當(dāng)前中國大城市房地產(chǎn)泡沫的成因及防范

摘要：房地產(chǎn)市場運(yùn)行既具有一般規(guī)律性，又在不同國家和地區(qū)表現(xiàn)出特殊性。在分析中國轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)和社會文化特點的基礎(chǔ)上，探討了中國大城市房地產(chǎn)泡沫的形成原因，認(rèn)為強(qiáng)勁增長的真實需求是投機(jī)需求興起和泡沫形成的基礎(chǔ)，投資渠道的狹窄、政府對土地供給的壟斷、銀行的預(yù)算軟約束以及市場秩序的不規(guī)范成為進(jìn)一步推高房價和泡沫的重要因素。在進(jìn)一步反思中國當(dāng)前住房調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，提出了五點防范中國大城市房地產(chǎn)泡沫的政策建議和措施，即加強(qiáng)房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警工作，建立以空置率為主要指標(biāo)的預(yù)警體系；樹立以需求調(diào)節(jié)為主的調(diào)控觀念，恰當(dāng)配以供給調(diào)節(jié)；建立以財稅手段為主的調(diào)控體系，謹(jǐn)慎使用行政手段；深化改革，完善市場體系和規(guī)范市場秩序；加強(qiáng)廉租房建設(shè)，為住購房需求降壓等。

關(guān)鍵詞：大城市 房地產(chǎn)泡沫 成因 防范

中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號：1673-291X（2011）27-0148-05

引言

近幾年來，中國各大城市的住房價格進(jìn)入了快速上漲的通道，并由此引起廣大民眾、政府以及學(xué)術(shù)界對中國房地產(chǎn)泡沫問題的高度關(guān)注，而且存在著比較激烈的爭論。但是，通過翻閱文獻(xiàn)后發(fā)現(xiàn)，很多關(guān)于中國房地產(chǎn)泡沫問題的觀點似是而非，尤其對中國房地產(chǎn)泡沫形成的特殊性缺乏準(zhǔn)確把握，從而在對中國房地產(chǎn)泡沫的防范上很難提出建設(shè)性意見和措施。因此，筆者感覺很有必要對中國房地產(chǎn)泡沫問題做進(jìn)一步的研究。

1.房地產(chǎn)泡沫的定義。關(guān)于房地產(chǎn)泡沫，雖然許多研究者給出了各自的定義，但這些定義都一致認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫本質(zhì)上是一種價格運(yùn)動現(xiàn)象，是由投機(jī)導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)的持續(xù)上漲狀態(tài)。換一句話說，房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價格高于市場基礎(chǔ)價格的部分。住房需求可以區(qū)分為自住需求、投資需求和投機(jī)需求，投資需求雖然不是滿足自住需要，但它主要是通過滿足消費(fèi)者的租住需要而獲得長期回報，其次才是考慮增值收益；投機(jī)需求看重住房價格上漲，主要是為了賺取短期的買賣差價。因此，自住需求和投資需求構(gòu)成真實需求，決定市場基礎(chǔ)價格，而投機(jī)需求是一種非真實需求，是產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的根源。

2.關(guān)注大城市房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫所造成的危害主要體現(xiàn)在如下兩個方面：其一，房地產(chǎn)泡沫的興起將過度推高住房價格，從而制約普通民眾居住水平的改善，并產(chǎn)生強(qiáng)烈抱怨和影響社會的穩(wěn)定。其二，房地產(chǎn)是一個關(guān)聯(lián)度相當(dāng)高的行業(yè)，不僅涉及到鋼材、水泥和裝飾等諸多行業(yè)的發(fā)展，而且更重要的是它與銀行的相互依存度相當(dāng)高，具有牽一發(fā)而動全身的作用，泡沫一旦破滅就會引發(fā)金融危機(jī)以及整體經(jīng)濟(jì)的衰退。選擇大城市作為研究對象出于兩種原因，一是房地產(chǎn)泡沫在大城市更容易產(chǎn)生，二是大城市房地產(chǎn)泡沫所產(chǎn)生的破壞力更大。大城市一般是一個地區(qū)性甚至全國性的中心城市，住房需求非常旺盛，相比中小城市具有更大的變動性，而土地和住房的供給又受到很大的限制，這為住房價格快速增長和投機(jī)提供基礎(chǔ)。而且，相比中小城市來說，大城市作為中心城市具有較強(qiáng)的輻射力，那里的泡沫一旦破滅，將會對中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生范圍更廣、程度更深的打擊。

