旅游地產問題調研與服務再造研究

摘要：世界和平公園處于自然資源豐富的旅順口區，具有發展旅游地產的得天獨厚的優勢。以大連世界和平公園為例，來了解中國旅游地產中存在的一些問題，并提出這些問題出現后旅游服務再造的解決方法，希望能給中國旅游地產的發展作出一點貢獻。

關鍵詞：旅游地產；服務再造；世界和平公園

中圖分類號：F590.3 文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）22-0136-02

旅游業和房地產業的融合發展形成了旅游房地產業，旅游房地產的興起，既是中國房地產業適應競爭環境、拓展市場空間的結果，也是中國旅游業發展成熟的產物，旅游房地產業托于旅游和房地產。中國的旅游房地產開發始于20世紀90年代，在國內一些城市房地產開發出現“泡沫”的時候，以“健康、運動、休閑”為主題的旅游房地產開始興起，并取得了不俗的業績。雖然旅游房地產在中國的發展前景令人看好，但也存在著不可忽視的問題，這也是眾多企業經營者關注的問題。本文擬以大連世界和平公園為例來說明中國旅游地產存在的問題以及如何來進一步進行服務再造。

一、大連世界和平公園旅游地產的發展現狀

1.大連世界和平公園的發展現狀。大連世界和平公園地處于遼東半島最南端的旅順口，是國家AAAA級景區，風光旖旎，是由陽光世紀（香港）集團投資興建的以“和平”為主題的大型海濱主題公園，是中國第一個世界和平主題公園，在聯合國教科文組織和國際科學與和平周組委會都有眾口皆碑的廣泛影響。現階段發展不是很理想，年收入在200萬元~300萬元，年游客量更是少之又少，主要以周邊市民為主；其中原有的景觀已經頹廢，其內也沒有相關的娛樂配套設施，周邊旅游資源相對孤立，造成了年入園人數劇減的現象。

2.大連世界和平公園旅游地產的發展現狀。主題公園房地產開發依附現有的旅游資源、旅游景區，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項目開發，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區，靠旅游業的關聯帶動作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區附近地產升值，再趁勢搞房地產開發。大連世界和平公園旅游地產就屬于這一類，陽光世紀（香港）集團先投資2.3億元建立了占地13萬平方米的世界和平公園，然后再依托和平主題公園開發的房地產。經過近十年的發展，世界和平公園的旅游地產已從一個小漁村發展到現代的城市化，周邊所有地方都被建成高樓大廈，吸引了全國各地的有錢人到此處購置房。不過隨著世界和平公園的休憩，以主題公園為依托的房地產也處于休憩狀況，周邊旅店酒店業的年顧客量也成逐年下降趨勢。總體來說現在大連世界和平公園旅游地產處于下坡路，有待進一步開發。

二、大連世界和平公園旅游地產問題分析

1.規劃不得力，破壞景區氛圍。目前，旅游房地產開發缺乏規劃，宏觀上表現為房地產開發沒有從更大的旅游地域空間考慮問題，各自為政；微觀上表現為景區內房地產開發缺少可行性研究，項目開發主觀隨意性強，選址和規模的確定缺少依據，建設呈無序狀態，房地產開發和景區景觀不協調。大連世界和平公園以海為界，公園平面以半個地球為整體造型，主樓、長廊圍繞而成輪廓，規劃不得力；旅游本來就是食、宿、游、購、樂五位一體的整合發展，而大連世界和平公園周邊房地產與景區存在不協調，既然本主題公園是以旅游帶動地產的發展，應該在規劃周邊地產時建一些旅游必備的設施。通過我們小組對周邊的調查和訪談，了解到和平公園周邊沒有一個像樣的酒店，也沒有大型的購物中心，這就違背了旅游者的出游初衷，也將間接導致以和平公園為基礎的旅游地產發展滯后。

2.粗制濫造，重復建設，缺乏文化品位。一些房產開發商和旅游開發者不顧環境、條件，房地產項目貪大、求洋、缺乏個性、亂建不倫不類的主題公園，不僅破壞了風景名勝、古跡文物等原始景觀的文化內涵，也對旅游環境的生態格局和風景結構造成了破壞。同時，開發項目缺少特色，項目建設重復性大，尤其表現在人文景觀項目上，各地一哄而上，造成直接競爭，資金浪費嚴重。大連世界和平公園周邊地區到處都是高樓聳立，清一色的小區住宅，缺乏一些娛樂設施，缺乏生機。通過我們調研，和平公園四周除了一面環海以外，其他三面面臨同一樣的景觀——商品房，讓游客一到此處就感覺到了一個大城市當中，沒有一點旅游體驗的氛圍。

3.消費環境不成熟。和其他旅游項目不同的是，旅游房地產的發展在很大程度上要靠本國市場的支持，既要有一個穩定的消費群體，也需要有成熟的消費環境。目前，盡管有一部分人具備了這樣的消費水平，但對這個行業的意識還不是很成熟，消費意識也比較欠缺，新的經營模式的優勢還無法得到有效地發揮。旅游本身就是一個整體的體驗，沒有一個單獨的景區或景點就可以構成旅游的，大連世界和平公園也不例外。縱觀中國消費者群體，高、低、中檔消費全面發展，已具備了發展旅游地產的消費水平，但是地產以旅游為依托的環境還不成熟，如大連世界和平公園周邊幾公里之內沒有一處景點可以連成一點，就是最近的黃渤海交界處也有很遠，再者自身的娛樂和購物設施不足，園內就是觀海啊、看國家元首銅像。本來整個旅順都是海，游客為什么要去你和平公園呢？這就導致了以和平公園為主的旅游地產發展緩慢。

