建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與相關(guān)權(quán)利的沖突處理

摘要：《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《批復(fù)》）規(guī)定：建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)；消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。《物權(quán)法》規(guī)定，預(yù)告登記具有排斥任何第三人未經(jīng)債權(quán)人同意而取得指定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的效力。筆者曾就建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的保全登記進(jìn)行探析，并提出“以預(yù)告登記保全我國(guó)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)”的設(shè)想。在這一設(shè)想基礎(chǔ)上，就建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與相關(guān)權(quán)利的沖突處理作進(jìn)一步探析。

關(guān)鍵詞：建設(shè)工程價(jià)款；優(yōu)先受償權(quán)；權(quán)利沖突處理

中圖分類號(hào)：D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：Ａ 文章編號(hào)：１６７３－２９１Ｘ（２０11）20－０207－03

一、工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與在建工程抵押權(quán)的權(quán)利沖突處理

銀行與承包人的權(quán)利沖突，源于開發(fā)商將承包人施工形成的在建工程抵押給銀行融資，造成在建工程上存在兩種擔(dān)保物權(quán)，即承包人的法定優(yōu)先受償權(quán)和銀行的抵押權(quán)。在建設(shè)價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)與抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)總和超過(guò)建筑工程變現(xiàn)價(jià)款的情況下，兩者的權(quán)利沖突開始產(chǎn)生。

對(duì)于在建工程抵押權(quán)與工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利沖突處理，司法實(shí)踐一般根據(jù)《批復(fù)》意見處理，即建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于在建工程抵押權(quán)受償。但有學(xué)者對(duì)《批復(fù)》規(guī)定提出反對(duì)意見：第一，《合同法》第286條并沒有明確在建工程抵押權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)沖突時(shí)，后者優(yōu)先。第二，建設(shè)工程價(jià)款并非建筑工人工資。建筑工人的工資請(qǐng)求權(quán)的訴求對(duì)象應(yīng)為承包人，它們之間是雇用或勞動(dòng)合同關(guān)系，承包人應(yīng)按勞動(dòng)合同和有關(guān)法律要求支付給建筑工人工資。在承包人難以履行工資支付義務(wù)時(shí)，工人可以對(duì)承包人擁有的財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。第三，銀行對(duì)在建工程的抵押權(quán)經(jīng)依法登記后具有物權(quán)性，應(yīng)受法律保護(hù)。如果承認(rèn)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先，勢(shì)必降低抵押權(quán)的公信力和法律價(jià)值，影響到經(jīng)濟(jì)交易秩序的安全。實(shí)際上，是讓銀行對(duì)開發(fā)商與承包人之間的不確定的債務(wù)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，這是不公平的[1]。

筆者認(rèn)為，《批復(fù)》規(guī)定建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于在建工程抵押權(quán)，符合社會(huì)政策取向，也不會(huì)損害銀行的抵押權(quán)。

首先，在建工程的價(jià)值是基于承包人施工而形成，其中，包含了工人工資、材料款、管理成本等費(fèi)用，而這些費(fèi)用多數(shù)先由承包人墊付。盡管發(fā)包人在施工過(guò)程中有可能支付了部分工程進(jìn)度款，但就整個(gè)在建工程價(jià)值而言，承包人的投入要遠(yuǎn)高于發(fā)包人。如果允許發(fā)包人在承包人投入形成的在建工程上設(shè)定抵押權(quán)，且規(guī)定抵押權(quán)優(yōu)先于承包人的優(yōu)先受償權(quán)，則發(fā)包人很可能無(wú)視承包人的合法權(quán)利，在在建工程上設(shè)定高額抵押，致使承包人最終處于勞而無(wú)獲的極不公平境地，嚴(yán)重?fù)p害了承包人的合法權(quán)益，影響建筑行業(yè)的正常發(fā)展。

