“科技地產”的內涵和北科建的使命

“科技地產”的提出，適逢我國大力推進科技創新、扶持戰略性新興產業、建設創新型國家的大好時機，也引起了各方的極大的興趣和關注。本刊記者采訪了北科建集團總經理郭瑩輝，請他談談“科技地產”的內涵、特點以及北科建的實踐經驗。

《中關村》：北科建集團率先提出“科技地產”這一園區開發的新模式。這一模式有何內涵?

郭瑩輝：我們認為，科技地產作為工業地產的高階階段，就是以產業集群理論為基礎，以創新型和成長型企業為客群，以房地產開發為手段，遵循市場經濟基本規律，通過專業化的園區開發和要素資源整合，打造高新技術產業集群的一種科技園區開發模式。

科技地產開發模式的創新，體現在理念創新與產品創新兩個層面。在理念上，北科建首先回答了一個問題：即在中國應該建立什么功能的科技園區。我們認為，從事科技園區開發的企業，必須要把握國家戰略和區域經濟發展戰略兩個大的方向，要有高度的社會責任感和明確的企業使命，北科建集團的企業使命就是“服務區域經濟、助推產業升級、加速科技轉化、提升社會貢獻”，這四句話，既是我們的企業使命，也是北科建對打造科技園區的功能定位。

其次，在產品類型上，北科建集團從單純的科技園區開發，升級為科技新城開發和科技園區開發兩種類型。科技新城作為一種全新的產品類型，其開發的理念是“以城帶業、以業興城、宜居宜業、和諧發展”，目的是打造一個產業化的城市，就是要以產業研發區為主體功能，輔之以商務功能區和生態住宅區，實現城市功能與產業功能的有機融合，使區域從業人員享受到職、住、娛一體化的綜合服務，提升創業人員的生活品質，激發他們的創造性，提升城市的綜合競爭實力；科技園區作為北科建集團比較成熟的主打產品，我們也有著清晰的產品標準，就是“環境清新優美、配套功能完善、產業高度聚集、自主創新活躍”，科技園區的目的是盡可能實現同一產業集聚效應，激發產業創新活力，降低企業落戶的綜合成本，提升產業的整體競爭力。

《中關村》：北科建在科技地產運營方面具有什么樣的特色?

郭瑩輝：首先，科技地產業務是以產業為主導，對園區實施包含多種業態的綜合性房地產開發。比如北科建嘉興長三角創新園，為產業研發提供的城市配套業態包括了商務、商業、酒店、住宅、城市廣場等，并通過科學規劃和產業業態的控制，使產業與城市間的矛盾和沖突降到最低，而使各業態的功能發揮和產品溢價予以最大化。

其次，科技地產運營必須堅持以“軟環境”取勝，打造專業的產業服務體系。北科建集團與項目所在地政府，以及社會商業伙伴，共同致力于產業發展要素的整合，諸如共性技術平臺、人才培訓、技術交易、政務服務、科技金融、股權投資、創業輔導等一系列服務內容的提供。其中，我們重點為入駐企業提供創業資本（VC）和成長資本（PE）的股權投資，既支持企業發展壯大，也為我們豐富了投資渠道。比如，我們在青島藍色生物醫藥產業園，就建有大量GMP、GLP試驗室，并投資５０００多萬元構建生物技術實驗平臺。同時，與青島高新區管委會共同發起成立生物產業股權投資基金。

第三，北科建的科技地產具有獨特的商業模式。在我們的“科技地產、住宅地產、商業地產”三大主業中，北科建集團致力于建立以科技地產為龍頭，住宅地產和商業地產戰略協同的業務架構。在平抑風險的同時，保證科技地產的項目品質。

科技地產運營模式，終極目標是實現政府、開發商和入園企業三方利益訴求的均衡協調。政府通過科技地產開發商對科技園區市場化開發與運營管理，可以減少財政支出，提高土地資源的集約利用；同時，開發商對園區的精耕細作，打造高品質園區，才能真正實現政府持續的稅收、就業和人才方面的優勢，促進當地產業結構的調整和升級，轉變區域經濟發展方式，提升區域的綜合競爭實力。

《中關村》：近年來，我們可以明顯看到北科建作為一個企業的茁壯成長。我們想了解下，在日益激烈的房地產企業特別是科技地產的競爭中，北科建已經形成了哪些自己的核心優勢？

郭瑩輝：北科建有四個方面的核心競爭力及綜合優勢：

一是強大的品牌影響力。我們建設的中關村的城市功能區和高科技專業園區已經被社會各界廣泛認同，同時我們開發的\"領秀\"系列高品質住宅項目，如領秀硅谷、領秀新硅谷、領秀慧谷等，也成為北京市場大眾歡迎的產品。這些業績也成就了很好的企業品牌、項目品牌和團隊品牌，成熟的品牌體系匯聚成為企業強大的品牌影響力，在合作伙伴眼里，北科建是講誠信、負責任、能干事、干大事的企業，這也是我們能夠積極擴張的主要原因。

二是全面的項目資源整合能力。這一點包括三個層面：一是獲取大項目的能力。我們獨特的業務架構，以及前瞻性和可持續發展的項目策劃理念，加之我們實際運作實力和能力，一般能夠獲得優質大型復合型開發項目；二是科技資源的整合能力。科技地產項目成功的關鍵在于能否把創新創業型企業聚集在一起并產生協同效應，我們能夠把握硬環境建設和軟環境建設的水準，容易滿足入園企業的實際需求成功實現產業招商。三是金融資源整合能力。中小企業融資難，但我們有能力服務好他們。北科建有意愿做科技企業股權投資，而且我們的母公司北京市國資公司承擔著北京市中小企業金融支持工程，所以我們有能力提供科技貸款、產權交易、PE和VC股權投資等一系列金融服務幫助入駐企業快速成長。

三是具有不斷實現理念創新、產品創新和經營模式創新的能力。我們熟知科技園區建設的標準，了解入園企業生產與成長的規律，也充分考慮項目所在地的區域經濟特征以及政府的綜合訴求，所以，在大型項目開發過程中，我們會因地制宜地進行項目規劃與策劃，解決各種業態、產品間的矛盾和沖突，營造和諧的社區環境或城市氛圍，這些創新是融于項目開發全過程的。比如我們的嘉興創新園項目，既有產業研發區、又有城市功能區和住宅區，三種業態作為一個整體來統一策劃和規劃，以達到\"城\"與\"業\"的和諧，這本身就是一種理念和產品的創新。

四是具有全業態、全產業鏈開發團隊。北科建前十年，進行過土地一級開發，開發過住宅、商業、寫字樓，酒店，還做過科技園區孵化器、科技園區物業經營與管理等，練就了一支從一級開發至物業經營全業態、全產業鏈的綜合業務操作團隊，這是其他傳統開發商不容易搭建的復合型團隊，也是我們在實踐中積累的寶貴財富。