本文將在論述與中國房地產(chǎn)相關(guān)的“轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)”和“社會文化”特點的基礎(chǔ)上，認(rèn)清房地產(chǎn)市場運(yùn)行規(guī)律，并從供需角度分析中國大城市房地產(chǎn)泡沫形成的原因，進(jìn)而提出一些防范中國大城市房地產(chǎn)泡沫的可行性措施。

一、市場經(jīng)濟(jì)條件下住房價格的變動規(guī)律

了解房地產(chǎn)市場運(yùn)行的一般規(guī)律對分析城市房地產(chǎn)泡沫形成的原因和防范是有幫助的。不可否認(rèn)，在土地資源相對有限的情況下，大城市的房價呈現(xiàn)長期上漲的趨勢。但是，只要住房作為商品就不能例外，其價格也將出現(xiàn)周期性波動，不會是直線式上升，階段性下跌是正常現(xiàn)象。然而，住房價格不像一般商品那樣短期內(nèi)經(jīng)常波動，其波動周期是比較長的，八年、十年甚至更長。在完全市場條件下，也就是說在沒有政府干預(yù)的情況下，一個完整的房地產(chǎn)市場的波動周期將經(jīng)歷四個階段，即復(fù)蘇、繁榮、危機(jī)和蕭條。下面對各階段的特點作一個簡單描述：

1.復(fù)蘇和增長階段。經(jīng)歷蕭條之后，房地產(chǎn)市場進(jìn)入復(fù)蘇階段，這一階段持續(xù)時間較長，一般五年左右。其特點如下：（1）購房需求趨旺，住房價格呈持續(xù)增長狀態(tài)，先是緩慢上漲，而后以較快的速度增長。（2）由于交易量的增加和價格的上升，房產(chǎn)開發(fā)商增加拿地，并開發(fā)更多住房出售。（3）在復(fù)蘇階段初期，幾乎沒有人投機(jī)炒房，而在房價持續(xù)上漲一段時間后，少數(shù)炒家發(fā)覺后市機(jī)會進(jìn)入房產(chǎn)市場，待房價較快上漲之后便引起更多炒家入市，從而推動房價以更快的速度上漲，于是房地產(chǎn)炮沫開始膨脹起來。

2.繁榮階段。一旦房價快速上漲一段時期之后，就如一匹脫韁的野馬開始奔騰起來，于是進(jìn)入繁榮階段，但持續(xù)時間相對較短，一般一年左右。其特點如下：（1）交易量急劇放大，房屋買賣相當(dāng)活躍，房價開始瘋狂上漲。（2）開發(fā)商一邊開足馬力拿地建房，一邊捂盤待價而沽，造成住房供給更加緊張的假象。（3）由于房價不斷攀升，越來越多的人投機(jī)炒房，甚至出現(xiàn)全民炒房的盛況，房地產(chǎn)市場洋溢著一片樂觀情緒，房產(chǎn)泡沫吹得越來越大。

3.危機(jī)和衰退階段。這一階段從房價下跌開始，房地產(chǎn)業(yè)由盛轉(zhuǎn)衰，持續(xù)時間相對較短，一般一年左右。其特點如下：（1）炒家和開發(fā)商因某些因素突然改變上漲預(yù)期，于是大量拋售房產(chǎn)，引起價格下跌，廣大自住購房者卻轉(zhuǎn)入觀望狀態(tài)，從而導(dǎo)致房價進(jìn)一步急劇下跌。（2）開發(fā)商一邊加快拋售已經(jīng)與快要竣工的房屋，一邊停工拋荒前期拿下的地皮。（3）準(zhǔn)備購房的炒家迅速銷聲匿跡，而已經(jīng)購房的炒家則急于拋盤解套，或轉(zhuǎn)售為租。

