構(gòu)建廣州市全新地價(jià)體系

摘 要:目前基準(zhǔn)地價(jià)更新工作中存在更新時(shí)間長(zhǎng)，時(shí)效性差等實(shí)務(wù)中確實(shí)存在急待解決的問題，本文在客觀分析問題的基礎(chǔ)上，提出了網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)的概念，并進(jìn)一步結(jié)合地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系，構(gòu)建全新的地價(jià)體系結(jié)構(gòu)，希望能對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的理論研究和實(shí)踐有所幫助。

關(guān)鍵詞:基準(zhǔn)地價(jià)網(wǎng)格點(diǎn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)地價(jià)體系

中圖分類號(hào):F301文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1674-098x(2011)05(a)-0225-02

1我國地價(jià)體系構(gòu)成

根據(jù)我國土地管理制度的特點(diǎn)和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，我國的地價(jià)體系由以下5部分構(gòu)成:

①基準(zhǔn)地價(jià):是政府定期制定公布的各種土地利用類型現(xiàn)狀條件下評(píng)估的一定年期土地級(jí)別或均質(zhì)地域平均土地使用權(quán)收益價(jià)格。反映城鎮(zhèn)整體地價(jià)水平，作為政府對(duì)地價(jià)實(shí)行宏觀管理和控制的標(biāo)準(zhǔn)。②標(biāo)定地價(jià):指具體宗地在正常土地市場(chǎng)和正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下某一期日的土地使用權(quán)價(jià)格。反映具體宗地在一般市場(chǎng)條件下正常地價(jià)水平，作為政府對(duì)地價(jià)和地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行具體管理的依據(jù)。③交易底價(jià)或交易評(píng)估價(jià):反映宗地在不同市場(chǎng)條件和不同交換形式下地價(jià)水平，供土地交換或交換各方作為交易最低價(jià)或期望價(jià)參考價(jià)格。④成交地價(jià):反映具體宗地在地產(chǎn)交易或交換等活動(dòng)中現(xiàn)實(shí)價(jià)格，由土地交易雙方認(rèn)可并據(jù)此支付地價(jià)款的成交地價(jià)。⑤其他地價(jià):由以上4種類型的地價(jià)衍生和派生的供抵押貸款、土地稅收、資產(chǎn)核算、土地出讓等方面使用的其他地價(jià)形式。

上述的5個(gè)地價(jià)系列相互影響、相互聯(lián)系，共同構(gòu)成了我國的地價(jià)體系，同時(shí)也在地價(jià)體系中起到不同的作用，具有不同的地位，顯示出各自不同的特點(diǎn)。

2目前地價(jià)體系存在的問題

2.1 城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新缺乏互動(dòng)性

城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)的更新缺乏互動(dòng)性，即在地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)變化的同時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)不能同時(shí)更新。所以，建立一套能夠使基準(zhǔn)地價(jià)更新和城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)同步進(jìn)行、具有良好的互動(dòng)性的地價(jià)體系已成為當(dāng)今土地管理市場(chǎng)一個(gè)日益高漲的呼聲。

2.2 基準(zhǔn)地價(jià)的現(xiàn)勢(shì)性不強(qiáng)

主要表現(xiàn)為一方面基準(zhǔn)地價(jià)更新周期長(zhǎng)，以往的基準(zhǔn)地價(jià)的更新從開始準(zhǔn)備到最終成果的提出通常要在一年或兩年以上，顯然，這種速度無法滿足人們對(duì)全面、準(zhǔn)確地掌握快速發(fā)展的土地市場(chǎng)行情的要求，從而使得制定出來的基準(zhǔn)地價(jià)現(xiàn)勢(shì)性不強(qiáng)，制導(dǎo)作用體現(xiàn)不大。隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，基準(zhǔn)地價(jià)也需要相應(yīng)隨之變化，而且變化周期也要越來越短。因此，動(dòng)態(tài)更新基準(zhǔn)地價(jià)，保持地價(jià)的現(xiàn)勢(shì)性已變成有效管理土地市場(chǎng)、科學(xué)管理土地的日常性重要工作。要保證基準(zhǔn)地價(jià)的現(xiàn)勢(shì)性、合理性，又要實(shí)現(xiàn)地價(jià)管理信息的一體化和自動(dòng)化，現(xiàn)行的基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)進(jìn)行更新和完善。

