論我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)困境的成因及對(duì)策

摘要：政府調(diào)控的高壓政策以及低迷的成交量并沒有抑制住房?jī)r(jià)的上漲。之所以中國(guó)樓市越調(diào)越漲，其主要根源在于供需關(guān)系失衡、開發(fā)商的暴利、政府管理失誤、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不利等因素。針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，提出完善相應(yīng)制度，減少對(duì)土地財(cái)政的依賴，加大保障房的建設(shè)，改善經(jīng)濟(jì)環(huán)境與投資環(huán)境，建立全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)管理系統(tǒng)以及開征房產(chǎn)稅等建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；政府行為；成因；對(duì)策

中圖分類號(hào)：DF4 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：Ａ 文章編號(hào)：１６７３－２９１Ｘ（２０11）20－０063－02

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

自2011年新一輪樓市調(diào)控開始之后，除極個(gè)別城市，全國(guó)大多數(shù)城市商品房出售價(jià)格仍保持在穩(wěn)中有升的狀態(tài)。雖然政府以罕見強(qiáng)硬的姿態(tài)表示一定要將樓市調(diào)控進(jìn)行到底，并且派出督察組奔赴各地督查樓市調(diào)控政策執(zhí)行情況，各大城市樓市的成交量也處于同比的較低點(diǎn)，但是各地樓市價(jià)格仍然沒有松動(dòng)的跡象，甚至許多城市仍在緩慢上漲。縱觀歷次房地產(chǎn)調(diào)控，結(jié)局都以樓市的報(bào)復(fù)性上漲結(jié)束。政府出臺(tái)的政策一次比一次更加嚴(yán)厲，同時(shí)房?jī)r(jià)的漲幅也一次比一次更加激烈，中國(guó)樓市進(jìn)入了一個(gè)越調(diào)越漲的怪圈。現(xiàn)如今房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)已經(jīng)對(duì)社會(huì)各個(gè)方面產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，到了不得不調(diào)控的地步。同時(shí)，影響樓市的各種因素錯(cuò)綜復(fù)雜，影響樓市走向的因素已經(jīng)不僅僅局限于供求關(guān)系的范疇，政府自身的決策已經(jīng)成為更具有決定性的因素。

二、我國(guó)商品房?jī)r(jià)格失控的主要原因

（一）供需關(guān)系失衡

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)講，供需關(guān)系對(duì)產(chǎn)品價(jià)格的波動(dòng)起到相當(dāng)大的作用。當(dāng)供給大于需求時(shí)，市場(chǎng)趨于飽和，產(chǎn)品價(jià)格下降。當(dāng)供給小于需求時(shí)，市場(chǎng)需求旺盛，產(chǎn)品價(jià)格上升。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前的狀況是需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。為國(guó)民提供保障性住房是政府的基本責(zé)任之一，但是1998年國(guó)務(wù)院頒布23號(hào)文，即《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，提出停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。之后，政府將商品房建設(shè)交給地產(chǎn)商，在社會(huì)保障房方面投入過(guò)少，直接導(dǎo)致了現(xiàn)在的保障房和廉租房的缺失，進(jìn)一步加大了供需間的失衡。并且隨著住房改革以來(lái)，我國(guó)城市化進(jìn)程的空前加速，適齡青年人口得增加使得剛性需求越來(lái)越大，加上住房?jī)r(jià)格一漲再漲，越來(lái)越多的人沒有能力支付高額價(jià)款，對(duì)住房的需求越攢越多，供需間的矛盾進(jìn)一步加深。

（二）開發(fā)商的暴利

據(jù)《2010中國(guó)億萬(wàn)富豪調(diào)查報(bào)告》，報(bào)告對(duì)1999—2009年胡潤(rùn)中國(guó)百富榜、福布斯中國(guó)富豪榜等上榜的億萬(wàn)富豪展開了調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析。涉足房地產(chǎn)行業(yè)的富豪人數(shù)最多，幾乎占全部富豪的1/3，有567人，約占富豪總數(shù)的28.96%。這些富豪來(lái)自459家企業(yè)，占上榜企業(yè)總數(shù)的28.44%。另?yè)?jù)國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)各行業(yè)平均利潤(rùn)率的測(cè)算，工業(yè)：5%～13%；交通業(yè)：9%～14%；商業(yè)：（批發(fā)）4%～7%、（零售）4%～-9%；餐飲業(yè)：8%～15%：服務(wù)業(yè)：9%～15%；娛樂(lè)業(yè)：15%～25%。而房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)可達(dá)20%～30%，可見房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)之巨。同時(shí)開發(fā)商的暴利成為影響房?jī)r(jià)居高不下的一個(gè)重要因素。并且各行業(yè)國(guó)企紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)，以其獨(dú)特的身份優(yōu)勢(shì)和對(duì)土地資源的掌握牟取利益，可見房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)相當(dāng)豐厚。