其次，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是一項(xiàng)法定權(quán)利，無(wú)論是在建筑業(yè)還是在金融界，已成為一種公知的權(quán)利。雖然承包人享有優(yōu)先受償?shù)姆秶哂胁淮_定性，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)具有秘密性。但銀行完全可以通過(guò)加強(qiáng)信貸審批，減少抵押風(fēng)險(xiǎn)。銀行內(nèi)部有一套完整的信貸審批程序，在為開發(fā)商提供貸款前，有能力和條件對(duì)開發(fā)商的資信和還貸能力進(jìn)行調(diào)查。對(duì)于在建工程抵押貸款，銀行必須對(duì)在建工程價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以測(cè)算可以給開發(fā)商提供的貸款額度。銀行在評(píng)估在建工程價(jià)值同時(shí)，只要增加一項(xiàng)審查內(nèi)容，即要求開發(fā)商提供已付工程款的憑證（需承包人出具證明），就可初步估算承包人對(duì)在建工程的優(yōu)先受償權(quán)范圍（即評(píng)估價(jià)值減去已付工程款），從而在一定程度上破除建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的秘密性。開發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)抵押融資目的，一般會(huì)根據(jù)銀行要求提供相關(guān)證明資料。由此，銀行通過(guò)加強(qiáng)審查監(jiān)管，不但可限制開發(fā)商任意抵押，惡意損害承包人或銀行利益，可能有效預(yù)防自身的抵押經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

基于以上分析，僅從在建工程抵押權(quán)具有物權(quán)登記公示效力角度考慮，規(guī)定抵押權(quán)應(yīng)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，將使承包人的權(quán)利救濟(jì)缺乏法律保障，也會(huì)使銀行放松風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，不利于金融業(yè)的健康發(fā)展。考慮到銀行在權(quán)利救濟(jì)能力和機(jī)會(huì)上要高于承包人，規(guī)定建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，符合法的公平原則和理念。

《物權(quán)法》實(shí)施后，抵押權(quán)人可以申請(qǐng)對(duì)其抵押權(quán)進(jìn)行預(yù)告登記，取得對(duì)抗效力。筆者認(rèn)為，承包人也可以通過(guò)預(yù)告登記保全其優(yōu)先受償權(quán)。因此，對(duì)于抵押權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利沖突處理，應(yīng)結(jié)合預(yù)告登記制度進(jìn)行規(guī)定：（1）抵押權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)均辦理了預(yù)告登記的，按照登記的先后順序受償；（2）抵押權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)均未辦理預(yù)告登記的，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)；（3）未經(jīng)預(yù)告登記的建設(shè)工程價(jià)款受償權(quán)不得對(duì)抗經(jīng)預(yù)告登記的抵押權(quán)。此外，還應(yīng)規(guī)定如果銀行提供的抵押貸款系專項(xiàng)用于發(fā)包人支付承包人的工程欠款，且承包人實(shí)際獲得該款項(xiàng)的，承包人的優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗抵押權(quán)。因?yàn)椋谶@種情況下，銀行是為了承包人實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)而承擔(dān)和面臨抵押風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，要求承包人放棄實(shí)際獲得貸款范圍內(nèi)的優(yōu)先受償權(quán)，是合理的。

二、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與按揭貸款抵押權(quán)的權(quán)利沖突處理

目前，商品房買賣中出現(xiàn)的按揭貸款方式，涉及到按揭貸款抵押權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利沖突問(wèn)題。這兩種權(quán)利的沖突發(fā)生在房屋過(guò)戶至購(gòu)房者名下之前。

有學(xué)者認(rèn)為，在這種情況下，一般不能認(rèn)定承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。理由是：其一，此時(shí)的房屋已非發(fā)包人所有，承包人只能就發(fā)包人的財(cái)產(chǎn)設(shè)定的抵押物主張優(yōu)先受償權(quán)；其二，在按揭貸款方式下，承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)已實(shí)現(xiàn)或部分實(shí)現(xiàn)，對(duì)于未實(shí)現(xiàn)部分的工程價(jià)款應(yīng)認(rèn)定為承包人已放棄優(yōu)先受償權(quán)[2]。

