張民耕 “升級”的理想與責任

當2007年北京銀信投資有限公司董事長張民耕拋出創辦地產基金的設想時，響應者寥寥。彼時，房地產行業正一片火熱，很多人并不理解他因何從地產轉行到金融。但在他眼中，這一所謂“跨界”卻是“順勢而為”的行業“升級”舉動，用“轉行”二字概括并不準確。

“在地產行業發展多年之后，從投資、開發、銷售、經營、管理的‘全能開發商’正在向專業開發商轉變，產業細分、產品細分成為趨勢，‘開發商’和‘投資商’分野開始出現?！苯洑v多次行業的大調整后，張總比其他人更為敏銳，并看到了行業發展中的新機遇。

年屆60的張總，人生經歷可謂“豐富多彩”。少不更事時去了黑龍江的建設兵團，1979年，趕上讀書的最后一班車，考入北京師范大學哲學系，后又在中央黨校用5年時間拿下博士學位；1993年，加入有中國房地產“農民運動講習所”之稱的萬通集團；1996年自立門戶，成立北京銀信房地產公司，完成了永馨公寓、錦繡園公寓、陽光100國際公寓、康城等項目的開發。

從軍人到老師再到商人，張總似乎一直在跨界。這其中既有跟隨歷史洪流的被迫之舉，更有其挑戰人生極限的快意選擇。

最近，他又多了一個身份，即全國房地產投資基金專業委員會暨全國房地產投資基金聯盟創始發起人、首屆會長。

他在聯盟成立酒會上表示，“隨著房地產基金的不斷壯大，如何配合政府規范行業發展、不斷完善自身，嚴格執行行業自律，既是形勢發展的需要，也是中國房地產基金行業蓬勃發展的重要保障，相信在聯盟的推動下，房地產基金在不久的將來，必然成為推動中國房地產市場、資本市場創新、發展壯大的一支重要力量?！?/p>

“以天下之財，建天下之屋，住天下之人，富天下之民。增加供給，抑制投資，平穩房價，發展產業?！笔⑹郎裰莘康禺a基金的理想境界正與這位資深地產人的責任意識暗合。

“雪中送炭”與“錦上添花”

張民耕是上海人，在其儒雅隨和的處事風格背后，總是難逃“理想”二字。當年，他所創建的低密度“康城”項目以其“住宅郊區化”概念在北京地產界所產生的效果可以用“轟動”來形容。

2010年3月，他發起成立的盛世神州房地產投資基金管理（北京）有限公司（以下簡稱“盛世神州”）所獲得的關注亦是如此。這不僅是因為其成立時間較早，更為重要的是它充分體現了2010年“地產基金潮”的顯著特征——開發商步入基金江湖。

盛世神州由全國工商聯房地產商會委托喜神資產管理有限公司及品牌開發商陽光100置業集團、復地集團、銀信投資和富匯投資共同發起。

相比其他具有開發商基因的地產基金管理公司，盛世神州又是“跳槽”最為決絕的一個。“我們現在有很多機會接觸項目，但是我們絕對不再回去做開發商?！?/p>

他的決心來源于其地產版“哥德巴赫猜想”：開發商自有資金是按照算術級別積累，但是地價是按照幾何級上漲，這背后出現的正是行業細分后投資行業的發展空間。

“2007年～2009年兩年間，土地價格翻了幾倍，在北京沒有30億元就不能拿地。中小開發商如果不能通過外部渠道募集資金，就只能越做越小?！币虼耍诔闪⒁潦?，盛世神州就定下了擔任階段性融資方的投資模式。

據張民耕介紹，盛世神州目前專注于項目層面的過橋融資，即幫助“有地無錢”的開發商啟動項目，待項目達到四證齊全、項目實現70%～80%的銷售收入時退出。顯然，這種階段性投資人的定位也與盛世神州等眾多來自于開發商的團隊所觀察到的市場機會相關。

張民耕表示，首先，目前多數房地產開發商需要“雪中送炭”，即基金可以為其提供一種新的融資工具；其次，金融機構也需要地產基金提供一種避險工具，即提供一種債權與股權相結合的融資，股權內部監督、債權外部監督相結合的規避風險的工具。

“基金可以與金融機構合作，提供提前介入、延后退出，以及優先劣后結構安排，成為他們的一種新的避險工具?！?/p>

“保駕護航”與“抱團取暖”

盛世神州的開發商基因除了讓他們看到了獨特的行業機會之外，也決定其在將“開發商”轉換到“金融商”的過程中，需要承受思維的轉換外的壓力。

具體而言，在地產基金“融、投、管、退”四個階段，“融資”領域壓力首當其沖。與依靠大型開發商背景的金地集團、復地集團相比，盛世神州沒有多年與海外機構、國內信托公司等金融機構合作的經歷；而與原SOHO中國主管銷售的副總裁蘇鑫所創辦的高和投資等相比，盛世神州也未與眾多高凈值財富人群建立根深蒂固的信任。

但恰恰是典型的開發商基因給盛世神州帶來了一定的優勢與信心。多年的開發經驗可以保證盛世神州可為被投資項目注入更多的優秀開發經驗，這在“大批量錢追著好項目跑”的時代，顯得尤為重要。

“項目為什么選我們？因為我們都是做過開發的。比如，你要做別墅項目，我們會把北京市做過別墅的專家、業內人士拉來，齊聚一堂，再加上我們自己的團隊，為投資的項目出謀劃策?！?/p>

在張民耕看來，房地產投資基金的基本能力就在于替投資人掙錢的能力，而盛世神州的競爭優勢正在于具有房地產基因的團隊對于房地產項目價值的判斷能力、投資監管執行能力以及風險化解能力。

而且，對于投資者普遍擔心的開發商進行利益輸送的問題，下定決心“絕不回頭”的張民耕表示，盛世神州是相對獨立的公司，一般情況下，不會投資發起人所在公司的項目。

“即使這樣，我們也要把合同規定得細之又細。比如，如果我們一定要把錢投到其中一個股東的項目上去，就要多給LP（Limited Partner，有限合伙人）5個點的回報。”張民耕補充。而在退出階段，盛世神州充分理解投資人對于地產行業高風險性的擔憂?！霸谖覀兊馁Y金退出之前，我們要求絕對控股。而且，在退出之時，我們也會讓其他投資人的錢先撤出，發起人的墊后?！?/p>

事實也證明，理想和責任的雙重基因讓盛世神州在短短兩年內飛速的發展。據了解，它目前已經成功投資了三個地產項目，總體投資額度近10億元。

張民耕表示，經過一年的發展，盛世神州已經初具規模，目前正籌備在上海成立一家新的盛世神州系地產基金管理公司。盛世神州的典型樣本正在發揮其典型作用，并為地產基金江湖書寫著全新的盈利之道。