4.蕭條階段。在這一階段，房地產(chǎn)市場處在徘徊不前的狀態(tài)，持續(xù)時間相對較長，一般一至二年。其特點如下：（1）購房者信心不足，交易量停止不前或增加不明顯，房價開始止跌趨穩(wěn)。（2）住房新建量基本停止，不少開發(fā)商因虧損難以為繼，紛紛破產(chǎn)倒閉。

二、中國大城市房地產(chǎn)泡沫形成的原因分析

房地產(chǎn)泡沫本質(zhì)上是一種價格現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們，價格變化是由供需關(guān)系決定的。為了更好地對住房供給和需求進(jìn)行分析，除了準(zhǔn)確把握住房產(chǎn)品的本身特點外，還應(yīng)該了解影響房地產(chǎn)市場的其他經(jīng)濟(jì)和社會文化因素。

（一）與房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)和社會文化特點

中國國情的特殊性不僅在于中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)軌特性，而且還在于與其他國家有著不同的社會文化背景，只有在了解這兩個約束條件的情況下，才能對中國房地產(chǎn)泡沫問題做進(jìn)一步的深入研究，避免進(jìn)行簡單的國際比較。當(dāng)然，這里只是把影響房地產(chǎn)的一些關(guān)鍵點加以介紹和說明。

1.與房地產(chǎn)相關(guān)的轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)特點。中國實行的是一種漸進(jìn)改革，目前仍處在由計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)軌期間，離完成改革還有相當(dāng)長的時間。（1）城市化仍是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主旋律。對曾經(jīng)是農(nóng)業(yè)大國的中國來說，由計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌，同時也是農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)向工業(yè)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變過程，中國目前仍處在工業(yè)化中期。工業(yè)化伴隨的是經(jīng)濟(jì)集聚化和城市化，從而導(dǎo)致大規(guī)模的人口遷移，尤其向大城市集中。例如，上海市常住人口由2006年的1 815萬增加到2009年的1 921萬，三年時間增加了106萬，相當(dāng)于一個大城市的人口。（2）市場經(jīng)濟(jì)體制還很不完善。市場經(jīng)濟(jì)體制的不完善同樣表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上。房地產(chǎn)市場的不健全主要有三個方面，一是與房地產(chǎn)相關(guān)的法規(guī)和政策還沒有到位；二是具有國有背景的房產(chǎn)開發(fā)商仍占有較高的比例，例如上海2004年占比為45.5%；三是中國銀行業(yè)仍沒有脫離國有運(yùn)營體制。銀行和開發(fā)商的國有性質(zhì)一定程度上制約了房地產(chǎn)市場的發(fā)展和成熟。（3）政府對經(jīng)濟(jì)具有很強(qiáng)的干預(yù)能力。中國政府對經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大干預(yù)能力有歷史原因，也有現(xiàn)實原因，中國奉行的是政府主導(dǎo)的市場經(jīng)濟(jì)。政府作為土地唯一提供者，完全壟斷土地的批租。另外，政府對房地產(chǎn)企業(yè)和銀行也具有相當(dāng)大的影響力。政府的強(qiáng)大干預(yù)力對房地產(chǎn)市場的發(fā)展既有積極的一面，也存在消極的一面。