筆者不同意該觀點(diǎn)。第一，在房屋依法過(guò)戶登記至購(gòu)房者名下前，購(gòu)房者對(duì)該房屋不享有物權(quán)，僅享有實(shí)現(xiàn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，該房屋在法律上仍屬于發(fā)包人所有。第二，在按揭貸款方式下，承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)已實(shí)現(xiàn)或部分實(shí)現(xiàn)沒有任何依據(jù)。發(fā)包人在收取購(gòu)房者支付的購(gòu)房款（包括銀行按揭貸款部分）后，不但不會(huì)當(dāng)然用于支付承包人的工程欠款，而且通常會(huì)挪作他用，將該資金投資到其他項(xiàng)目中。第三，按揭貸款是法律允許的民事法律關(guān)系，承包人作為合同關(guān)系以外的第三人，無(wú)權(quán)干涉合同當(dāng)事人的意思自治原則；在按揭貸款發(fā)生時(shí)，承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的法定條件通常尚未具備（如未竣工、結(jié)算等）。因此，承包人在客觀上是無(wú)法通過(guò)行使優(yōu)先受償權(quán)來(lái)對(duì)抗抵押權(quán)，而非自愿放棄優(yōu)先受償權(quán)。

由于在商品房按揭貸款法律關(guān)系中，實(shí)際借款人和抵押人都是購(gòu)房者，對(duì)銀行承擔(dān)還款義務(wù)的也是購(gòu)房者。因此，如何處理承包人與購(gòu)房者之間的利益沖突將直接決定了銀行與承包人之間的權(quán)利沖突處理。如果承包人的優(yōu)先受償權(quán)得以對(duì)抗購(gòu)房者的請(qǐng)求權(quán)，則購(gòu)房者將不可能實(shí)現(xiàn)對(duì)該房屋的物權(quán)，也就無(wú)權(quán)以該房屋按揭貸款，按揭貸款合同無(wú)效，銀行只能要求購(gòu)房者返還貸款而無(wú)權(quán)行使抵押權(quán)。反之，如果承包人的優(yōu)先受償權(quán)不能對(duì)抗購(gòu)房者的請(qǐng)求權(quán)，也就無(wú)權(quán)對(duì)抗購(gòu)房者在該房屋上設(shè)定的抵押權(quán)。

三、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與購(gòu)房者的權(quán)利沖突處理

（一）現(xiàn)行法律對(duì)兩種權(quán)利沖突的處理意見

《批復(fù)》第2條規(guī)定，消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買賣人。其中“大部分款項(xiàng)”指達(dá)到或超過(guò)約定購(gòu)房款的50%[3]。《批復(fù)》對(duì)于承包人的利益和消費(fèi)者的利益保護(hù)偏重于消費(fèi)者。是因?yàn)椋M(fèi)者權(quán)利直接體現(xiàn)了消費(fèi)者的生存權(quán)，承包人作為一種經(jīng)營(yíng)組織，有更多的措施和手段判斷、分析和控制交易風(fēng)險(xiǎn)，更有能力保護(hù)自己的權(quán)益。與承包人優(yōu)先受償權(quán)的利益比較中，顯然消費(fèi)者的生存利益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先。如果允許承包人行使其優(yōu)先受償權(quán)，無(wú)異于用消費(fèi)者的資金清償開發(fā)商的債務(wù)，等于開發(fā)商將自己的債務(wù)轉(zhuǎn)嫁給廣大消費(fèi)者，嚴(yán)重違背特殊保護(hù)消費(fèi)者的法律精神，也違背了《合同法》第286條的立法本意。而且，在多數(shù)情況下，消費(fèi)者之所以未辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，并非因?yàn)橄M(fèi)者自身的原因，而是與開發(fā)商沒有及時(shí)履行其義務(wù)有關(guān)。

