如何提高商鋪房地產評估的技術水平

房地產按用途分類，分為住宅、辦公、商業、工業及其它用途，房地產評估中，商業用房的價值評估難度較大，這有多方面原因，比如：

1、商業用房與住宅、辦公類相比，成交的案例較少，搜集資料的渠道不暢通，可搜集的成交價格、租金方面的價格資料有限。

2、商業房地產市場受多方面的影響，價格波動較大，敏感性強，如國家產業政策、區域的規劃調整、商業的繁華度、經營者決策等諸多因素都會對其價值造成較大影響。

3、商業用房的個體特征較強，比如一條街的商鋪，由于商業繁華度的不同、商鋪開間的大小不同，會使兩商鋪的價格差異巨大。

一、評估機構應加強商鋪資料信息數據庫的建立

1、多渠道搜集商鋪成交資料及市場信息，如通過中介公司了解商鋪為出售、租賃信息資料；通過拍賣行了解商鋪拍賣成交資料等，除此之外，還可以通過報紙、專業雜志、網上查詢等多種途徑搜集商輔相關資料。

2、掌握政策法規，并注重搜集城市發展方向的相關信息。如政府頒布的城市規劃發展方向，如交通、基礎設施、市政及公建配套，專業性市場等。這也需分門別類加以整理，方便查找。

二、認真作好估價對象現場查勘及周邊市場調查工作

1、估價對象的基本情況：如位置、臨街狀況、四至情況、所在樓宇的建筑結構、商鋪開問、進深、寬深比、所在的樓層、朝向、層高(有些商鋪可以塔閣樓)、商鋪使用率、內部格局(布局的合理性)、內部設施完備度、裝修情況、目前的使用狀態(出租、自用還是閑置)。

2、估價對象的權利狀況及現時的租金水平：如商鋪證載用途、合法產權面積、土地使用權剩余使用年限、土地使用權是出讓還是劃撥；估價對象如果為出租，是簽訂中長期還是短期租約，租賃起止日，租金水平，押金的收取辦法。在調查租金時；有些業主在購買商鋪后，又由開發商統一的返租幾年，協議租金不能代表客觀市場租金，要注意此類情況。

3、重視對周邊的區位情況調查，如商業繁華度、商業集聚度、人流量、經營特色、市場的消費群體、交通情況(如路面的寬度、公交線路、地鐵站、有無交通管制如單行線等)、市政及基礎設施、公建配套條件等；周邊市場商鋪類用房的租、售面積及價格水平等。并在此基礎上認真填寫現場查勘記錄表；對估價對象拍照留證。

三、遵循房地產評估的基本原則

房地產估價應遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則及估價時點原則，在此結合實例談一談合法原則、最高最佳使用原則。

l、合法性原則，比如有的商鋪證載用途為住宅或辦公，但由于位于老城區的商業區，其租金的水平很高，這里需指出的是，應遵循合法性原則，當然也應適當考慮現時的用途對其價值有正面的影響。如果委托方要求按商鋪評估，在按商鋪評估的前提下，要假設能通過補繳相應的地價及稅費，順利轉換用途，在報告中加以披露，評估結果應充分考慮補繳的相關費用，并做相應的扣除。

2、最高最佳使用原則不能脫離房地產的實際狀況。假如為劃撥用地，在剩余年限的選用時，通常取40年，但要注意建筑物的耐用年限，如估價對象為磚木結構，土地使用權為劃撥，已使用60年，在剩余收益年限時要考慮建筑物不可能再使用40年(或者在年維修費用中考慮的比例大一些)；另外在測算出市場價值的基礎上應扣除劃撥土地應補繳的地價款。

四、對商鋪的評估一般用市場比較法和收益法兩種方法，這里分別介紹

(一)在應用市場比較法中應注意的問題。

1、對可比案例的選取。應選用同一樓層、同一區域、近期成交的商鋪。在交易價格的選用時、注意是大面積還是小面積成交的單價，有無返租現象。在交易情況修正時，注意是拍賣成交還是正常交易價格。在交易時間的修正時，對價格指數的修正，應在平時多注意搜集政府公布的宏觀數據。

2、在區域因素及個別因素修正中，可以考慮以下可比指標：區域因素可比指標：如地理位置、商業繁華度、交通便捷度、人口密度及消費習慣、基礎設施及公建配套、區域規劃前景、經營品種的專業化程度等。個別因素可比指標：所在樓層、臨街狀況、臨街寬度及寬深比、層高、平面布置、裝修情況、內外部的設施設備、成交面積、內部使用率、剩余可使用年限、物業管理狀況、樓宇知名度等。

3、如果該區域可搜集的商鋪成交價格為深度比較淺、面積比較小、單價比較高的小鋪，但估價對象為一深度很大，面積又非常大的商鋪，在評估時，不能盲目進行比較，應參照路線價評估的技術思路，按照離馬路面越深，價值呈遞減的規律，可以考慮先在估價對象中“割”一間臨街的與可比案例有可比性的“小鋪”，計算出比準結果后，以此為比準價格，綜合考慮其它部位建筑面積、進深等因素，測算估價對象其它部位的市場價格，最后再相加計算估價對象總的市場價值。

(二)運用收益法應注意的幾方面問題

出租類商鋪收益和經營類商鋪收益，扣除時的計算口徑有較大差異，這里以出租的商鋪租金為例。

1、首先談一下客觀收益的問題，如一高層的樓宇，六層商鋪；七層以上為辦公樓，現因抵押貸款的需要，需對第四層的商銷單獨進行評估。估價師經過調查，發現該層經營高檔名牌女裝，商鋪出租率為98％，每月平均租金為350元／平方米，比一樓的租金高。如用此價格來測算；會發現收益價格非常高，但這一思路是錯誤的；這因為商場是六層整體經營，首、二層的房地產價值已部分轉移至第四層。這很大程度上依賴經營者的主觀定位。只有認識到這一點，才不會被表面現象所迷惑。正確的做法是用該區域具有可比性物業的四樓客觀租金。

2、其次在計算有效收人時要考慮押金的收人，在計算扣除項目時要考慮管理費是否包含在租金收人中、空置率、租金回收的壞帳比例、裝修階段的免租期等。

3、在土地使用權剩余年限的選取時，如果為劃撥用地，一般按最高剩余使用年限，但要注意載體房屋可使用的剩余年限。

4、在公式模型的選取時，注意如果有中長期租約，且該租約是合法的；這一時間段內應選用實際租金，剩余年限選用客觀市場租金。

五、最終結果的計算及調整事項

這里牽涉到兩種方法的權重取舍問題，對新出售的商鋪來說，用收益法計算出的價格往往遠低于市場比較法的結果。估價師應將多方面的情況綜合考慮，擬定最終評估結果。對最后的結果如何取舍要寫明綜合分析過程，房地產估價不是簡單的數學計算。如評估目的為拍賣等處置用途，要綜合考慮面積大小、總的價值額度、整體處還是分割處置、變現的難易程度，綜合確定拍賣底價。

總之，做好商業用房的評估不容易，從商業類房地產市場的走勢、成交資料的收集、具有可比性案例的選取、可比指標的確定、凈收益、還原利率的確定、最終市場價值的擬定等，目前還不夠成熟。希望通過大家的共同努力，把商鋪類房地產評估工作做的更好。