中國推行保障性住房建設的現狀及對策研究

摘要：隨著2010年國家《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》的出臺，公租房的保障建設成為中國房市改革的又一重拳，也成為社會關注的焦點。總體來說，公租房建設的開展與實施，既是中國房市改革的一次機遇，也是對中國政府提出的一個嚴峻挑戰。主要從中國最近推行的公租房建設展開分析入手，針對目前中國的房價居高不下，政府進行宏觀調控的局面，著重分析中國推行公租房建設的總體現狀，并提出對應的對策和建議。

關鍵詞：公租房 保障政策 總體現狀 對策建議

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）30-0163-02

近幾年來，隨著中國經濟的高速增長和城市化步伐的邁進，房地產取得了飛速發展及巨大成就，房地產規模和建筑面積逐年遞增。但到目前為止，由于房價上漲過快，加上通貨膨脹的壓力，中國仍有很大一部分群體買不起房，導致“蝸居”、“蟻居”、“集裝箱”等現象。因此，如何推行保障性住房建設的認真貫徹和落實，無疑是政府和社會面臨的一個艱巨考驗。文章主要以公租房為例，探討公租房建設的現狀及解決對策。

一、保障性住房與公租房的概念界定

保障性住房是指政府統一籌劃、投資新建或收購的，限定建設的標準、受益對象和租金標準或銷售價格，具有保障性質和特定用途的住房。它是中國在新形勢下對多年以來各類政策性住房建設、分配、管理工作進行總結研究的基礎上提出的一個新概念。

公租房是“公共租賃房”簡稱，它是指是以低租金租賃的政策性住房，由政府或公共機構建設或回購，用低于市場價或者承租者承受得起的價格供中低收入住房困難家庭租賃居住的公共產品，是具體保障性質的政策性住房。其所有權歸政府或者公共機構，使用權屬于租賃人群。公租房是最近才發展起來的一種政府保障性住房政策，目的是解決收入屬于中下水平，未來可能買房，但現在確實無力買房的人群的住房問題。國家推行公租房的建設，是及時的，也是有建設性的。這個受益群體既不用掏錢自己買房，也不用排擠在廉租房之外，可以過上一個壓力較小的有房居住的生活。

二、當前中國推行公租房建設的總體現狀

從國家推行公租房住房政策以來，許多城市和地區積極響應國家的號召，紛紛推行各自的公租房建設政策。2010年12月15日，中央經濟工作會議提出，要加快推進住房保障體系建設，加大保障性安居工程建設力度，大力發展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。下面主要選重慶市和北京市為代表性城市，看一下這兩個城市推行公租房的建設現狀。

1.哈爾濱市公租房建設情況。2011年哈爾濱市惠民行動確定了規劃建設1萬套公共租賃住房的目標。根據2011年哈市公共租賃住房建設計劃安排，哈爾濱市將集中建設6 000套公共租賃住房，統一配建4 000套公共租賃住房。其中，集中建設的6 000套公共租賃住房計劃于6月底前開工建設。

2.北京市公租房建設現狀。2009年7月27日，北京市土地整理儲備中心推出海淀區西二旗公共租賃房地塊，用于公共租賃房的開發和建設。此次推出的西二旗地塊，則是北京首個集中建設的公共租賃房地塊，總建筑面積約5萬平方米。2009年8月1日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市發改委等部門聯合發布的《北京市公共租賃住房管理辦法（試行）》開始正式實施。這標志北京市由廉租房、經濟適用房、限價房和公共租賃房組成的四級住房保障管理體系基本建立。

三、推行公租房建設中存在的問題

從上面可以看出，中國的公租房建設已經破冰動土，由政策向社會實踐轉化。這既是振奮人心的好消息，也意味著國家公租房保證政策是科學的，可實施的。這些城市的試點，無疑會給未來的公租房的建設與發展提供一些寶貴的經驗。但是，畢竟在中國公租房保障政策出臺時間還不久，缺乏一些必要的保障和規制措施，筆者認為，目前的公租房保障政策主要存在以下幾個方面的問題：

1.受益群體不清楚。目前確定的公租房受益群體主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區，可以將新就業職工和有穩定職業并在城市居住一定年限的外來務工人員納入供應范圍。那么其他的人群可不可以容納進來？住房困難具體的困難程度是什么？有房的人但空間狹小的，可以不可以租用？該如何防止富裕階層強占弱勢群體的福利？

2.公租房的租住價格問題。這是大多數受益群體最關心的問題。公租房目的就是以低廉的價格、消費者可以承受的價格給人們提供適宜的住房。但是租住房的價格真的能很低嗎？在有關北京公租房需求情況調查中“每月可承受租金水平”分為四檔：500元～1 000元，1 000元～1 500元，1 500元～2 000元，2 000元以上，95％的申請人選擇了最低檔。而2010年7月29日，北京市住房和城鄉建設委員會公布初步測算的成本租金讓很多人大失所望，因為這三個公租房項目每平方米高達30元左右的租金不僅沒有比市場租賃價低多少，有的甚至高出市場定價。這不得不引起人們的擔憂？將來建成后的公租房租金是自己可以承受的嗎？

