土地出讓收益的模糊綜合評價

摘要：房地產業是國民經濟的基礎性、先導型和支柱性行業，房地產業與國民經濟有著緊密的聯系，是國民經濟的“晴雨表”。引導和促進房地產業持續、穩定、健康地發展是國內外政府歷年來基本的調控目標之一。土地是珍貴的經濟資源，更是房地產市場的重要供給要素之一，高效率地利用土地資源可有效的規范土地市場，進而穩定房價，促進房地產市場的均衡運行。影響土地出讓收益的各主要不確定因素具有模糊性和不確定性，運用模糊數學相關知識可以對土地出讓收益進行分析和研究。

關鍵詞：土地出讓 模糊數學 收益

中圖分類號：F293.2文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）30-0165-03

房地產業在國民經濟中具有基礎性、先導型和支柱性作用，在國民經濟中所處的重要地位已為各國房地產業發展的歷史所證實，具有不可替代的地位。房地產業與國民經濟有著緊密的聯系，是國民經濟的“晴雨表”。因此，引導和促進房地產業持續、穩定、健康地發展，不僅有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，還可保持國民經濟的平穩、較快增長，促進中國經濟建設和社會發展目標的實現。與宏觀經濟一樣，房地產行業在其運行過程中存在較為明顯的周期性波動現象，房地產產業發展過程一般可分為復蘇與增長、繁榮、危機與衰退、蕭條等四個階段。房地產市場的這種波動性是不可避免的，但波動的幅度如果太大會影響國民經濟的正常發展。由于市場調節的盲目性，僅靠市場這種微觀調控方式不能很好地控制房地產周期波動幅度。同時，房地產市場需要資金、土地等多種資源，具有資源綜合性，通過這些資源的供給可以有效控制房地產市場波動的振幅，從而促進房地產市場均衡發展。

土地是珍貴的經濟資源，更是房地產市場的重要供給要素之一，土地政策的變動會引起土地交易價格的波動，進而對房地產市場有較大的影響。2004年3月，中國政府首次將土地制度調控作為繼財政政策、貨幣政策之后的第三大宏觀政策調控工具。通過合理的土地儲備，可有效的規范土地市場，進而穩定房價，促進房地產市場的均衡運行；同時，也有利于穩定民心，保證社會安定和國民經濟的長期、穩步發展。

另外，城市土地是城市形成和發展的基礎，是城市社會、經濟、政治、文化等各項活動載體，城市土地收益是政府的重要收入來源之一，土地收益在某方面代表城市土地資源利用的合理程度。而在城市土地出讓過程中，一般涉及的資金密集且技術難度較大，每一項微小的分析判斷都將直接影響土地收益的大小，關系到國家的切身利益。因此，對其正確評價至關重要。

一、指標選取

城市土地收益是一個內涵豐富的概念 [1]，涉及多方面的因素，難以簡單地用單個或幾個指標進行評價，必須建立科學的評價指標體系，進行全面反映，綜合評價。構建城市土地收益綜合評價的指標體系必須遵循以下原則：（1）科學性原則：指標體系的建立應立足于城市土地出讓收益評價的理論框架，科學地體現城市土地出讓收益的內涵。（2）主導因素原則：主要考慮對土地出讓收益影響大的因素，即主導因素，剔除影響較小的因素。這樣，既減少工作量，也可保證工作精度。（3）代表性與獨立性原則：指標體系的建立應盡可能地排除相關性較強的指標，選擇具有代表性和獨立性較強的指標參與評價過程，提高評價的準確性和科學性。（4）全面性與可操作性原則：即指標體系應能從不同角度反映被評價系統的主要特征和狀況；指標的數據應易于收集；其準確性、可靠性容易保證；指標數量不宜過多；此外，應避免過于復雜的計算，易于掌握。