（三）政府管理失誤

1.財(cái)政過(guò)度依賴土地出讓

就國(guó)土部公布620個(gè)樣本樓盤數(shù)據(jù)來(lái)看，中國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例平均為23%。雖然各機(jī)構(gòu)給出的數(shù)據(jù)不盡相同，但是相信土地價(jià)格在項(xiàng)目總成本中的比例至少能占到20%～30%，也就是說(shuō)從拿地開始，政府已經(jīng)先得到了將近30%的利潤(rùn)。另根據(jù)財(cái)政部發(fā)布數(shù)據(jù)，2010年全國(guó)財(cái)政收入83 080億元，而2010年我國(guó)全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入29 109.94億元，土地出讓收入就占到全部財(cái)政收入的35%。政府已經(jīng)過(guò)度依賴土地出讓帶來(lái)的財(cái)政收入。但是各地政府將土地出讓視為增加財(cái)政收入的一大法寶，在單一追求GDP政績(jī)的影響下，開發(fā)商的拿地成本越來(lái)越高。開發(fā)商解決這一問(wèn)題的唯一出路就是將增加的成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。但是也就是在2010年，各地地王頻現(xiàn)，土地成本的增加進(jìn)一步助推了樓市價(jià)格的上漲。

2.房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)高的稅費(fèi)

房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)項(xiàng)目之多，稅種之繁雜，是助推房?jī)r(jià)高漲的另外一個(gè)重要原因。政府從房地產(chǎn)行業(yè)拿到稅費(fèi)又分為兩階段，一是開發(fā)商開發(fā)階段，二是商品房買賣階段。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，開發(fā)商需要繳納的主要稅費(fèi)達(dá)到116種。商品房買賣階段買賣雙方又需要繳納例如印花稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、契稅等等。目前房地產(chǎn)稅收已經(jīng)成為地方稅收的主力稅種，占到地方稅收的20%左右。

由以上數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的大部分成本資金和稅收都流向了政府。另?yè)?jù)REICO在2009年發(fā)布的《我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用分析》專題報(bào)告顯示，在開發(fā)商的總費(fèi)用支出中，流向政府的份額為49.42%。可見政府在樓市成本中獲得了過(guò)高的利潤(rùn)。

（四）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不利

房地產(chǎn)的走勢(shì)可以說(shuō)與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的走勢(shì)有相當(dāng)大的聯(lián)系。（1）2006—2008年房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)遭遇小低谷，但是2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，政府急于刺激國(guó)內(nèi)需求與消費(fèi)，大力發(fā)展房地產(chǎn)，甚至將其視為刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的支柱產(chǎn)業(yè)。從2008年地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展至今，并且沒有絲毫衰落的跡象。（2）經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，政府為了刺激經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，開始實(shí)行寬松的貨幣政策和財(cái)政政策：銀行加大對(duì)地產(chǎn)業(yè)貸款扶持，地產(chǎn)業(yè)反之綁架銀行，致使銀行不良貸款、壞賬呆賬增多。同時(shí)貨幣超發(fā)嚴(yán)重，CPI連創(chuàng)新高，流動(dòng)性過(guò)剩，在滬深兩市持續(xù)低迷的情況下，越來(lái)越多的人為了財(cái)富的升值甚至保值只能投資房地產(chǎn)，進(jìn)一步推動(dòng)了樓市的走向。（3）國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)惡化。美國(guó)次貸危機(jī)影響未了，歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)又發(fā)，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢。越來(lái)越多的熱錢涌入國(guó)內(nèi)，先推高，后做空。在引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的同時(shí)，嚴(yán)重影響我國(guó)的國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全。

由以上可見，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)目前的窘?jīng)r已經(jīng)不單單是房地產(chǎn)行業(yè)單方面的原因造成的，還涉及到經(jīng)濟(jì)、民生、政府、國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全等諸多方面，已經(jīng)成為一個(gè)諸多社會(huì)矛盾的集合體，并且有越積越大的趨勢(shì)，如果不能得到妥善的解決，將嚴(yán)重影響我國(guó)的社會(huì)主義現(xiàn)代化進(jìn)程。而在市場(chǎng)調(diào)節(jié)完全失效的情況下，我們只能寄希望于政府的適當(dāng)干預(yù)。在房地產(chǎn)的開發(fā)，買賣，保有等各個(gè)階段都有大量的環(huán)節(jié)可以限制，但是政府歷次干預(yù)的主要針對(duì)目標(biāo)都僅僅著眼于商品房買賣中的一個(gè)小環(huán)節(jié)：限制炒房。筆者認(rèn)為，這是政府干預(yù)失效的關(guān)鍵。

