救贖者

資本是新華聯(lián)多元化發(fā)展的紐帶。

新華聯(lián)集團(tuán)最近備受媒體關(guān)注，先是借殼S*ST圣方的新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)在深交所恢復(fù)上市；接下來新華聯(lián)集團(tuán)將成為太子奶的戰(zhàn)略投資者參與其重整，經(jīng)債權(quán)人大會(huì)表決通過，將接盤太子奶。

太子奶現(xiàn)在是負(fù)債累累，新華聯(lián)為何要接這個(gè)燙手山芋？有知情人士說：“新華聯(lián)表面上看是為太子奶埋單，實(shí)際上是看中太子奶名下的閑置土地資產(chǎn)，這些土地資產(chǎn)有望在新華聯(lián)重整計(jì)劃中扮演重要角色，為其‘立足北京、輻射全國(guó)’的目標(biāo)進(jìn)行戰(zhàn)略布局。”

醉翁之意不在酒

對(duì)太子奶來說，新華聯(lián)無疑是根救命稻草。2010年，公司創(chuàng)始人李途純鋃鐺入獄，公司破產(chǎn)，而就在破產(chǎn)重組大限臨近的當(dāng)下，2011年7月31日，文迪波被湖南省紀(jì)委帶走“雙規(guī)”，這讓太子奶的破產(chǎn)重整再添變數(shù)。由此新華聯(lián)成為了太子奶的潛在“戰(zhàn)略投資者”。

中投顧問食品行業(yè)研究員向健軍表示“與新華聯(lián)的合作一來能夠獲得資金支持，二來新華聯(lián)位列中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)和中國(guó)民營(yíng)企業(yè)100強(qiáng)，是涵蓋多個(gè)產(chǎn)業(yè)的大型現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)，具有較強(qiáng)的企業(yè)影響力，太子奶必然能夠借助合作方的企業(yè)影響力對(duì)其未來發(fā)展形成利好預(yù)期。”

新華聯(lián)集團(tuán)創(chuàng)建于1990年，歷經(jīng)20年的發(fā)展，已成為涵蓋礦業(yè)、化工、房地產(chǎn)、陶瓷、城市管道燃?xì)狻⒕茦I(yè)、金融投資等多個(gè)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)集團(tuán)。其擁有全資、控股、參股企業(yè)70余家，其中擁有控股、參股上市公司7家，2010年?duì)I業(yè)收入超過260億元。

2010年，新華聯(lián)置地（總）公司按照其“立足北京、輻射全國(guó)”策略，先后在北京通州、安徽黃山、河北唐山等地跑馬圈地，當(dāng)中就包括了湖南株洲。而太子奶株洲基地三家公司資產(chǎn)主要包括：土地530342.14平方米、房屋237569.34平方米、機(jī)器設(shè)備3338臺(tái)（套）、商標(biāo)422個(gè)、專利27項(xiàng)，正如上述人士所說，對(duì)于太子奶來說最為值錢的莫過于這些土地，這也許正是新華聯(lián)眼中的“肉”。

根據(jù)管理人此前提供的清產(chǎn)核資初步報(bào)告，太子奶目前的核心資產(chǎn)主要為栗雨工業(yè)園39.80萬平方米土地使用權(quán)，20.84萬平方米地上建筑物所有權(quán)，422個(gè)有效商標(biāo)，31個(gè)有效專利，2155臺(tái)機(jī)器設(shè)備，4625套辦公設(shè)備以及50臺(tái)運(yùn)輸設(shè)備。

2011年7月，新華聯(lián)地產(chǎn)成功借殼S*ST圣方登陸A股市場(chǎng)，成為新華聯(lián)集團(tuán)的房地產(chǎn)資產(chǎn)平臺(tái)。而對(duì)于本次新華聯(lián)集團(tuán)收購太子奶公司的目的，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為是其想取得后者在株洲的土地。

靠資本提升品牌

歷時(shí)數(shù)載，幾經(jīng)周折，已停牌5年之久的S*ST圣方終于實(shí)現(xiàn)了渴望已久的完美蛻變，由一個(gè)在破產(chǎn)邊緣苦苦掙扎多年的面臨退市企業(yè)華麗轉(zhuǎn)身為一家綜合實(shí)力強(qiáng)勁的大型房地產(chǎn)上市公司，并于7月8日正式恢復(fù)上市交易，原來的圣方科技也正式更名為新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)股份有限公司。圣方科技的恢復(fù)上市意味著A股市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊又增添了一顆耀眼的新星；對(duì)4萬名苦苦煎熬了多年的圣方科技原流通股東來說，更是意味著重見光明，重獲新生。

對(duì)于新華聯(lián)置地借殼S*ST圣方恢復(fù)上市是否意味著房地產(chǎn)公司上市重組重新開閘的猜測(cè)，證券業(yè)內(nèi)人士分析表示： S*ST圣方的恢復(fù)上市屬于房地產(chǎn)資產(chǎn)注入，并不是再融資，因此它的重組獲批是個(gè)特例，房地產(chǎn)公司上市再融資目前仍然不會(huì)開閘放水。

新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)能夠成功的在深交所上市，與其本身雄厚的實(shí)力，和良好的運(yùn)作是密不可分的。上市后的新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)，將充分借助證券市場(chǎng)的融資功能，快速擴(kuò)張股本規(guī)模，以更加充裕的資金，為新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)未來的發(fā)展提供更加堅(jiān)實(shí)的保證。隨著此次股票上市，新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)范圍也將進(jìn)一步擴(kuò)大，實(shí)現(xiàn)由區(qū)域型房企向全國(guó)性房企的轉(zhuǎn)化。在做精做專現(xiàn)有北京、河北、安徽、黑龍江、內(nèi)蒙、湖南、廣東等現(xiàn)有業(yè)務(wù)區(qū)域的基礎(chǔ)上，未來將進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)業(yè)務(wù)的覆蓋區(qū)域。以強(qiáng)大的資本市場(chǎng)、專業(yè)的企業(yè)運(yùn)作模式、高效的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，為企業(yè)插上騰飛的翅膀。