2.與房地產(chǎn)相關(guān)的社會文化特點。社會文化是人們在長期歷史過程中博弈的結(jié)果，一旦形成就具有相對穩(wěn)定性，并成為影響人們行為的一個重要因素。中國社會文化中對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響的方面主要有如下三點：（1）中國人具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)投資意識。住房不是一般的消費(fèi)品，而且還是一種能夠長期保值增值的投資品。對于農(nóng)業(yè)社會悠久和具有強(qiáng)烈戀土情節(jié)的中國來說，房地產(chǎn)歷來成為中國人最為鐘情的投資對象，并把它們視為財富的象征。在筆者收回的86份調(diào)查問卷中，高達(dá)60.5%的人表示有能力就應(yīng)該多買房。（2）中國人買房居住的意識比較強(qiáng)烈。考察中外家庭史就可以發(fā)現(xiàn)，中國人對住房的“主人”意識相當(dāng)強(qiáng)，往往把“寄人籬下”當(dāng)成恥辱，對租居他人房屋缺乏安全感和支配感。在筆者收回的86份調(diào)查問卷中，82.6%的人表示結(jié)婚后不愿意與父母長住，只有15.1%的人表示能力有限時可以接受租房住一輩子，83.7%的人則表示買房時不會去算租房和買房哪個更合算的經(jīng)濟(jì)賬。因此，在購房和租房選擇上，中國人往往愿意為擁有產(chǎn)權(quán)房承擔(dān)更多的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。（3）中國父母樂于資助子女購房。子女在一定程度上是自己生命的延續(xù)，而這一點在強(qiáng)調(diào)血緣關(guān)系的中國表現(xiàn)得更加強(qiáng)烈，中國父母更加關(guān)心子女的生活。在當(dāng)代中國，子女分房的傳統(tǒng)已演變成父母資助子女購房的習(xí)俗。當(dāng)中國子女結(jié)婚與父母分家時，父母如果有足夠的經(jīng)濟(jì)實力通常要為兒子購買婚房，如果經(jīng)濟(jì)實力較差也一般會或多或少資助兒子部分購房款。在筆者收回的86份調(diào)查問卷中，41.9%的人表示當(dāng)購房首付不夠時，會讓父母支援。

（二）中國大城市房地產(chǎn)泡沫形成的原因總結(jié)

從前面論述可知，房地產(chǎn)泡沫形成的根源是投機(jī)需求，而投機(jī)需求的目的是賺取短期升值，這無疑要以住房價格較快上漲作為前提條件，否則沒有炒作價值，同時低廉的交易成本也可以加劇投機(jī)需求。因此，導(dǎo)致住房價格快速上漲以及交易成本較低的因素，就是泡沫形成和加劇的原因，據(jù)此我們可以得出中國大城市房地產(chǎn)泡沫形成的如下幾點主要原因：

1.強(qiáng)勁增長的真實需求是投機(jī)需求興起和房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌過程中，中國大城市的人口增長、收入增加以及城市改造的速度都是比較快的，尤其進(jìn)入中等收入階段，住房成為居民的消費(fèi)重點，需求的收入彈性處于高位，而中國人購房居住和投資購房的強(qiáng)烈意愿又起到了強(qiáng)化自住需求和投資需求的作用。因此，中國大城市住房的真實需求不僅是龐大的，而且將保持一個長期強(qiáng)勁增長的趨勢。相比強(qiáng)勁增長的真實需求，大城市的土地會顯得更加稀缺，房價很自然具有較快上漲的強(qiáng)大沖動，這為投機(jī)需求的興起和泡沫的形成提供了基礎(chǔ)。

2.投資渠道的狹窄讓民眾更加鐘情房地產(chǎn)投資。中國投資渠道狹窄表現(xiàn)在實業(yè)投資和金融投資上。在實業(yè)投資方面，雖然中國市場經(jīng)濟(jì)在逐步完善，但私人投資辦企業(yè)的環(huán)境仍不很樂觀。在金融投資方面，中國股票市場具有高風(fēng)險性，而債券、基金和期貨市場還遠(yuǎn)沒有發(fā)展起來。因此，人們很自然把富余資金投向房地產(chǎn)，因為住房從長期來看是一個比較保險的投資品種。這樣，投資渠道的狹窄讓中國民眾更加鐘情于房地產(chǎn)投資，而且當(dāng)房價開始快速上漲之后，投資需求可以迅速轉(zhuǎn)變?yōu)橥稒C(jī)需求，從而加劇投機(jī)需求的興起。

3.政府壟斷土地供給很容易走到推高房價和泡沫的一方。城市土地國有制和政府壟斷土地供給是中國的特殊國情。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，政府壟斷土地供給可以說是一把雙刃劍，一方面可以減少一級土地拍賣市場的交易成本，有利于城市的規(guī)劃和建設(shè)以及房地產(chǎn)市場的調(diào)控；但另一方面政府為了財政收入的最大化，又很容易被開發(fā)商所俘虜，成為泡沫擴(kuò)大的幕后推手。例如，在房價快速上漲的初期，政府為了獲得更高的土地拍賣價格，往往打著預(yù)防泡沫的旗號減少土地的供給，造成人們形成住房供給減少的預(yù)期，從而進(jìn)一步推高房價。這之后，政府又往往無視房地產(chǎn)泡沫的急劇膨脹，反而在房價快速上漲的后期加快土地拍賣的速度，從而導(dǎo)致更多投機(jī)活動和空置房的出現(xiàn)。