（二）《批復(fù)》意見在理論和實(shí)務(wù)中存在的問(wèn)題

第一，如前所述，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，在商品房上成立的抵押權(quán)優(yōu)先于一般債權(quán)（包括消費(fèi)者的合同債權(quán)），而《批復(fù)》又規(guī)定，建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。由此造成承包人的優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)、消費(fèi)者請(qǐng)求權(quán)之間的效力次序混亂。

第二，根據(jù)《批復(fù)》意見，非為生活消費(fèi)需要購(gòu)買商品房的購(gòu)房者，包括購(gòu)買店面經(jīng)營(yíng)、購(gòu)買寫字樓辦公使用、購(gòu)買商品房出租、購(gòu)買商品房置業(yè)保值、炒賣商品房等，均不屬于消費(fèi)者，不得對(duì)抗承包人的優(yōu)先受償權(quán)。但區(qū)分消費(fèi)性購(gòu)房和非消費(fèi)性購(gòu)房，在實(shí)務(wù)中比較難把握，比如，購(gòu)房者購(gòu)買的房屋是用于自住消費(fèi)還是用于出租收益或投資炒賣并無(wú)統(tǒng)一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

第三，將消費(fèi)者這一權(quán)益保護(hù)限定在支付了全部購(gòu)房款或大部分購(gòu)房款的條件，存在著原則貫徹不完整、不徹底的缺陷。承包人行使優(yōu)先受償權(quán)時(shí)，即使消費(fèi)者已付購(gòu)房款因未超過(guò)50％不能形成對(duì)抗力，但同樣存在著消費(fèi)者已付購(gòu)房款應(yīng)如何處理、其生存權(quán)應(yīng)如何保障的問(wèn)題。如果法律不保障這些消費(fèi)者的已付購(gòu)房款，就不能完整體現(xiàn)生存權(quán)優(yōu)先于經(jīng)營(yíng)權(quán)的司法原則。

（三）兩種權(quán)利的沖突處理建議

有觀點(diǎn)認(rèn)為，我國(guó)對(duì)商品房的銷售普遍實(shí)行商品房預(yù)售登記備案管理制度，要求預(yù)售人在預(yù)售合同訂立后一段時(shí)間內(nèi)向房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)，通過(guò)登記備案，使購(gòu)房者成為所購(gòu)商品房的“準(zhǔn)物權(quán)人”或稱“準(zhǔn)業(yè)主”，從而享有對(duì)預(yù)購(gòu)商品房的請(qǐng)求權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力[4]。但有學(xué)者提出：該部門規(guī)章關(guān)于合同登記備案的規(guī)定，系行政管理范疇，并不產(chǎn)生登記請(qǐng)求權(quán)的物權(quán)效力，與《物權(quán)法》設(shè)立的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度存在本質(zhì)區(qū)別[5]。

筆者認(rèn)為，規(guī)定承包人對(duì)于已經(jīng)辦理商品房預(yù)售登記的房屋不享有《合同法》第286條的優(yōu)先受償權(quán)，不利于保護(hù)承包人的合法權(quán)益。根據(jù)《房地產(chǎn)法》對(duì)商品房預(yù)售條件的規(guī)定，開發(fā)商在工程竣工之前就可以預(yù)售商品房，完成與購(gòu)房者簽訂商品房買賣合同、辦理預(yù)售登記備案等所有手續(xù)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的情況下，如果規(guī)定辦理商品房預(yù)售登記即可以對(duì)抗承包人的優(yōu)先受償權(quán)，則承包人的優(yōu)先受償權(quán)在工程完工之前就已經(jīng)基本喪失殆盡，《合同法》第286條也就沒有任何現(xiàn)實(shí)意義。

2005年施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”從這一規(guī)定可以看出，即使是普通的債權(quán)人，對(duì)已經(jīng)支付部分價(jià)款并實(shí)際占有房產(chǎn)但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的購(gòu)房者也有對(duì)抗力，更何況享有優(yōu)先受償權(quán)的承包人？因此，購(gòu)房者僅辦理商品房預(yù)售登記不能對(duì)抗承包人的優(yōu)先受償權(quán)。