一般來說，影響土地出讓收益的不確定因素應該從宏觀影響因素和微觀影響因素兩個方面來考察[2]，評價指標（見下頁表1）：

二、土地出讓收益的模糊綜合評價

影響土地出讓收益的各主要不確定因素中，都具有模糊性和不確定性，嚴密的經典數學推理難于計量和預測土地效益風險潛伏性及風險度。運用模糊數學（Fuzzy mathematics） 能描述一些含混模糊的客觀現象，它突破二值邏輯，描述多值邏輯，能將以上的影響土地收益的不確定因素，作為一個內部模糊關系涵蓋入一個評價模型之中，以實現綜合性的評判 [3]。模糊綜合評價法的一般步驟如下：

1.確定識別評價指標集。根據上面的評價體系，我們可以得出兩級評價指標：

一級指標：Y=（Y1，Y2）

二級指標：Y1=（Y11，Y12，Y13，Y14）

Y2=（Y21，Y22，Y23）

2.確定各指標的權重系數。所謂權重系數是表示某一指標在上級或整體指標體系中具有的重要程度。某種指標越重要，則該指標的權重系數越大，反之，權重系數越小。可通過德爾菲法（Delphi technique）、相關系數法和層次分析法來確定各指標的權重。設Yi對Y的權重分別為k1、k2，則對應的權重矩陣為K=（K1，K2），同樣設Yij對Yi的權重矩陣分別為：W1=（W11，W12，W13，W14），W2=（W21，W22，W23）。

3.確定判定評語集合。評語集是對各種指標作出可能結果的集合，可請專家進行評估定級。根據土地出讓收益評價的目的，建立評語集U=（U1，U2，U3，U4，U5）=（極大正收益，正收益，無收益，負收益，極大負收益）。

4.計算綜合評價值。計算綜合評價值涉及到模糊矩陣的復合運算。對于多層次的指標體系，從最低層次開始，按不同因素子集進行模糊評價，其結果作為所隸屬的上一層次指標的單因素評價，得到上一層次的模糊評價矩陣。根據權重得到上一層次的評價結果。以此類推，直到得到最高一層次的評價集A。

（1）用專家評分法或德爾菲法得到二級指標隸屬于評語的矩陣如下：

R1=R111Ｒ１１２Ｒ１１３R114R115R121Ｒ１2２Ｒ１2３R124R125R131Ｒ１3２Ｒ１3３R134R135R141Ｒ１4２Ｒ１4３R144R145R2=R211Ｒ2１２Ｒ2１３R214R215R221Ｒ22２Ｒ22３R224R225R231Ｒ23２Ｒ23３R234R235

（2）求一級指標的模糊綜合評判集合：

Ai=Wi×Ri=（ai1，ai2，ai3，ai4，ai5），其中i=1，2。即：

A1=W1×R1=（W11，W12，W13，W14）×R111Ｒ１１２Ｒ１１３R114R115R121Ｒ１2２Ｒ１2３R124R125R131Ｒ１3２Ｒ１3３R134R135R141Ｒ１4２Ｒ１4３R144R145

=（a11，a12，a13，a14，a15）

同理： A2=W2×R2=（W21，W22，W23，W24，W25）

則A=（A1，A2）T

（3）求最終評價對象的模糊評價矩陣E：

E=K×A=（k1，k2）×a11，a12，a13，a14，a15a21，a22，a23，a24，a25=（e1，e2，e3，e4，e5）

（4）對模糊評價矩陣E歸一化處理：

由于∑ei（i＝1，2，3，4，5）可能不等于1，故需要對其進行歸一化處理：

e'1=■，得到E′=（e'1，e'2，e'3，e'4，e'5）

（5）求綜合評價指標：

將評語集U=（U1，U2，U3，U4，U5）量化，根據加法法則在相互交叉的同類指標間采用加法合成，可以給出一個反映土地利用效益狀況的綜合指標。根據這個指標的數值可以判斷土地出讓收益的高低。