4.中國銀行的預(yù)算軟約束很容易造成對房地產(chǎn)的金融支持過度。國有銀行主導(dǎo)的金融體制仍是中國目前甚至相當(dāng)長時間的特殊國情，但在市場經(jīng)濟(jì)條件下，國有銀行的預(yù)算軟約束特性往往使它們對房地產(chǎn)市場的風(fēng)險缺乏敏感性，并成為房產(chǎn)開發(fā)商和投機(jī)需求的俘虜。即使當(dāng)房地產(chǎn)處于泡沫嚴(yán)重膨脹時期以及政府要求緊縮貸款的條件下，銀行為了追求房貸量的增長，往往或明或暗地繼續(xù)把大量的資金優(yōu)惠貸給開發(fā)商以及房產(chǎn)投機(jī)者，使房地產(chǎn)泡沫得以維持，并且越吹越大。

5.市場秩序的不規(guī)范強(qiáng)化了房地產(chǎn)投機(jī)和干擾了人們的預(yù)期。在政府主導(dǎo)的中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌過程中，以及在房地產(chǎn)市場充斥國有開發(fā)企業(yè)的情況下，政府為了追求自身利益和維護(hù)國有房地產(chǎn)企業(yè)的利益，不僅在制定房地產(chǎn)政策時很難到位，而且在執(zhí)行政策時也很難到位。這種市場秩序的不規(guī)范將導(dǎo)致兩個嚴(yán)重后果，一是較低的閑置成本和轉(zhuǎn)讓成本使二級土地市場出現(xiàn)較多的投機(jī)活動，從而使得部分土地在房價快速上漲初期不能得到及時開發(fā)而閑置，造成土地短缺的假象。二是開發(fā)商利用賣方壟斷優(yōu)勢在住房買賣市場制造虛假信息，這些噪聲將干擾人們的正確判斷，從而形成有利于泡沫膨脹的預(yù)期。例如，開發(fā)商與媒體甚至政府合謀，報道和發(fā)布一些住房緊缺的消息，進(jìn)一步哄抬房價。

總之，強(qiáng)勁增長的真實需求是投機(jī)需求興起和泡沫形成的基礎(chǔ)，投資渠道的狹窄、政府對土地供給的壟斷、銀行的預(yù)算軟約束以及市場秩序的不規(guī)范成為進(jìn)一步推高房價和泡沫的重要因素。由此可以得出，中國房地產(chǎn)泡沫不僅更容易形成，而且住房價格呈現(xiàn)更加劇烈波動的趨勢。也就是說，在中國住房價格的波動周期里，如果政府不進(jìn)行有效的干預(yù)，波峰和波谷的落差比一般的市場經(jīng)濟(jì)體會更大一些，一旦泡沫破滅，將對房地產(chǎn)以及整個國民經(jīng)濟(jì)造成更大的打擊。

三、中國大城市房地產(chǎn)泡沫的防范措施

雖然由政府主導(dǎo)是一把雙刃劍，但只要政府保持清醒并采取有效措施，相反更容易化險為夷。出臺防范措施的目的在于防止泡沫和消除泡沫，避免泡沫破裂帶來的巨大破壞力。中國政府近幾年陸續(xù)出臺了一些穩(wěn)定房價的調(diào)控措施，有些起到了一定的效果，但有些還不盡如人意。因此，筆者認(rèn)為很有必要結(jié)合前面的論述，對中國當(dāng)前住房調(diào)控政策的效果進(jìn)行反思，并在此基礎(chǔ)上提出一些有效防范中國大城市房地產(chǎn)泡沫的政策建議和措施。