今天，棄政從商既懂政治又懂經(jīng)濟(jì)的傅軍成功搶占了資本市場(chǎng)一個(gè)制高點(diǎn)。新華聯(lián)(000620)上市首日暴漲，搶盡股市眼球。新華聯(lián)控股對(duì)新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)承諾的業(yè)績(jī)是今年每股收益為0.34元，對(duì)應(yīng)10.52元收盤價(jià)，新華聯(lián)市盈率在30倍左右，估值高于房地產(chǎn)板塊。考慮到新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)是從烏雞變來的鳳凰，給予一定驚喜溢價(jià)是合理的。不少市場(chǎng)人士認(rèn)為，新華聯(lián)股價(jià)可以看高一線，有炒作價(jià)值。理由非常能折服人：因?yàn)樾氯A聯(lián)擁有豪華莊家團(tuán)隊(duì)，除傅軍大鱷外，還有泛海投資的盧志強(qiáng)和巨人投資的史玉柱。

有媒體特意挑明：新華聯(lián)是傅軍“新華聯(lián)系”系列資本鏈條的一環(huán)。傅軍的投資風(fēng)格會(huì)影響市場(chǎng)對(duì)新華聯(lián)的預(yù)期。另一方面，媒體還“無風(fēng)起浪”地將注意力放到傅軍的新華聯(lián)控股擁有豐富的礦產(chǎn)資源上，認(rèn)為傅軍有將礦產(chǎn)資源注入新華聯(lián)的可能。

戰(zhàn)略調(diào)整大洗牌

對(duì)資本市場(chǎng)的投資者來說，可能大部分人對(duì)新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)這個(gè)名字還很陌生，但翻開它背后的履歷，赫然站立著一個(gè)在中國(guó)房地產(chǎn)界縱橫馳騁10多年的地產(chǎn)界驕子。

本世紀(jì)初，當(dāng)大部分北京房地產(chǎn)公司還在三環(huán)內(nèi)外爭(zhēng)得你死我活的時(shí)候，新華聯(lián)就憑借其獨(dú)到的戰(zhàn)略眼光另辟蹊徑，將精力主要放在了北京通州區(qū)，于是通州便成了英雄崛起的地方，其開發(fā)的“新華聯(lián)家園”建成后成為通州區(qū)的區(qū)域地標(biāo)性建筑。在通州功成名就后，新華聯(lián)將目光擴(kuò)大到了整個(gè)北京。伴隨著多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)和公司的不斷發(fā)展，如今的新華聯(lián)置地在群雄并起的北京地產(chǎn)界已經(jīng)牢牢占據(jù)了一席之地。

住宅型向綜合型的轉(zhuǎn)變。幾年來新華聯(lián)以低價(jià)位、高品質(zhì)、打造老百姓買得起的好房子為追求，出奇制勝 。

速度型向效益型轉(zhuǎn)變。“速度制勝”是新華聯(lián)地產(chǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)和制勝法寶。

開發(fā)型向經(jīng)營(yíng)型轉(zhuǎn)變。新華聯(lián)住宅基本出售，商業(yè)、寫字樓、工業(yè)廠房主要出租，不僅形成一定資產(chǎn)規(guī)模，也形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的出租收入和現(xiàn)金流，改變“暴漲暴落”的生存狀態(tài)。

低端向中高端轉(zhuǎn)變。“建設(shè)工薪階層住宅”成就了新華聯(lián)地產(chǎn)幾年的輝煌，新華聯(lián)地產(chǎn)由低端向中、高端市場(chǎng)進(jìn)軍就成為一種必然選擇。

分散型向集約型轉(zhuǎn)變。 今天，新華聯(lián)地產(chǎn)板塊已形成一定的社會(huì)影響和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，特別是相對(duì)集中于北京朝陽、通州、亦莊開發(fā)區(qū)等區(qū)域，有條件進(jìn)行資源整合，形成專業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)+項(xiàng)目公司運(yùn)作的新模式，從而加大項(xiàng)目籌備、產(chǎn)品研發(fā)、開發(fā)報(bào)建、品牌營(yíng)銷、資金合理調(diào)度、施工管理等方面的力度，并集中資金“辦大事”建設(shè)規(guī)模社區(qū)，進(jìn)一步形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)和效益優(yōu)勢(shì)。

資金型向資本型轉(zhuǎn)變。過去，新華聯(lián)的資金來源基本是：資本金+項(xiàng)目開發(fā)貸款+銷售回款。現(xiàn)在開發(fā)貸款難度越來越大，預(yù)售門檻越來越高，資金問題就會(huì)成為企業(yè)做強(qiáng)、做大的最大障礙，這也是房地產(chǎn)重新洗牌的重要目的和手段。因此，新華聯(lián)地產(chǎn)一是要通過整合形成品牌和規(guī)模，爭(zhēng)取銀行整體授信，爭(zhēng)取較大規(guī)模的貸款保障。二是通過部分經(jīng)營(yíng)型物業(yè)形成一定規(guī)模的固定資產(chǎn)，再以資產(chǎn)或預(yù)期收入向銀行抵押融資，實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)；三是通過收購上市公司并進(jìn)行資產(chǎn)重組，直接進(jìn)入資本市場(chǎng)，將房地產(chǎn)真正做強(qiáng)做大。