2.3 地價(jià)體系不完整

按照國家有關(guān)的法律法規(guī)，基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)要定期公布。目前基準(zhǔn)地價(jià)各地基本都公布了，但是標(biāo)定地價(jià)由于其評(píng)估工作量太大，目前還沒有多少地方能夠完成并公布。地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系的建設(shè)為標(biāo)定地價(jià)的公布提供了一種思路。

基準(zhǔn)地價(jià)具有時(shí)間的變化性和空間的差異性，按照基準(zhǔn)地價(jià)的實(shí)用性和發(fā)展趨勢(shì)可以分為三個(gè)層次:①宏觀層次。即級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的制定。它是依據(jù)土地級(jí)別的劃分區(qū)域制定出來的平均地價(jià)，它僅能反映同一級(jí)別區(qū)域的宏觀平均地價(jià)，使用級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)修正至某一具體宗地地價(jià)時(shí)誤差比較大。②中觀層次。區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)的制定。區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)是在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上的空間進(jìn)一步細(xì)分。也就是說在空間上將同一級(jí)別進(jìn)一步劃分成更小的若干均質(zhì)區(qū)域，然后評(píng)估出區(qū)片的基準(zhǔn)地價(jià)以及某一路線價(jià)格，以增強(qiáng)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的實(shí)用性和準(zhǔn)確性。③微觀層次。標(biāo)定地價(jià)，這一層次是在空間上區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)的再進(jìn)一步細(xì)分，具體到宗地了，而我們地價(jià)體系欠缺的就是該層次。

3廣州市全新地價(jià)體系的構(gòu)建

廣州市在2004年基準(zhǔn)地價(jià)更新工作過程中，根據(jù)國土資源部的要求和實(shí)際需要，在構(gòu)架地價(jià)體系，地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系應(yīng)用方面，基準(zhǔn)地價(jià)動(dòng)態(tài)及時(shí)更新作了一些新的探索，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

(1)提出和制定了網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)。網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)的地價(jià)內(nèi)涵和級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)一致，主要區(qū)別在于表現(xiàn)形式，該種地價(jià)形式的基準(zhǔn)地價(jià)單元為覆蓋評(píng)估區(qū)域的任意寬度(一般為50m×50m或者100m×100m)網(wǎng)格，每個(gè)網(wǎng)格的中心點(diǎn)都賦有地價(jià)值，網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)其實(shí)質(zhì)是指評(píng)價(jià)單元更小、更新速度更快以及融合了信息管理一體化的基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式。網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)的提出和制定，使基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵從開始的宏觀層次(級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià))經(jīng)歷中觀層次(區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià))后提升到微觀層次(網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià))。網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)彌補(bǔ)了級(jí)別價(jià)和區(qū)片價(jià)的不足之處，且使得標(biāo)定地價(jià)的制定和公布成為現(xiàn)實(shí)。

(2)構(gòu)建了以地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)、交易樣點(diǎn)、虛擬點(diǎn)為基礎(chǔ)和紐帶，級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)為宏觀控制，以區(qū)片和區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)為中觀控制，以網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)為微觀控制的地價(jià)體系。以原有的基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，以地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)、交易樣點(diǎn)、虛擬點(diǎn)為紐帶來調(diào)整確定級(jí)別和區(qū)片的范圍及基準(zhǔn)地價(jià)，以地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)作為網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)確定的依據(jù)，可以減少許多因素的地價(jià)修正，從而在一定程度上消除了城市土地價(jià)格評(píng)估的匯合誤差。可以顯化土地利用條件與地價(jià)的關(guān)系，也提高了土地價(jià)格評(píng)估的科學(xué)性和客觀性。級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)是以城市土地定級(jí)為基礎(chǔ)而確定的區(qū)域土地使用權(quán)平均價(jià)格，具有宏觀性和概括性，雖然非常有利于人們把握城市土地的總體價(jià)格水平和城市地價(jià)的地域分異規(guī)律。但是，由于城市土地級(jí)別面積大，實(shí)際土地利用結(jié)構(gòu)復(fù)雜，級(jí)別土地使用權(quán)的平均價(jià)格水平不能準(zhǔn)確地反映其區(qū)域內(nèi)部的地價(jià)差異，需要對(duì)城市土地級(jí)別進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)分為地價(jià)區(qū)片，對(duì)地價(jià)進(jìn)行中觀控制。同時(shí)引入網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)的概念，對(duì)土地質(zhì)量和價(jià)格進(jìn)行微觀的控制。