三、土地出讓收益的模糊綜合評價實例

以某市距市中心較近的某地塊為例。

1.對該地塊的基本情況進行考察，以確定其出讓收益的大小，經分析，得出影響該地塊投資收益的基本資料如下：宏觀影響因素：國家政策穩定；經濟呈上升趨勢態勢；社會穩定，城市化進程快；人文底蘊厚重。微觀影響因素：離中心地帶較近；基礎、公共設施完善；地勢、地質狀況良好，較適于高層建筑。

2.對該地塊做進一步的分析，運用模糊數學的評判模型對其進行綜合考評，建立土地出讓收益的模糊綜合評判模型。步驟如下：

（1）選取評價指標集。一級指標：Y＝（宏觀因素Y1，微觀因素Y2）；二級指標：Y1＝（國家行政因素指標Y11，經濟因素指標Y12，社會因素指標 Y13，區域特征Y14），Y2＝（地理位置Y21，基礎和公共設施狀況Y22，自然因素Y23）。

（2）用專家打分法確定指標的權重。經匯總，得出Yi對Y的權重矩陣為K＝（k1，k2）=（0.36，0.64）；Yij對Yi的權重矩陣分別為：W1=（W11， W12，W13，W14）=（0.2，0.3，0.2，0.3），W2=（W21，W22，W23）=（0.5，0.25，0.25）。

（3）根據未來收益的大小確定相應的評價集U =（U1，U2，U3，U4，U5）＝（極大正收益，正收益，無收益，負收益，極大負收益）。

（4）應用德爾菲法確定指標隸屬值。選擇十位專家對該地區土地利用情況進行評價，評價結果整理（見表2）：

（5）根據所建立的數學模型，計算如下：

R1=0.30.60.1 0 00.20.50.20.100.20.60.2 0 00.10.60.20.10R2=0.20.70.1000.30.50.2000.20.50.300

A1=W1×R1=（0.2，0.3，0.2，0.3）×0.30.60.1 0 00.20.50.20.100.20.60.2 0 00.10.60.20.10

=（0.19，0.57，0.18，0.06，0）

A2=W2×R2=（0.5，0.25，0.25）×0.20.70.1000.30.50.2000.20.50.300

=（0.225，0.6，0.175，0，0）

故A=0.19 0.57 0.180.16 00.225 0.6 0.175 0 0

E=K×A=（0.36，0.64）×0.19 0.57 0.180.16 00.225 0.6 0.175 0 0

=（0.212，0.589，0.177，0.022，0）

■ei=1，無須修正，即E’=E。

（6）將評價集U=（U1，U2，U3，U4，U5）量化，如令U=（U1，U2，U3，U4，U5）＝（5，4，3，2，1），則評價結果得以量化。則：

V=E′×UT=（0.212，0.589，0.177，0.022，0）×54321=3.991，該值接近于5，說明此地塊出讓收益較高。這樣，在綜合考慮了各個不確定因素的基礎上，得到了該地塊的總體評價。政府可以再結合土地供應水平、供應結構、供應時點等其他因素來進行出讓底價的確定以及相關決策的制定。

四、土地出讓收益模型綜合評價分析

土地出讓實際操作過程中，需要考慮許多因素，而且許多因素具有較大的模糊性。模型綜合評判法就是通過專家群體對各影響因素進行模糊評判，充分利用專家的智慧，由定性分析轉變為定量表述，綜合分析各個主要的不確定因素，解決在土地市場尚不發育、市場資料不太齊備的情況下，土地出讓收益評價問題，為城市政府土地出讓運作過程中的相關決策提供參考。

參考文獻:

[1]許學強，張俊軍.廣州城市可持續發展的綜合評價[J].地理學報，2001，(1).

[2]劉兆云，劉文赫，吳瓊.有土地使用權出讓中的模糊評判研究[J].經濟研究，2006，(2).

[3]謝季堅，劉承平.糊數學方法及其應用[M].武漢:華中理工大學出版社，2000.

[責任編輯 陳鳳雪]