（一）對當(dāng)前中國住房調(diào)控政策效果的反思

中國當(dāng)前的住房調(diào)控措施可分為三類，即財稅手段、貨幣手段和行政手段，但這些調(diào)控措施都是通過影響住房的供給或需求來發(fā)揮作用的。因此，以下將從四個方面加以論述。

1.關(guān)于供給和需求調(diào)控。價格變化是由供需關(guān)系決定的，但在土地相對有限的條件下，房價主要取決于需求的變化狀況。所以，盡管穩(wěn)定房價要從供需兩方面著手，但對需求的調(diào)控是主要方面，打壓需求才能更有效地抑制房價過快上漲。但是，由于計劃經(jīng)濟(jì)思維的慣性作用，政府常常把調(diào)控的重點放在供給上，尤其習(xí)慣通過減少土地的供應(yīng)來控制房價的快速上漲，結(jié)果反而加劇了房價的上漲。雖然政府已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變調(diào)控方向，更多從需求著手出臺抑制政策，但在如何抑制投機(jī)需求上方法往往使用不當(dāng)，尤其傾向采取行政手段，扼殺了一些正常需求。

2.關(guān)于貨幣手段。提高住房貸款利率屬于緊縮性貨幣政策，目的在于抑制房產(chǎn)過熱。但事實證明，溫和加息并不能給房產(chǎn)降溫起到很大的作用。其實，在人們預(yù)期房價還要上漲以及還要進(jìn)一步加息的條件下，人們的心理行為往往是遲買還不如早買，因為遲買的價格更高、利息負(fù)擔(dān)更重。而且，在缺乏預(yù)算約束的國有銀行體制下，銀行對樓市風(fēng)險缺乏敏感性，不僅對第一套購房實行優(yōu)惠利率，而且對多套購房都暗地實行優(yōu)惠利率，從而進(jìn)一步弱化加息的效果。因此，溫和的加息對降溫樓市并不能取得預(yù)期效果，相反如果實行一步到位的大幅度加息政策，那很容易導(dǎo)致房產(chǎn)泡沫的破滅。總之，對市場經(jīng)濟(jì)還很不完善的中國來說，利率的傳導(dǎo)機(jī)制容易失效，不能很好地傳遞信息和改變?nèi)藗兊念A(yù)期，對穩(wěn)定房價的作用不大，而且加息政策對那些滿足自住需求的中低收入者也是一個不小的打擊，不利于他們居住水平的改善。

3.關(guān)于財稅手段。當(dāng)前對住房調(diào)控的財稅手段主要包括契稅、營業(yè)稅和個稅。從目前實行的情況來看，營業(yè)稅政策的效果相對較好，尤其把交納5%的期限由二年延長到五年后，對投機(jī)者起到了一定的震懾作用。投資需求和投機(jī)需求應(yīng)該在時間上作個區(qū)別，因為在房價快速上漲的條件下，投資需求很容易轉(zhuǎn)變?yōu)橥稒C(jī)需求。根據(jù)住房價格的波動規(guī)律可知，購買一二年后出售是不能算作投資行為的，因為住房價格的快速上漲時間通常要經(jīng)歷二至三年，起碼購房三年以上才能算作投資。當(dāng)然，營業(yè)稅對穩(wěn)定房價的效果之所以較好，還因為是由于采取全額征收而使房屋出售人很難逃避該種稅收。再有，具體征收多少個百分點更能發(fā)揮效果，還應(yīng)該視情況來確定。征收個稅對房產(chǎn)投資者來說完全是應(yīng)該的，但關(guān)鍵是強(qiáng)制征收個稅能不能得到有效落實。從目前中國公民納稅意識比較薄弱的實際情況來說，逃避房產(chǎn)贏利之個稅不僅是可能的，而且會相當(dāng)普遍，因為房產(chǎn)買賣對征稅機(jī)關(guān)來說存在較大的信息不對稱。因此，不能指望強(qiáng)制征收個稅對抑制投機(jī)和降溫樓市起到較大的作用。實際上，各地征收的個稅已變相成為一種營業(yè)稅。另外，在抑制投資投機(jī)需求上，契稅的作用還沒有得到應(yīng)有的發(fā)揮。