(3)創(chuàng)新性將基準(zhǔn)地價(jià)更新工作與城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作有機(jī)地結(jié)合，既加快

了基準(zhǔn)地價(jià)的更新周期，又減少了人力物力的資源消耗。基準(zhǔn)地價(jià)更新與城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)都是政府與國土資源部要求進(jìn)行的兩項(xiàng)不同的工作，基準(zhǔn)地價(jià)工作歷時(shí)長(zhǎng)、耗費(fèi)多，城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作靈活性高、周期短(一般為半年至1年)。

基準(zhǔn)地價(jià)是我國城市地價(jià)管理和土地市場(chǎng)管理的重要科學(xué)依據(jù)。由于基準(zhǔn)地價(jià)是城市規(guī)劃控制范圍內(nèi)各個(gè)土地定級(jí)單元或者用地類型區(qū)域土地使用權(quán)的平均價(jià)格，其評(píng)定工作涉及面廣，并且是在大量土地和房地產(chǎn)交易價(jià)格樣點(diǎn)資料的基礎(chǔ)上，通過統(tǒng)一地價(jià)內(nèi)涵，進(jìn)行交易情況修正、時(shí)間修正、區(qū)域因素修正和個(gè)別因素修正后完成的。如果沒有充分的資料積累，每次基準(zhǔn)地價(jià)更新將是一個(gè)耗時(shí)長(zhǎng)，需要投入人力多的工作。

城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系，使城市土地價(jià)格資料的采集、匯總和整理系統(tǒng)化和制度化。有了城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系，不僅可以掌握每個(gè)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的地價(jià)水平，也可以其為基礎(chǔ)進(jìn)行地價(jià)指數(shù)的編制，這就為網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)更新提供了良好的基礎(chǔ)。如何充分應(yīng)用這些成果，使得基準(zhǔn)地價(jià)的更新快速方便，我們提出了網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)的概念，網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)可以方便地利用地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)價(jià)格進(jìn)行更新。因此，城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系的建立，給網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)的直接運(yùn)用提供了良好的基礎(chǔ)，有效地減少了基準(zhǔn)地價(jià)更新研究的工作量和需要的時(shí)間，提高了工作效率，有利于增加基準(zhǔn)地價(jià)更新的頻率，縮短更新周期，使基準(zhǔn)地價(jià)能夠很好地保持現(xiàn)勢(shì)性。網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)創(chuàng)新性地將兩個(gè)工作有機(jī)結(jié)合在一起，以地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)為一級(jí)控制點(diǎn)的地價(jià)控制點(diǎn)體系變化后，相應(yīng)的網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)隨即完成了新一輪的更新工作。這樣既推動(dòng)了地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作成果的深化，同時(shí)又利用地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的成果數(shù)據(jù)加快了基準(zhǔn)地價(jià)的更新速度，大大降低了政府資源的消耗。

(4)為向社會(huì)公眾公開公布基準(zhǔn)地價(jià)信息提供了條件，有利于進(jìn)一步提高政府的公眾形象。網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)的簡(jiǎn)單易懂、直觀、詳細(xì)、動(dòng)態(tài)更新的特點(diǎn)使得其具備了向社會(huì)公眾公開公布的基本條件。(其它如級(jí)別或區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)由于評(píng)價(jià)單元范圍較大，普通百姓難以掌握將基準(zhǔn)地價(jià)修正至具體宗地的方法，并且由于其更新速度常常滯后市場(chǎng)變化，所以造成了這兩種地價(jià)形式一般不便于向社會(huì)公眾公開公布)基準(zhǔn)地價(jià)信息的公開公布，不僅有利于減少土地市場(chǎng)的信息不對(duì)稱現(xiàn)象，更有利于政務(wù)公開化和政府公眾形象的提升。

