論房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象、構(gòu)成要素和原則

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是涉及到國(guó)計(jì)民生的一個(gè)大產(chǎn)業(yè)，運(yùn)用開(kāi)發(fā)的結(jié)果怎么樣，直接關(guān)系到國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的持續(xù)性、穩(wěn)定性、協(xié)調(diào)性，我國(guó)近十年來(lái)大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)的繁榮做出了很大的貢獻(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)方面的運(yùn)作、法律是如何界定的，下面就對(duì)這個(gè)問(wèn)題做一梳理。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 管理 開(kāi)發(fā)

近10年來(lái)，我國(guó)大規(guī)模的展開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)和利用，并且自2004年后各級(jí)政府一直作為一項(xiàng)重要的國(guó)民支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)扶植發(fā)展，支撐了輝煌的高速發(fā)展十年，不過(guò)，由于我國(guó)特有的城鄉(xiāng)二元分制結(jié)構(gòu)，加上現(xiàn)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)，主要集中在城市，所以筆者在本文就我國(guó)的房地產(chǎn)法調(diào)整的對(duì)象、構(gòu)成要素和原則等方面來(lái)進(jìn)行闡述。

1、房地產(chǎn)法的概念及調(diào)整對(duì)象

1.1房地產(chǎn)法的含義

房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)所有權(quán)人之間、房地產(chǎn)所有權(quán)人與非所有權(quán)人（包括房地產(chǎn)使用人、修建人、管理人等）之間在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)交易（包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房地產(chǎn)租賃）、房地產(chǎn)權(quán)屬、房地產(chǎn)管理等過(guò)程中發(fā)生的各種關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法有廣義與狹義之分。廣義的房地產(chǎn)法是指對(duì)房地產(chǎn)關(guān)系進(jìn)行調(diào)整的所有的法律、法規(guī)、條例等的總稱。它包括憲法、民法、經(jīng)濟(jì)法中有關(guān)調(diào)整房地產(chǎn)的條款以及土地管理法、城市規(guī)劃法、城市房地產(chǎn)管理法等普通法的規(guī)定以及房地產(chǎn)行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章等。狹義的房地產(chǎn)法，人們一般理解為房地產(chǎn)法典或房地產(chǎn)單行法律法規(guī)，在我國(guó)，是指國(guó)家立法機(jī)關(guān)即全國(guó)人民代表大會(huì)制定的對(duì)城市房地產(chǎn)關(guān)系作統(tǒng)一調(diào)整的基本法律即《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。

1.2調(diào)整對(duì)象

房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象內(nèi)容包括以下幾項(xiàng)：

(1)土地、房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系。土地的所有權(quán)和使用權(quán)，房屋的所有權(quán)和使用權(quán)，都屬于財(cái)產(chǎn)。它們是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)活動(dòng)的基礎(chǔ)。

(2)土地利用和管理關(guān)系。土地利用總體規(guī)劃，對(duì)耕地的特殊保護(hù)，土地開(kāi)發(fā)利用，土地用途管制，建設(shè)用地審批，集體土地的征用，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，等等，有些屬于市場(chǎng)行為，有些屬于政府行為，有些屬于市場(chǎng)行為與政府行為的結(jié)合。

(3)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)關(guān)系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租商品房的行為。既包括開(kāi)發(fā)，又包括交易。

(4)城市房屋管理關(guān)系。城市的整體規(guī)劃，對(duì)公有房屋和私有房屋的管理監(jiān)督，這些都屬于政府行為。

(5)城市物業(yè)管理關(guān)系。物業(yè)管理公司與物業(yè)所有人(即業(yè)主)、使用人之間，就房屋建筑及其配套設(shè)施和居住小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維修、修繕與整治，發(fā)生一系列社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系，也可歸屬于廣義的房地產(chǎn)法調(diào)整之列。

（6）涉外房地產(chǎn)管理關(guān)系和協(xié)作關(guān)系。這類(lèi)關(guān)系也明顯包括兩類(lèi)關(guān)系一是外商在中國(guó)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系；另一類(lèi)是外國(guó)人在中國(guó)擁有房地產(chǎn)的管理關(guān)系或財(cái)產(chǎn)關(guān)系。

2、房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成要素

(1)主體，即參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當(dāng)事人。它既是權(quán)利的享受者，又是義務(wù)的承擔(dān)者，主要有以下幾類(lèi)：國(guó)家機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體、公民個(gè)人。

(2)客體，即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù)所共同指向的對(duì)象。一般說(shuō)來(lái)，客體分為土地和房屋，它們屬于不動(dòng)產(chǎn)。還包括行為。

(3)內(nèi)容，即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，它是房地產(chǎn)法律關(guān)系的最基本的要素，也可說(shuō)是主體雙方關(guān)系的落腳點(diǎn)。

3、房地產(chǎn)法的基本原則

(1)土地公有原則。社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)是建立在公有制基礎(chǔ)上的，公有制經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位，多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展。土地不僅是資源，而且是資產(chǎn)。我國(guó)境內(nèi)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的外，屬于勞動(dòng)群眾集體所有。國(guó)家可以依法征用集體土地，——經(jīng)征用即轉(zhuǎn)化為全民所有。我國(guó)內(nèi)地已不存在土地私有制。

(2)土地有償使用原則。國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。有償使用，包括有期限使用。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，可以采用土地使用權(quán)人股、聯(lián)營(yíng)等形式與其他單位、個(gè)人共同舉辦企業(yè)。農(nóng)民集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

(3)十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的原則。保護(hù)土地，保護(hù)耕地，就是保護(hù)我們的生命線。十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地已成為我國(guó)的基本國(guó)策之一。各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，全面規(guī)劃，嚴(yán)格管理，保護(hù)、開(kāi)發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。要堅(jiān)持實(shí)行土地用途管制制度。對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)，包括基本農(nóng)田保護(hù)制度、占用耕地補(bǔ)償制度。

(4)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。在實(shí)踐中，三大效益之間可能存在矛盾，不大平衡。亦即是說(shuō)，有些時(shí)候處于兩難之中。我們的任務(wù)是努力謀求“三位一體”、互相促進(jìn)，注意防止顧此失彼。

(5)城鎮(zhèn)住房商品化原則。國(guó)家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。逐步推行城鎮(zhèn)居民住房商品化，不斷滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的住房需求。

(6)宏觀調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則。鑒于房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要性，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的高利潤(rùn)和高風(fēng)險(xiǎn)性，對(duì)房地產(chǎn)活動(dòng)既不能管的太死，又不能放任自流，特別要警惕“泡沫經(jīng)濟(jì)”成分。因此，科學(xué)的管理方法是以宏觀調(diào)控為指導(dǎo)，適當(dāng)放開(kāi)，由市場(chǎng)去調(diào)節(jié)。

（7）維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的原則

維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益不受侵犯，是房地產(chǎn)法的基本任務(wù)，也是房地產(chǎn)立法、執(zhí)法的出發(fā)點(diǎn)和最終歸屬。房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益是其進(jìn)行房地產(chǎn)交易和正常生產(chǎn)、生活的前提和基礎(chǔ)，同時(shí)，保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益也是維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必要條件。

《憲法》第12條定“社會(huì)主義的公共財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯遙。國(guó)家保護(hù)社會(huì)主義的公共財(cái)產(chǎn)。禁止任何組織或者個(gè)人用任何手段侵占或者破壞國(guó)家的和集體的財(cái)產(chǎn)。”第13條也規(guī)定“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。 國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。