三、針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的建議

目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)嚴(yán)重影響了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良好有序運(yùn)行，并且市場(chǎng)調(diào)節(jié)已經(jīng)失靈，只有政府干預(yù)才能有效地解決問(wèn)題。針對(duì)這一狀況，政府應(yīng)該下決心用類似休克療法徹底解決房地產(chǎn)行業(yè)的頑疾，而不是一直束手任其發(fā)展。對(duì)于如何解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控局面的窘境，除了當(dāng)前政府正在進(jìn)行的調(diào)控政策，筆者給出以下建議。

（一）減少對(duì)土地財(cái)政的依賴

政府應(yīng)該進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩愘M(fèi)改革，擴(kuò)大稅基，實(shí)現(xiàn)政府財(cái)政收入的多元化，在不明顯減少財(cái)政收入的情況下減少對(duì)土地的依賴。并且應(yīng)該建立全國(guó)統(tǒng)一可行的土地出讓制度，減少房地產(chǎn)買賣流通階段之前的稅收，進(jìn)而相對(duì)減少商品房的成本。

（二）加大保障房的建設(shè)

為國(guó)民提供保障房是政府的責(zé)任和義務(wù)。在這方面我們可以參考香港、新加坡等國(guó)家和地區(qū)的做法，制定適合我們國(guó)家的保障房政策。重點(diǎn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。中央和地方財(cái)政都要對(duì)保障房的建設(shè)負(fù)責(zé)，在土地劃撥、資金投入等方面做到協(xié)調(diào)統(tǒng)一，最大限度的提供保障房以緩解商品房市場(chǎng)的壓力。

（三）改善經(jīng)濟(jì)環(huán)境與投資環(huán)境

受經(jīng)濟(jì)危機(jī)和全球經(jīng)濟(jì)衰退的影響，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)了放緩的趨勢(shì)。政府過(guò)于追求GDP的增長(zhǎng)而采取各種方法。不重視實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投入而導(dǎo)致制造業(yè)資金大量外逃炒樓炒股，使虛擬經(jīng)濟(jì)的泡沫化更加嚴(yán)重。經(jīng)濟(jì)環(huán)境的惡化導(dǎo)致投資環(huán)境同樣惡化，大量資金沒有投資效益，只能投向房地產(chǎn)。國(guó)家應(yīng)該重點(diǎn)扶持制造業(yè)的發(fā)展，在稅費(fèi)以及政策上給予更大的優(yōu)惠，鼓勵(lì)其發(fā)展。同時(shí)擴(kuò)大內(nèi)需，刺激國(guó)內(nèi)消費(fèi)，改變過(guò)去嚴(yán)重依賴出口的局面。并采取適當(dāng)穩(wěn)健的財(cái)政政策與貨幣政策，治理通貨膨脹，創(chuàng)造一個(gè)穩(wěn)定的投資環(huán)境，引導(dǎo)社會(huì)資金有序良好的運(yùn)行，改變只能通過(guò)炒樓來(lái)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值的現(xiàn)狀。

（四）建立全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)管理系統(tǒng)以及開征房產(chǎn)稅

政府建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)管理系統(tǒng)，并且進(jìn)行全國(guó)性的信息資源共享。對(duì)居民在實(shí)名制的基礎(chǔ)上實(shí)行以家庭為單位的限購(gòu)，對(duì)已購(gòu)的第二套以上商品房普遍開征高額房產(chǎn)稅，增加其持有成本，迫使市場(chǎng)上的大量空置房加入到流通領(lǐng)域來(lái)，相對(duì)緩解供需壓力。政府要對(duì)開發(fā)商制定嚴(yán)格的房產(chǎn)開發(fā)程序，防止其囤地以及捂盤惜售。

（五）制定相應(yīng)的法律法規(guī)

政府出臺(tái)確實(shí)有效的法律法規(guī)約束。（1）對(duì)全國(guó)的房地產(chǎn)要有統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)等等，并且限定地產(chǎn)商的利潤(rùn)。（2）對(duì)政府的自身行為要有法律的約束，比如土地的出讓、土地出讓金的使用、土地劃撥、保障房的建設(shè)等等都要有明確的法律法規(guī)進(jìn)行限定。（3）對(duì)居民的投資進(jìn)行法律的規(guī)范。在注重契約精神的前提下，以法律去規(guī)范其市場(chǎng)行為。

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為多種社會(huì)矛盾的集合點(diǎn)，解決房地產(chǎn)行業(yè)的窘狀是當(dāng)下最為緊迫的任務(wù)。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行以及社會(huì)和諧產(chǎn)生的負(fù)面影響需要大刀闊斧的改革才能消除。雖然房地產(chǎn)行業(yè)的徹底改革會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生不利影響，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的短暫減速甚至衰退，但政府仍應(yīng)該下定決心進(jìn)行改革，以經(jīng)濟(jì)暫時(shí)減速換取今后的可持續(xù)的發(fā)展，只有這樣我們才能實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)更快更好的發(fā)展。這對(duì)構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)以及完成我國(guó)的社會(huì)主義現(xiàn)代化目標(biāo)，都有著極為深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。

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