舊工業(yè)建筑改造再利用的幾點(diǎn)建議

摘 要:當(dāng)前在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)型的大背景下，舊工業(yè)建筑再利用大有作為。本文以現(xiàn)行的法律法規(guī)政策為背景，提出多種開(kāi)發(fā)建設(shè)模式、政府主導(dǎo)措施和法制完善建議，為推動(dòng)舊工業(yè)建筑可持續(xù)利用健康快速發(fā)展提供參考。

關(guān)鍵詞:舊工業(yè)建筑再利用政策管理

中圖分類號(hào):TU27文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1674-098X(2011)05(a)-0037-01

我國(guó)老工業(yè)區(qū)多，當(dāng)前在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)型的大背景下，舊工業(yè)建筑再利用大有作為，但總體上覆蓋面小、地方政策差異性大，實(shí)踐中都是摸著石頭過(guò)河，屬于新生事物。新生事物成功的關(guān)鍵就在于創(chuàng)新。只有深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，解放思想、大膽創(chuàng)新，支持舊工業(yè)建筑再利用，才能有力地推動(dòng)舊工業(yè)建筑再利用有序、規(guī)范、健康發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

1 開(kāi)發(fā)模式

舊工業(yè)建筑改造再利用投資少、轉(zhuǎn)型大、見(jiàn)效快，利于城市可持續(xù)發(fā)展，利于促進(jìn)土地的充分利用。采取靈活適宜的開(kāi)發(fā)模式有助于推動(dòng)舊工業(yè)建筑的保留保護(hù)和再利用。從國(guó)內(nèi)實(shí)踐來(lái)看，按照投資主體進(jìn)行分類，大致可分為自主開(kāi)發(fā)、出讓開(kāi)發(fā)和合作開(kāi)發(fā)。

1.1 自主開(kāi)發(fā)

原工業(yè)企業(yè)由于產(chǎn)業(yè)淘汰、停產(chǎn)、轉(zhuǎn)型、遷移等原因，原有部分或全部舊工業(yè)建筑閑置，土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人并沒(méi)有改變，該企業(yè)將舊工業(yè)建筑按照新的功能需求經(jīng)過(guò)改造后自行利用或出租。北京798藝術(shù)區(qū)、上海名仕街等是屬于自主開(kāi)發(fā)。

1.2 出讓開(kāi)發(fā)

政府將地上附著的舊工業(yè)建筑與土地一起出讓，在規(guī)劃管理上將舊工業(yè)建筑改造的要求作為出讓合同的組成部分，舊工業(yè)建筑按規(guī)劃要求改造后重新辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記。這類開(kāi)發(fā)模式操作規(guī)范，改造徹底，矛盾最少，前提是要規(guī)劃成熟、先收購(gòu)儲(chǔ)備完成。2010年7月，上海蘇州河北岸東塊41、42街坊地塊招標(biāo)出讓，該地塊內(nèi)保留的歷史上的中國(guó)銀行、中國(guó)實(shí)業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、金城銀行、興業(yè)銀行等銀行倉(cāng)庫(kù)以及怡和打包廠等歷史建筑與土地捆綁出讓，并將規(guī)劃保留保護(hù)要求寫入土地出讓合同。

1.3 合作開(kāi)發(fā)

舊工業(yè)建筑業(yè)主通過(guò)長(zhǎng)期租賃、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)加盟、資金支持等形式吸引經(jīng)驗(yàn)豐富、資金雄厚、管理先進(jìn)、技術(shù)領(lǐng)先的合作方，共同開(kāi)發(fā)建設(shè)。合作開(kāi)發(fā)的具體形式靈活多樣，可以集多方智慧。上海創(chuàng)意倉(cāng)庫(kù)是屬于合作開(kāi)發(fā)。

2 政府管理

各級(jí)政府行政管理部門要從建設(shè)資源節(jié)約型環(huán)境友好型社會(huì)的高度出發(fā)，采取政策措施，激發(fā)舊工業(yè)建筑再利用活力。

2.1 市場(chǎng)激勵(lì)

市場(chǎng)是投資決策最重要的依據(jù)。舊工業(yè)建筑所屬企業(yè)多屬被淘汰、被停產(chǎn)的處于困境中的企業(yè)，缺乏投資能力，政府可以通過(guò)一定的產(chǎn)業(yè)扶持政策，如融資擔(dān)保、緩繳或減免稅費(fèi)、容積率獎(jiǎng)勵(lì)、財(cái)政補(bǔ)貼等措施，鼓勵(lì)扶持企業(yè)投資改造和產(chǎn)業(yè)能級(jí)提升，提高投資方、市場(chǎng)客戶的積極性，培育繁榮舊工業(yè)建筑再利用的市場(chǎng)。

商旅文多產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)是當(dāng)前活躍舊工業(yè)建筑再利用市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)選擇。采用以商業(yè)為基礎(chǔ)、旅游為動(dòng)力、文化為支撐的發(fā)展思路，既可以擴(kuò)大市場(chǎng)覆蓋面，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，又可以提高社會(huì)知名度，做到保護(hù)性利用和和諧性發(fā)展。

2.2 政府引導(dǎo)

市場(chǎng)是資源配置的基礎(chǔ)性方式，但政府宏觀調(diào)控的作用也不可小覷。2008年10月，上海市經(jīng)濟(jì)委員會(huì)、發(fā)展和改革委員會(huì)、城市規(guī)劃管理局、房屋土地資源管理局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)上海市生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能區(qū)建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》(滬經(jīng)區(qū)〔2008〕600號(hào))，加大對(duì)中心城區(qū)的老工業(yè)集聚區(qū)和工業(yè)用地中傳統(tǒng)制造業(yè)的淘汰和調(diào)整力度，加快產(chǎn)業(yè)置換和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，集聚發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。