3.缺少與公租房保證政策的法律法規。任何政策的正確和順利實施，都離不開法律法規的保駕護航。中國目前有關低收入人群的住房保障制度的法律、法規很不健全，這極大地影響了住房保障的實施。沒有法制性、責任承擔的住房政策，也很難落實到位。誰是公租房建設的主體？實施不力該負責什么樣的責任？公租房資質審查程序具體怎么操作？這些都需要法律來完善與規制。

4.退出機制不健全。公租房建設并投入使用以后，除了建立嚴格的審查準入制度，退出機制的建立也非常必要。畢竟土地資源和房產資源是有限的，不可能一直不斷地建立公租房。出于“夾心層”的這一部分群體，如果已經達到買房的能力，或者已經買房，該如何讓他們退出公租房？該怎么及時審查這部分群體？這些都是需要完善各解決的問題。目前來看，公租房從本質上來說就像是一個燙手山芋，既無行政性的退出機制，又無市場化的退出機制，變成了兩邊不靠的產物。

四、中國推行公租房建設的對策建議

我們知道公租房建設確實是破解房地產困局的金鑰匙。推行公租房制度不但可以較好地解決廣大居民的住房難問題，而且還能解決中國經濟發展中的一些深層次的問題，是一舉多得的最佳選擇。重慶、北京、上海、深圳等大城市都已經啟動了公租房的建設，公租房的順利建設是可以實現的。但是我們也應該看到上面的問題，積極探索各種有效的解決模式。筆者主要提出以下幾點意見：

1.實行嚴格的準入制度。作為一項基本的社會保障制度，住房保障制度應建立嚴格的準入標準，以維護社會保障的公正性，并使涉及政府公共財政的資金運作置于社會監督之下。首先，建立嚴格的準入條件，主要包括家庭收入水平以及現有住房條件，建立保障性住房的申報、審核、公示制度。要建立完善的個人收入申報系統和個人信用檔案系統。其次，要建立家庭收入檔案，并實行動態管理。一方面，城市中等偏低及最低收入家庭的構成是不斷變化的，政府應根據收入水平的變化，調整中等偏低及最低收入家庭的標準，并定期向社會公布，接受全社會的監督。另一方面，建立復審制度，每隔三年或稍長時間對原保障對象進行重新認定，只有符合條的方可繼續享受住房保障政策。這也與后面的退出機制相呼應。

2.動態調整保障水平和標準。保障性住房應堅持適度保障的原則，其保障覆蓋水平和標準要與國家和地方的生產力發展水平和各方面的承受能力相適應。在不同的發展階段，應相應地調整住房保障的覆蓋水平，在現階段保障性住房供需矛盾突出，應著力增加保障性住房的供應量，提高覆蓋水平，并逐步將進城務工的農村戶籍人口納入保障性住房的供應對象。總體來說，隨著經濟、社會的發展和整體居住水平的提高，在不同階段應動態調整保障性住房的保障水平和標準，并根據需要調節供應比例和供應手段，使保障性住房的發展與時代發展相適應。

3.抓緊制定配套的法律法規。為切實解決廣大中低收入人群的住房困難，推進住房制度改革的順利進行，立法機關應結合中國實際，加快制定有關法律的步伐，應制定出符合中國國情的統一的綜合性住房保障法律，特別是新出現的公租房建設政策，從法律上規定住房保障的對象、保障標準、保障水平、保障資金的來源以及建立專門管理的機構。各地方應當結合本地經濟發展的實際，制定出地方性的住房保障法規，并針對住房保障的不同對象，提供多種不同方式的住房保障。唯有如此，公租房建設政策才會得到順利實施。

4.建立科學嚴謹的退出機制。受益群體退出經濟適用住房一般有兩種情況，一是公租房的受益者不再符合租賃標準時，應當退出；二是公租房受益者仍符合標準，但因家庭、工作、學習或其他原因自愿退出。這兩種情況的辨別，需要公租房管理機構加強管理與監督。在退出去向上，應繼續保留公租房屬性，轉給其他需要房屋的人群。在退出策略上，可以采用獎勵懲罰并用的制度，提高受益者退出的自覺性與積極性。以重慶市為例，公租房承租人在租期滿五年后可以購買公租房，但是再次出售時，只能由政府回購，并且回購價格為原銷售價格加同期銀行存款活期利息。

五、結語

中國公租房的保障性住房建設，是政府推出的一項利國利民的重大民生政策，理論和實踐都證明，這個政策是可行的，也是能夠實現的。我們需要借鑒其他先進發達國家的公租房政策，并結合中國的住房實際，積極探索適合中國的公租房住房保障政策，切實推進公租房住房建設。對于推行公租房住房保障政策中出現的一些問題，我們要采取積極的心態去應對，包括法律法規的約束、政府的管理與監督、社會的支持，保證這一政策能夠順利得到落實。

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