摘要：房地產業是涉及到國計民生的一個大產業，運用開發的結果怎么樣，直接關系到國家經濟發展的持續性、穩定性、協調性，我國近十年來大力發展房地產業，對于整個經濟的繁榮做出了很大的貢獻，我國房地產業方面的運作、法律是如何界定的，下面就對這個問題做一梳理。

關鍵詞：房地產 管理 開發

近10年來，我國大規模的展開房地產業的開發和利用，并且自2004年后各級政府一直作為一項重要的國民支柱產業來扶植發展，支撐了輝煌的高速發展十年，不過，由于我國特有的城鄉二元分制結構，加上現有的房地產開發產業，主要集中在城市，所以筆者在本文就我國的房地產法調整的對象、構成要素和原則等方面來進行闡述。

1、房地產法的概念及調整對象

1.1房地產法的含義

房地產法是調整房地產所有權人之間、房地產所有權人與非所有權人（包括房地產使用人、修建人、管理人等）之間在房地產開發經營、房地產交易（包括房地產轉讓、房地產抵押和房地產租賃）、房地產權屬、房地產管理等過程中發生的各種關系的法律規范的總稱。房地產法有廣義與狹義之分。廣義的房地產法是指對房地產關系進行調整的所有的法律、法規、條例等的總稱。它包括憲法、民法、經濟法中有關調整房地產的條款以及土地管理法、城市規劃法、城市房地產管理法等普通法的規定以及房地產行政法規、部門規章等。狹義的房地產法，人們一般理解為房地產法典或房地產單行法律法規，在我國，是指國家立法機關即全國人民代表大會制定的對城市房地產關系作統一調整的基本法律即《中華人民共和國城市房地產管理法》。

1.2調整對象

房地產法的調整對象內容包括以下幾項：

(1)土地、房屋財產關系。土地的所有權和使用權，房屋的所有權和使用權，都屬于財產。它們是房地產業務活動的基礎。

(2)土地利用和管理關系。土地利用總體規劃，對耕地的特殊保護，土地開發利用，土地用途管制，建設用地審批，集體土地的征用，國有土地使用權的出讓、轉讓、出租和抵押，等等，有些屬于市場行為，有些屬于政府行為，有些屬于市場行為與政府行為的結合。

(3)城市房地產開發經營關系。房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。既包括開發，又包括交易。

(4)城市房屋管理關系。城市的整體規劃，對公有房屋和私有房屋的管理監督，這些都屬于政府行為。

(5)城市物業管理關系。物業管理公司與物業所有人(即業主)、使用人之間，就房屋建筑及其配套設施和居住小區內綠化、衛生、交通、治安、環境容貌等管理項目進行維修、修繕與整治，發生一系列社會經濟關系，也可歸屬于廣義的房地產法調整之列。

（6）涉外房地產管理關系和協作關系。這類關系也明顯包括兩類關系一是外商在中國開發房地產的經濟關系；另一類是外國人在中國擁有房地產的管理關系或財產關系。

2、房地產法律關系的構成要素

(1)主體，即參加房地產法律關系的當事人。它既是權利的享受者，又是義務的承擔者，主要有以下幾類：國家機關、企業、事業單位和社會團體、公民個人。

(2)客體，即房地產法律關系主體的權利義務所共同指向的對象。一般說來，客體分為土地和房屋，它們屬于不動產。還包括行為。

(3)內容，即房地產法律關系主體享有的權利和承擔的義務，它是房地產法律關系的最基本的要素，也可說是主體雙方關系的落腳點。

3、房地產法的基本原則

(1)土地公有原則。社會主義經濟是建立在公有制基礎上的，公有制經濟占主導地位，多種所有制經濟共同發展。土地不僅是資源，而且是資產。我國境內的土地，除由法律規定屬于國家所有的外，屬于勞動群眾集體所有。國家可以依法征用集體土地，——經征用即轉化為全民所有。我國內地已不存在土地私有制。

(2)土地有償使用原則。國家依法實行國有土地有償使用制度。有償使用，包括有期限使用。農村集體經濟組織經過批準，可以采用土地使用權人股、聯營等形式與其他單位、個人共同舉辦企業。農民集體土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

(3)十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則。保護土地，保護耕地，就是保護我們的生命線。十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地已成為我國的基本國策之一。各級人民政府應當采取措施，全面規劃，嚴格管理，保護、開發土地資源，制止非法占用土地的行為。要堅持實行土地用途管制制度。對耕地實行特殊保護，包括基本農田保護制度、占用耕地補償制度。

(4)房地產綜合開發原則。房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。在實踐中，三大效益之間可能存在矛盾，不大平衡。亦即是說，有些時候處于兩難之中。我們的任務是努力謀求“三位一體”、互相促進，注意防止顧此失彼。

(5)城鎮住房商品化原則。國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。逐步推行城鎮居民住房商品化，不斷滿足人民群眾日益增長的住房需求。

(6)宏觀調控與市場調節相結合的原則。鑒于房地產在國民經濟中的重要性，房地產市場交易的高利潤和高風險性，對房地產活動既不能管的太死，又不能放任自流，特別要警惕“泡沫經濟”成分。因此，科學的管理方法是以宏觀調控為指導，適當放開，由市場去調節。

（7）維護當事人合法權益的原則

維護房地產權利人的合法權益不受侵犯，是房地產法的基本任務，也是房地產立法、執法的出發點和最終歸屬。房地產權利人的合法權益是其進行房地產交易和正常生產、生活的前提和基礎，同時，保護房地產權利人的合法權益也是維護正常的房地產市場秩序，促進社會主義市場經濟發展的必要條件。

《憲法》第12條定“社會主義的公共財產神圣不可侵犯遙。國家保護社會主義的公共財產。禁止任何組織或者個人用任何手段侵占或者破壞國家的和集體的財產。”第13條也規定“公民的合法的私有財產不受侵犯。 國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。