(5)促進(jìn)地價(jià)管理和土地管理工作走向現(xiàn)代化。信息化、科學(xué)化、一體化是土地管理工作走向現(xiàn)代化的標(biāo)志。網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)采用開放式的地理信息系統(tǒng)軟件架構(gòu)，它除了包含地價(jià)信息外，還可擴(kuò)展加入其它地籍相關(guān)信息，其成果在使用時(shí)也不僅可用于地價(jià)管理工作，還可以更廣泛地被其它土地管理工作所共享，從而有利于推進(jìn)土地管理工作現(xiàn)代化的發(fā)展。

4廣州市地價(jià)體系的特點(diǎn)

(1)評(píng)價(jià)單元在理論上可以達(dá)到任意大小。網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)的最小評(píng)價(jià)單元理論上可以達(dá)到任意大小的網(wǎng)格(通常為50m×50m或100m×100m)，每個(gè)網(wǎng)格的中心點(diǎn)都賦有明確的地價(jià)值。而級(jí)別和區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)的最小評(píng)價(jià)單元是一個(gè)大的均質(zhì)區(qū)片或者是一整條街區(qū)。顯然，網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)的應(yīng)用更具簡(jiǎn)便性、實(shí)用性和可操作性。

(2)兼容性。網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)不僅有比級(jí)別和區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)更小的評(píng)價(jià)單元，而且還可以依據(jù)網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)反過來生成區(qū)片和級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)，因而具有兼容性。

(3)基準(zhǔn)地價(jià)更新速度快。以往的級(jí)別和區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)更新周期通常要達(dá)到兩年或兩年以上，而網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)與城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)結(jié)合后可以縮短至半年，甚至可以根據(jù)特殊要求在技術(shù)上實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)更新(即與市場(chǎng)同步)。(4)科學(xué)性和直觀性。網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)中的核心技術(shù)是參照GIS(地理信息系統(tǒng)Geographic Information System)研究領(lǐng)域中DEM(數(shù)字高程模型Digital Elevation Models)的建模方法，使得評(píng)價(jià)結(jié)果具有更強(qiáng)的科學(xué)性。DEM建模技術(shù)還將過去文字化的地價(jià)信息轉(zhuǎn)換成高低不平的立體化模型圖，決策者可以非常直觀地通過地價(jià)等值線以及地價(jià)立體模型圖分析和判斷各區(qū)域地價(jià)整體水平的變化趨勢(shì)。

(5)地價(jià)評(píng)估的效率得到飛躍性提升。通過由地理信息系統(tǒng)和智能數(shù)據(jù)庫管理信息系統(tǒng)兩者構(gòu)建成的網(wǎng)格點(diǎn)地價(jià)評(píng)估數(shù)據(jù)平臺(tái)，操作者只需在可視化城市地圖上直接點(diǎn)擊待評(píng)估的區(qū)域或宗地就可瞬時(shí)得出該區(qū)域或宗地的標(biāo)定地價(jià)，而這一過程在傳統(tǒng)方法中常常需要耗費(fèi)幾天甚至更長(zhǎng)時(shí)間。地價(jià)評(píng)估效率的飛躍性提升也為地價(jià)管理信息一體化和自動(dòng)化提供了技術(shù)可能和保障。

(6)地價(jià)管理信息一體化和自動(dòng)化。由于網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)是基于DEM建模以及數(shù)據(jù)庫管理信息系統(tǒng)軟件建立的，網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)的中間成果和最終成果如價(jià)格、空間、權(quán)屬等信息都是以數(shù)字方式存儲(chǔ)的，從而其成果的地價(jià)信息可以實(shí)現(xiàn)多部門、多用途的充分共享。并且，當(dāng)?shù)貎r(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)和交易樣點(diǎn)的地價(jià)發(fā)生了變化后，在DEM技術(shù)的支持下地價(jià)的變化可以及時(shí)反應(yīng)到網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)，從而輕松實(shí)現(xiàn)成果的自動(dòng)化、實(shí)時(shí)化更新。

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