佛山市南海區廉租房建設的思考

摘要：在分析廉租房建設重要性的基礎上，結合前人的研究成果，運用定量和定性相結合的分析方法，對南海區廉租房需求和供應能力進行了分析。并進一步提出南海區加快廉租房制度建設的措施。

關鍵詞：住房制度改革 廉租房 南海區

中圖分類號：F293.3文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）27-0155-02

引言

中國從1998年開始實行住房資源市場化配置體系，城鎮居民的住房大部分由市場供應。由于市場經濟的各種弊端，造成一些社會低收入群體無力購買住房。為了滿足低收入群體的住房需求，國家建立相應制度幫助社會弱勢群體解決住房問題，廉租房就是在此背景下提出的。中央和地方各級政府都給予居民住房問題以極大關注，廣東省在“十二五”規劃綱要中明確提出：“通過新建、改建、政府購置、租賃等方式增加保障性住房房源，重點發展廉租住房和公共租賃住房，使之成為保障性住房供給的主渠道。”作為廣東省的一個重要城鎮，南海區為響應中央和省政府的號召，積極發展廉租房。本文對南海區廉租房建設發展進行研究，以期能給社會和政府以意見和建議。

關于廉租房問題，國內已有許多相關研究。在早期國內學者重點圍繞如何建立廉租制度問題展開研究。如何年養在1999年提出廉租房制度是社會保障體系的主要組成內容和必要的補充，是住房制度改革的必然結果。加強廉租房的管理是推進制度改革順利進行的重要保證，要建立嚴格的管理制度[1] 。隨著研究的深入，國內學者研究的重點轉移到廉租房建設的融資方式、對象的確定、退出機制等幾個方面。如巴曙松（2006）在《中國廉租房的融資特征及其發展路徑研究》中指出中國廉租房融資方式單一和融資渠道不暢等現實問題，并提出融資創新渠道。望曉東在2009年指出廉租房供應對象首先應該定為低收入住房困難家庭，隨著經濟發展水平提高和政府財政投入加大的基礎上將廉租房供應對象擴大到 非城市戶籍低收入住房困難家庭。同時，也提出應逐步實現廉租房退出機制[2]。近年來國內學者的研究開始注重廉租房建設規模和保障水平測定等方面。如宗躍光采用情景分析法對江蘇省城市廉租房建設規模進行分析，指出在1%、3%和5%的廉租房保障水平下，最高和最低保障面積相差很大，廉租房建設要分步驟、分階段實現[3] 。余凌志在2007年提出廉租房的絕對保障水平，并建立了測定廉租房絕對保障水平的指標。通過以上分析可知，目前國內學者研究的角度主要放在全國、整個省域或者幾個大城市上。本文著眼于中小城市，對廣東省佛山市南海區廉租房建設情況進行研究，闡述廣大中小城市廉租房建設情況、存在問題以及對策，為廣大中小城市廉租房建設提供參考性建議。

一、南海區廉租房建設特點

1.起步晚。1998年，國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發[ 1998 ]23號），明確提出在全國推行廉租住房制度。佛山市南海區從2007年起才開始保障性住房制度建立的相應工作。2007年，為解決低收入群體的住房問題，南海區建設局與民政局聯合對全區低收入群體進行一次調研，對南海區保障性住房建設規模有了初步掌握。從此，南海區廉租房制度開始建立。

2.欠賬多。據南海區統計局統計資料顯示，南海區2008年、2009年全區享受最低生活保障的城鎮人口分別為4 379人、3 922人。這些享受低保的城鎮居民，無疑應該享受到國家提供的廉租住房。而南海區的廉租住房制度從2007年才開始著手建立，眾所周知，廉租房的政策的落實需要經歷籌措資金、提供房源、分配住房等一系列環節，這些都需要一定的時間才能解決?？梢哉f其廉租住房還存在很大缺口，需要及時加以解決，從而切實保證南海城鎮低收入居民的住房利益。

二、南海區廉租住房需求和供應分析

由于各種原因，無法確定南海區廉租房應保障人數在總人數中的比例。本文將借鑒前人的研究成果，對南海區廉租房住房需求和供應加以分析。

《西安市城市統計年鑒》對西安市城市居民不同收入層次家庭年收入情況的統計，西安市最低收入人口約占總人口的10%，中低收入人口約占30%[4]。佟艷娜在其論文《北京市中低收入家庭住房保障制度研究》中指出，北京市約有30%~40%中等偏下收入者不能或者很難通過市場租用或購買適宜的住房[5]。李黎剛在《武漢市廉租住房保障水平研究》中對武漢市應該享受廉租房的對象進行定量分析，得出應享受廉租房的人數約占武漢市城鎮人口的20%[6]。2003年國家頒布的《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》中提出，城鎮最低收入家庭人均廉租住房保障面積標準原則上不超過當地人均住房面積的60%，南海區統計年鑒顯示南海區2004—2009年城鎮人均住房面積平均為40m2，而南海區廉租房的申請條件為低于15m2 的居民。綜合考慮政府的保障能力和社會發展狀況，本文將南海區廉租房應保障人數定為城鎮人口的20%，人均廉租住房面積設為20m2作為保障標準。