4.營銷誠信度差，廣告帶有虛假成分。近年來，隨著旅游房地產市場的發展，房地產銷售多通過大批量的廣告投放，建立高度的市場認知度。但在旅游房地產廣告中也存在虛假信息和欺詐現象，干擾了旅游房地產市場秩序，并引發了法律糾紛。這些不僅影響了廣告推廣的效果，也損害了旅游房地產企業和行業的形象及誠信度。和平公園旅游地產在宣傳中打著以中國第一個有著世界級的和平主題的公園，蒞臨海濱，夏天有著廣大的露天浴場，每時每刻可以感到大海的氣息，吸引著全國各地的有錢人到此處買房和旅游度假。但隨著時間的流失，和平公園已失去了原有的廣告內容，游客的注意力也開始轉移。

5.整合營銷不夠力度。整合就是把各個獨立地營銷綜合成一個整體，以產生協同效應。旅順口區有著得天獨厚的旅游資源和地理優勢。東北財經大學2006年完成的大連旅游資源普查結論是：旅順口區擁有自然旅游資源單體31個，優良級22個，優良級單體比重達70.97％，優于數量見長的人文旅游資源。有著這一裙帶優勢的世界和平公園該借助整合營銷的優勢來提升和平公園旅游地產的主體地位，但世界和平公園沒有借助整合營銷的力度。即便是2009年旅順區政府成立了旅游集團，和平公園也沒借此加入此集團來打出自己的品牌，吸引游客。這就導致了大連世界和平公園的知名度不夠，以致以其為主的旅游地產業也處于消滯期。

三、大連世界和平公園旅游地產服務再造

1.通過濱海大道吸引自駕游旅客。遼寧濱海大道全長1 443公里，西起葫蘆島，途經錦州、盤錦、營口和大連，東至丹東，連接遼寧沿海6個市，溝通大小港口25個，連接工業園區228個、旅游景點133個。大連世界和平公園就處于濱海大道的邊緣，濱海大道通過旅順口區延伸而過，這給自駕車游客帶來進入旅順旅游的一種好的途徑。世界和平公園可以通過建立自駕車旅游景點，吸引大眾游客來促進旅游地產的發展。截至2008年底，全國私人汽車4 173.39萬輛，占汽車保有量的64.53%。此外，全國擁有汽車駕照人數為12 209.21萬。這都給旅順開展自駕車旅游帶來了客觀的經驗數字，有利于當地的旅游地產的發展。

2.通過服務再造建立像世界青年旅館、山頂酒吧之類的供游客居住的場所。旅游六要素中最主要的是住，沒有住的地方再好的旅游地也將從旅游名冊上消失掉。旅順口區里除了眾多著名的人文景觀外，還有崢嶸突兀的礁石、海島、層巒疊嶂的群山，有極其豐富的自然資源，旅順可以用這些豐富的自然資源建立比較特殊的住宅和酒吧來供自駕游游客和普通大眾游客居住和娛樂，從而改變旅順一日游的這一傳統。通過我們小組的調查，旅順現在有好幾座山建有像小別墅一樣的住宅，夏天可以供游人長期居住。旅順可以把這些小型住宅改建成世界青年旅館和酒吧，供游人居住和娛樂，促進旅游業發展。世界和平公園及周圍的旅游地產也將借助這一利好形勢發展成為高價地產，促進旅游地產業進一步發展。

3.世界和平公園加入旅順旅游集團，進行整合營銷。現代社會是個大同社會，即綜合型發展的社會，旅游行業也不例外，單獨的景點進行營銷存在著一定的弊端：如營銷成本過高，沒有過大的吸引力，不能構成一個完整的旅游線路等。而大連旅順旅游集團是國有獨資大型旅游企業，所屬景區及下屬企業有：白玉山景區、東雞冠山景區、二○三景區、旅順蛇博物館、旅順萬忠墓紀念館、蘇軍烈士陵園、軍港公園、黃金山海水浴場等。世界和平公園可以把世界和平公園從旅游地產中剝離出去，讓其加入大連旅順旅游集團，借助集團整合營銷的優勢宣傳旅游地產。

4.大連世界和平公園建立完整的旅游娛樂設施。我們小組對世界和平公園及周圍環境的調查顯示：世界和平公園內旅游設施太單一，根本沒有主題公園的特點和優勢，這也許是因為地產商開發此主題公園的目的是為了房地產的發展，根本沒有考慮旅游要素。為了更好的發展世界和平公園的地產可以適當的配置一些旅游設施，比如在公園內建一些兒童游樂設施，建好海濱浴場的必要設施；在周邊建立一些大型的購物中心，這不光是為了吸引游客，也是為了當地的房地產發展。

綜上所述我們可以看到，大連世界和平公園旅游地產還存在一些問題，雖然旅游地產已經發展處于火熱中，成為房地產業有一個好的增長方向。旅游地產出現的一些問題我們可以通過旅游服務再造來解決，但也不是任何問題都可以通過服務再造來解決的，這些問題有待學者進一步的驗證和解決。

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