4.關(guān)于行政手段。住房并不是“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”，其實和大多數(shù)產(chǎn)品一樣，住房消費(fèi)并不存在明顯的外部性，而是具有較強(qiáng)的排他性，它本質(zhì)上是私人產(chǎn)品，不是“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”，更不是公共產(chǎn)品。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，作為私人產(chǎn)品，住房應(yīng)以市場提供為主，由政府提供和直接干預(yù)是缺乏效率的。即使政府對房產(chǎn)市場進(jìn)行干預(yù)，也只能以經(jīng)濟(jì)手段為主。雖然用行政手段見效快，但如果使用不當(dāng)就會產(chǎn)生很強(qiáng)的破壞力。所以，應(yīng)該謹(jǐn)慎使用行政手段，一般只能在市場和經(jīng)濟(jì)手段都失效的情況下使用。

中國政府仍然習(xí)慣采取行政手段來穩(wěn)定房價，當(dāng)前主要是以經(jīng)濟(jì)適用房為代表的限價政策以及最近出臺的限購政策。限價和限購政策試圖解決社會中占大多數(shù)的中低收入者的住房問題，理論上是對住房這一私人產(chǎn)品的錯誤理解，實踐上已陷入相當(dāng)尷尬的局面，它不符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。盡管住房是生活必需品，但廣大中低收入者只能主要依靠市場解決住房問題，只有那些連租房都很困難的低收入者才需要政府直接提供廉租房。

（二）防范中國房地產(chǎn)泡沫的政策建議和措施

綜合前文論述，筆者針對性提出以下幾點防范中國房地產(chǎn)泡沫的政策建議和措施：

1.加強(qiáng)房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警工作，建立以空置率為主要指標(biāo)的預(yù)警體系。有些防范房地產(chǎn)泡沫的措施是常規(guī)性措施，有些則是擇機(jī)采取的應(yīng)對措施，這就要求政府能對房地產(chǎn)市場運(yùn)行的各個階段有個正確的判斷，做好房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警工作。投機(jī)需求產(chǎn)生泡沫，其目的主要是賺取短期升值，因而囤積和空置住房成為常態(tài)。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警工作，重要的是要建立以空置率為主要指標(biāo)的預(yù)警體系，而房價收入比和租售比等指標(biāo)只能作為參考作用。筆者認(rèn)為，不僅要建立官方的預(yù)警機(jī)構(gòu)，而且還應(yīng)該幫助組建進(jìn)行預(yù)警的社會中介機(jī)構(gòu)，這樣就可以提升預(yù)警的可信度。

2.樹立以需求調(diào)節(jié)為主的調(diào)控觀念，恰當(dāng)配以供給調(diào)節(jié)。雖然進(jìn)行需求調(diào)節(jié)的難度較高，但必須打破把調(diào)控重點放在供給的慣性思維，樹立以需求調(diào)節(jié)為主的調(diào)控觀念，不過需求調(diào)節(jié)的重點在于抑制投機(jī)需求。在房價快速上漲的前半階段，在抑制需求的同時，要采取增加土地供應(yīng)的措施，以緩解房價上漲的壓力；在房價快速上漲的后半階段，也就是當(dāng)房地產(chǎn)泡沫比較嚴(yán)重的時候，在打壓需求的同時，要采取減少甚至停止土地供應(yīng)的措施，以壓縮泡沫和防止泡沫的膨脹。當(dāng)房價上漲行情扭轉(zhuǎn)以及下降到一定程度的時候，在減少甚至停止土地供應(yīng)的同時，要采取刺激需求的措施，以防止泡沫的破裂。