舊工業(yè)建筑再利用必須事先要有整體規(guī)劃。一方面通過(guò)提升城市舊工業(yè)區(qū)整體環(huán)境，改善道路交通、市政設(shè)施等方面基礎(chǔ)設(shè)施，激勵(lì)舊工業(yè)建筑開(kāi)發(fā)利用的市場(chǎng)積極性。另一方面全面梳理，合理規(guī)劃，政府可提出舊工業(yè)建筑保護(hù)性開(kāi)發(fā)名錄，從功能設(shè)計(jì)、形態(tài)設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、相鄰關(guān)系等方面制定保護(hù)性開(kāi)發(fā)的具體規(guī)定，保存城市文脈，提升區(qū)域文化價(jià)值。

公共資源的表率作用同樣是政府引導(dǎo)的重要形式。上海世博園區(qū)內(nèi)舊工業(yè)建筑再利用的案例發(fā)揮了顯著的示范推廣效應(yīng)，體現(xiàn)出對(duì)歷史的傳承和建筑的可持續(xù)理念。原南市電廠165米高的大煙囪改建成為一個(gè)最大的世博溫度計(jì)氣象塔，塔身以傳統(tǒng)溫度計(jì)的刻度形式顯示即時(shí)氣溫，頂部滾動(dòng)數(shù)字顯示實(shí)時(shí)溫度，塔頂以六種顏色變化表示不同程度的天氣狀況成為世博園區(qū)明顯的視覺(jué)中心。寶鋼大舞臺(tái)原為上鋼三廠的特鋼車間，在世博期間承擔(dān)了各國(guó)家館館日、各省市館館日等重要慶典活動(dòng)，成為最吸引眼球的場(chǎng)館之一，廣受贊譽(yù)。

3 法制建設(shè)

法制建設(shè)是消除舊工業(yè)建筑政策法規(guī)瓶頸的根本途徑。老工業(yè)區(qū)較多的地方政府要通過(guò)調(diào)查研究，制定出系統(tǒng)的老工業(yè)區(qū)整體改造、舊工業(yè)建筑綜合改造的政策法規(guī)，有利于加快老工業(yè)區(qū)的更新轉(zhuǎn)型和舊工業(yè)建筑的改造利用。

3.1 規(guī)劃管理

通過(guò)詳細(xì)的調(diào)查研究，全面梳理區(qū)域內(nèi)所有現(xiàn)存的舊工業(yè)建筑，調(diào)閱研究其歷史資料，深入挖掘其歷史價(jià)值，確定一批文物建筑和工業(yè)遺產(chǎn)建筑，并遵照《文物保護(hù)法》、《無(wú)錫建議》等法規(guī)、學(xué)術(shù)成果進(jìn)行保護(hù)性利用。再確定一批優(yōu)秀歷史建筑，從城市規(guī)劃管理上提出保留保護(hù)要求，甚至需要調(diào)整土地利用規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，糾正過(guò)去對(duì)舊工業(yè)建筑認(rèn)識(shí)不足的問(wèn)題。對(duì)于建造年限較短的建筑，包括舊工業(yè)建筑，需要有關(guān)制止大拆大建的規(guī)定，引導(dǎo)走再利用的發(fā)展路子。2010年12月，全國(guó)首個(gè)關(guān)于工業(yè)遺產(chǎn)建筑規(guī)劃的管理規(guī)定《杭州市工業(yè)遺產(chǎn)建筑規(guī)劃管理規(guī)定(試行)》(杭政辦函〔2010〕356號(hào))出臺(tái)，填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)規(guī)劃管理法規(guī)體系的空白，推進(jìn)了工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)的制度化、法制化。

3.2 土地管理

采用存量土地補(bǔ)地價(jià)方式促使建設(shè)用地的使用用途與其上附著既有建筑物的使用用途相一致。在符合城市整體規(guī)劃的前提下，從遵守市場(chǎng)信用和切實(shí)保障土地使用權(quán)人的合法權(quán)益出發(fā)，土地使用權(quán)人提出申請(qǐng)，國(guó)土資源部門根據(jù)城市規(guī)劃管理部門提出的舊工業(yè)建筑綜合改造成商業(yè)、辦公、居住等其他用途的具體規(guī)劃條件，與土地使用權(quán)人簽訂土地出讓補(bǔ)充合同或重新簽訂出讓合同，土地使用權(quán)人按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金后，取得新的土地使用權(quán)證，即可按照規(guī)劃條件進(jìn)行綜合改造。

3.3 產(chǎn)權(quán)管理

學(xué)習(xí)貫徹《物權(quán)法》，科學(xué)靈活界定物權(quán)關(guān)系，探尋舊工業(yè)建筑長(zhǎng)期租賃投資開(kāi)發(fā)的新途徑，在明確有形資產(chǎn)歸屬的同時(shí)，共建共享無(wú)形資產(chǎn)，明晰投資效應(yīng)后的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，營(yíng)造投資、產(chǎn)業(yè)、文化等多方面共贏的投資環(huán)境。提前探尋土地使用期限延長(zhǎng)的具體操作辦法，提出具體的延長(zhǎng)期限范圍和補(bǔ)繳出讓金、簽訂土地補(bǔ)充合同的具體辦法，使舊工業(yè)建筑盡其所用。