根據南海區2007—2009年的城鎮人口總數以及本文設定的南海區廉租住房保障標準，可以計算出南海區2007—2009年廉租房需求量。考慮到研究的便利性以及社會發展實際情況，將2007年的應保障人口乘上20%再除以3作為基數，2008年和2009年增長人口中的應保障人數分別加上這個基數，就可以得出各年的應保障人數，算出各年的應保障人數后再乘上人均住房保障面積，就可以得出各年的廉租房需求量。并且將廉租房的需求量理解為建設量（便于定量分析）。由于廉租房建設的土地一般為政府劃撥，那么就可以認為廉租房建設所需要的土地成本可以忽略。根據全國人大常委會保障性住房建設專題調研組2009年6—7月的調研，目前全國各地廉租房的平均造價為1 200元~2 000元/ m2，考慮到南海區的經濟社會各方面的情況，本文將廉租房建設的成本定為1 800/m2。據此，可以算出廉租房建設總成本 。

依據各地廉租房建設經驗可知，在廉租房建設的資金籌集方面，主要包括地方政府財政撥款、中央政府財政撥款以及社會資助等方面。據全國人大常委會保障性住房建設專題調研組的調研，一般中央財政補助占廉租房造價的1/3，再加上省級和市級財政補助和社會資助，南海區地方財政只需要承擔廉租房造價的1/3。南海區2007—2009年廉租房建設總成本都在18億元左右，那么南海區政府只需承擔1/3的成本，即6億元左右，分別只占該年地方財政收入不到10%的比重。不難看出，南海區完全有能力解決廉租房供應問題。

三、加快推進南海區廉租房制度建設的措施

南海區位于中國東部經濟較發達地區，在經濟社會各方面要好于中西部同等級地區，但是南海區的廉租房制度建設存在起步晚、欠賬多等特點，更需要加快推進廉租房制度建設。

1.采取集中興建與分散建設相結合的模式。南海區廉租房建設起步晚，建設任務較重。如果在短時間內大規模建設廉租房，將給地方財政帶來較大壓力，可以采取大規模集中興建與分散建設相結合的模式。分散建設，就是在城內不同區域建立相對較小面積的廉租住房區，使得廉租住房在某種規模內集中，總體分散[7]。分散建設，有利于就近分配給適合的城市低收入群體，便于管理。同時分散建設可以吸引一部分房地產開發商，通過政策要求，讓部分開發商在其房地產開發中安插一部分廉租房，以作為其對社會的回報。

2.拓寬融資渠道，擴大資金來源。廉租房建設資金問題一直困擾著各地的廉租房建設，單靠政府的財政支出，確實有一定難度。這就要求地方政府在廉租房建設過程中拓寬融資渠道。

PPP（Public Private Partnerships）即公共部門與私人企業合作的模式，是指政府、營利性企業和非營利性企業基于某個項目而形成的相互合作關系的形式。政府利用廉租房高社會效應、收益穩定、風險低和投資回收期長的特點，采用PPP模式可以讓民營企業和其他性質的企業參與到廉租房的建設中來，從而拓寬廉租房融資渠道，緩解廉租房建設的資金壓力。

房地產信托投資基金（REITS）。廉租房信托投資基金可以將廉租房經營過程中產生的持續，穩定的租金收入作為投資收益。廉租房信托投資基金作為一種風險較小、收益穩定的投資品種，其中隱含有政府信用，可以吸引更多的社會閑散資金進入廉租房建設中來，緩解政府資金壓力。

3.鼓勵房地產開發企業參與廉租房建設。廉租房作為用來滿足城市低收入群體住房需求的社會保障體系中的一個部分，是整個社會的責任，需要每一個社會成員貢獻自己的力量，特別是靠房地產開發來生存的房地產商，他們在這一行業中賺取了大量利潤，更有義務為廉租房建設貢獻力量。地方政府可以根據各個房地產開發企業在本地的營業額，按照一定的比例為其安排一定的廉租房建設任務，從而緩解廉租房建設壓力。

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”是古人對住房公平的期待，“安居樂業”是現代人對美好生活的憧憬。廉租房建設是解決城市低收入家庭住房保障這一民生問題的重要舉措，意義深遠。

參考文獻：

[1]何年養.關于來年租房建設管理與發展的思考[J].中國房地產，1999，(6)：78.

[2]望曉東，袁中友，等.中國城鎮廉租房制度實施路徑研究[J].經濟理論與實踐，2009，(6)：44.

[3]宗躍光，吳立群，等.城市廉租房建設規模的對策分析——以江蘇省為例[J].城市發展研究，2007，(6)：63-64.

[4]李志清，田金信，等.北京市保障性住房供給預測研究[J].哈爾濱工業大學學報：社會科學版，2009，(5)：93.

[5]佟艷娜.北京市中低收入家庭住房保障制度研究[D].北京：北京交通大學，2007.

[6]李黎剛.武漢市廉租住房保障水平研究[D].沈陽：遼寧大學，2010，(5)：38-43.

[7]譚勤舟.廣州廉租住房建設存在的問題及對策研究[D].廣州：暨南大學，2009，(10)：34.

[責任編輯 陳鳳雪]