3.建立以財稅手段為主的調(diào)控體系，謹(jǐn)慎使用行政手段。對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控是應(yīng)該的，但必須以經(jīng)濟(jì)手段為主，謹(jǐn)慎使用行政手段。不過，經(jīng)濟(jì)手段又應(yīng)以財稅手段為主，貨幣政策只能作為輔助手段。在財稅手段中，又要以營業(yè)稅為主，其他稅種為輔，不要輕易開征那些征收成本太高的稅種。在出臺營業(yè)稅政策的時候，要根據(jù)房地產(chǎn)的特點確定征收的期限和稅率，做到在有效遏止投機(jī)需求的同時，不影響正常的流轉(zhuǎn)。筆者認(rèn)為，對出售未滿三年的住房應(yīng)該采取高稅率政策，甚至可以提高到10%~20%，對超過三年而未滿五年的住房采取較低稅率政策，對超過五年者可以實行更低稅率。另外，只有在經(jīng)濟(jì)手段不能有效解決問題的特殊情況下才能采取行政手段，也就是說限價商品房等行政性政策不能作為一種常規(guī)性措施。在經(jīng)濟(jì)手段還沒有得到有效使用的情況下，在對商品房實行限購政策更是不應(yīng)該的，完全可以尋找更有效的財稅替代手段。其實，通過提高購買多套房的成本同樣能起到抑制投資投機(jī)的目的，比如可以對多套房征收遞進(jìn)的臨時特別契稅，第二套契稅為10%，第三套契稅為20%，依次類推。

4.深化改革，完善市場體系和規(guī)范市場秩序。進(jìn)一步發(fā)展資本市場，降低投資的制度成本，為投資者創(chuàng)造良好的投資環(huán)境和投資品種，從而分流民眾的剩余資金。進(jìn)一步完善土地批租和轉(zhuǎn)讓制度，加重土地閑置成本和轉(zhuǎn)讓成本，從而有效遏止二級土地市場的投機(jī)炒作。進(jìn)一步加強(qiáng)國有銀行改革，促進(jìn)民營銀行的發(fā)展，增強(qiáng)銀行的預(yù)算硬約束以及對房地產(chǎn)市場風(fēng)險的敏感性，同時加強(qiáng)金融監(jiān)管制度的建設(shè)。進(jìn)一步改革國有房地產(chǎn)企業(yè)，降低房地產(chǎn)企業(yè)的國有化程度和比例，形成以民營為主體的房地產(chǎn)開發(fā)體制。進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的信息公開和透明制度的建設(shè)，依法嚴(yán)肅查處進(jìn)行惡意欺詐的開發(fā)商以及媒體。

5.加強(qiáng)廉租房建設(shè)，為購房需求降壓。如果把社會人群分為高收入、中低收入和低收入三個層次的話，前面兩個階層應(yīng)該主要通過市場來解決住房問題，而應(yīng)該把5%~10%的低收入人群隔離住房市場，改變目前廉租房在存量房中占比不到1%的嚴(yán)重缺失局面。雖然低收入人群很難直接參與住房市場的買賣，但他們的租房需求會引致住房的投資需求。因此，通過廉租房措施保障他們的居住需要不僅有利于和諧社會的建設(shè)，而且可以直接或間接地降低購房需求，一定程度上緩解需求強(qiáng)勁增長的壓力。至于如何具體改善和保障低收入以及中低收入的居住條件，則需要另一個論題進(jìn)行探討，這里就不作展開了。

結(jié)束語

房地產(chǎn)泡沫所產(chǎn)生的危害不僅不利于經(jīng)濟(jì)（下轉(zhuǎn)177頁）（上接151頁）發(fā)展，也不利于和諧社會的建設(shè)，必須有專門針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，防止泡沫和消除泡沫，避免泡沫的破裂。研究中國房地產(chǎn)泡沫問題，不僅要準(zhǔn)確掌握住房以及房地產(chǎn)市場運(yùn)行的一般特點，還要對中國國情的特殊性有足夠的認(rèn)識。如此才能對中國房地產(chǎn)泡沫的形成原因有更加準(zhǔn)確的把握，才能在防范中國房地產(chǎn)泡沫上提出建設(shè)性意見。總之，要使住房調(diào)控政策更加有效，就應(yīng)該使出臺的政策建立在正確的經(jīng)濟(jì)分析基礎(chǔ)之上，而那些缺乏經(jīng)濟(jì)學(xué)理論支撐的政策往往會半途而廢，甚至走向調(diào)控目標(biāo)的反面。當(dāng)然，本文更多的是進(jìn)行定性分析，出臺具體政策則需要做進(jìn)一步的定量分析。

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[責(zé)任編輯 陳鳳雪]