筆者認(rèn)為，無(wú)論是購(gòu)房者的請(qǐng)求權(quán)，還是承包人的優(yōu)先受償權(quán)，經(jīng)預(yù)告登記后均可產(chǎn)生準(zhǔn)物權(quán)的對(duì)抗效力。因此，對(duì)于兩種權(quán)利的沖突處理，應(yīng)從生存性權(quán)利優(yōu)于經(jīng)營(yíng)性權(quán)利角度出發(fā)，根據(jù)《物權(quán)法》的預(yù)告登記制度來(lái)規(guī)定：

1.未經(jīng)預(yù)告登記的建設(shè)工程價(jià)款受償權(quán)不得對(duì)抗經(jīng)預(yù)告登記的購(gòu)房者請(qǐng)求權(quán)。

2.購(gòu)房者請(qǐng)求權(quán)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)辦理預(yù)告登記的，購(gòu)房者的請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

3.建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)先于購(gòu)房者請(qǐng)求權(quán)辦理預(yù)告登記的，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于購(gòu)房者請(qǐng)求權(quán)；但如果該房屋屬于住宅性質(zhì)，則承包人應(yīng)從該房屋折價(jià)或拍賣、變賣所得價(jià)款中先行返還購(gòu)房者已經(jīng)支付的購(gòu)房款后就剩余價(jià)款優(yōu)先受償；如果該房屋不屬于住宅性質(zhì)，則承包人可以就該房屋的折價(jià)或拍賣所得價(jià)款優(yōu)先受償。這一規(guī)定主要是考慮到建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)在工程開工之后即可申請(qǐng)預(yù)告登記，而購(gòu)房者請(qǐng)求權(quán)須在建設(shè)工程具備預(yù)售條件、與開發(fā)商簽訂合同之后方能申請(qǐng)預(yù)告登記。如果規(guī)定預(yù)告登記在先的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)得以對(duì)抗預(yù)告登記在后的購(gòu)房者請(qǐng)求權(quán)，則在客觀上造成購(gòu)房者請(qǐng)求權(quán)的預(yù)告登記不具現(xiàn)實(shí)意義，不利于保護(hù)購(gòu)房者的生存權(quán)。

4.購(gòu)房者請(qǐng)求權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)均未辦理預(yù)告登記的，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于購(gòu)房者的請(qǐng)求權(quán)；但如果該房屋屬于住宅性質(zhì)，則承包人應(yīng)從該房屋折價(jià)或拍賣、變賣所得價(jià)款中先行返還購(gòu)房者已經(jīng)支付的購(gòu)房款后就剩余價(jià)款優(yōu)先受償；如果該房屋不屬于住宅性質(zhì)，則承包人可以就該房屋的折價(jià)或拍賣所得價(jià)款優(yōu)先受償。這一規(guī)定，基本遵循了《批復(fù)》的立法精神，但比《批復(fù)》規(guī)定更具可操作性。

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The priority of compensation of the construction project price and the conflict settlement

with the related right

YE Yan-fang

(Fujian Tian Ze Guang Ye law office，F(xiàn)uzhou 350003，China)

Abstract: The supreme people's court for the construction works collected priority to the approval of the following the approval of the short（：） provisions of the building of the priority right than hypothec and other creditor ； consumers to buy all or most commodity house money， the contractor shall enjoy the price of the project commodity house priority right to confront the buyer. The provisions of jus， and reject any third person registered with the consent of the creditors obtained the rights of real effect. The author has money for construction project priority registration to the preservation for the breakdown， and the \"to guide the preservation our price for the construction project a priority right\" way. in the ideas foundation， the price of the priority right and related rights of the conflicts dealt with further.

Key words: construction project price; priority of compensation; right conflict settlement