基于GERT模型的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的時間風(fēng)險管理

摘 要：本文對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)狀和目前的研究進行了簡單的介紹，提出了在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中存在的風(fēng)險問題。針對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的程序模型，提出基于GERT網(wǎng)絡(luò)模型的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的時間風(fēng)險評價模型，并結(jié)合實例說明了GERT在風(fēng)險管理中的作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；GERT；風(fēng)險

中圖分類號：F832.5 文獻標(biāo)識碼：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（s）.2011.12.06 文章編號：1672-3309（2011）12-11-02

一、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的時間風(fēng)險問題

2011博鰲房地產(chǎn)論壇于今年8月舉行，會議指出，房企粗放式經(jīng)營模式和依賴投資升值的盈利模式遭遇挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)結(jié)束，其將逐漸進入理性投資時代。由于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)資金投入高、開發(fā)建設(shè)周期長、涉及因素多等而具有較高的風(fēng)險性，因此在其投資建設(shè)過程中需要謹(jǐn)慎理性的投資。

房地產(chǎn)開發(fā)以前，應(yīng)該對周圍環(huán)境、市場供需等情況進行詳細(xì)的分析，然后對項目的整體情況進行整體評估及風(fēng)險測量，包括政治風(fēng)險、法律風(fēng)險、投資風(fēng)險、時間風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險等。其中時間風(fēng)險對房地產(chǎn)的影響尤為重要。時間風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資建設(shè)中與時間和時機選擇因素相關(guān)的風(fēng)險，它包括在適當(dāng)?shù)臅r間、合適的地點進行投資，也包括選擇合適的時機進入市場、物業(yè)持有、物業(yè)重裝修轉(zhuǎn)售的時間長短問題及轉(zhuǎn)售時機等。房地產(chǎn)開發(fā)是一個比較長期的工程項目，在開發(fā)建設(shè)一開始，很難對整個項目過程的開始結(jié)束時間及成本效益問題有個明確的概念，國家政策的變動、消費者的偏好、全球的經(jīng)濟形勢都會隨著時間的拖延而改變最初的變化，但是定量的時間評估方法能夠給開發(fā)建設(shè)者提出一個大概的開發(fā)方向，并隨著國家政策的變化而不斷調(diào)整自己的方案，這樣還是有必要的。

當(dāng)前中國對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)時間風(fēng)險的定量分析研究很少，大多詣在通過頭腦風(fēng)暴法或?qū)＜掖蚍止浪忝總€階段的時間消耗情況，進而確定整個房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險，這樣基于定性的做法，主觀性較強[1]。對于房地產(chǎn)時間風(fēng)險的研究在中國尚不多見，還處于起步階段，所以時間風(fēng)險研究應(yīng)是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的重點。

二、圖解評審技術(shù)GERT的風(fēng)險評價

（一） GERT網(wǎng)絡(luò)簡介

GERT是在隨機變化的環(huán)境條件和系統(tǒng)內(nèi)部隨機因素共同作用下對系統(tǒng)的一種網(wǎng)絡(luò)描述[2]，它產(chǎn)生于20世紀(jì)60年代，比早期的甘特圖（Chantt Chart）、關(guān)鍵路線法CPM（Critical Path Method）和計劃評審方法PERT（Program Evaluation and Review Technique）等網(wǎng)絡(luò)模型的適用范圍更加廣泛。利用圖解評審技術(shù)能對各個領(lǐng)域不同系統(tǒng)進行網(wǎng)絡(luò)建模分析，可以應(yīng)用在科研、工程、醫(yī)療、技術(shù)、生產(chǎn)、經(jīng)濟、社會建設(shè)及社會服務(wù)等眾多方面。上世紀(jì)60年代，阿波羅號登月計劃獲得了巨大成功，正是由于美國航空航天局利用GERT算法，精確地計算了發(fā)射時間和軌道運行時間；在城市交通建設(shè)和公路運輸?shù)缺姸喾矫妫珿ERT也得到了廣泛的應(yīng)用。

（二） GERT算法在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的應(yīng)用思路

本文設(shè)計模型僅含互斥性節(jié)點，所以采用Mason公式求解房地產(chǎn)項目中的時間風(fēng)險評價。首先，依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的問題及特征，找出產(chǎn)生風(fēng)險的主要因素，構(gòu)造GERT的網(wǎng)絡(luò)模型；其次，收集房地產(chǎn)開發(fā)各個階段的基本參數(shù)，并用函數(shù)來描述每項活動的傳遞關(guān)系；最后，利用信號流Mason公式，確定網(wǎng)絡(luò)的特征傳遞系數(shù)及實現(xiàn)概率，公式為：Tv=。

三、基于GERT的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)風(fēng)險模型

（一）構(gòu)建時間風(fēng)險模型

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目過程如下：各工序之間的工序代碼從表1得，提出原始方案（1-2），如需改進，及時改進方案（2-2）；若不需要改進，則擬草設(shè)計圖（2-3），并送質(zhì)監(jiān)站報批（3-4）；若不符合質(zhì)檢要求，則重新設(shè)計（4-3）；若符合質(zhì)檢要求，對方案進行進一步檢驗（4-5），如果通過，則投入建設(shè)（5-6）；若檢驗方案有問題，則進一步改進（5-2）。

該房地產(chǎn)開發(fā)依據(jù)項目開發(fā)的問題及特征，設(shè)計了一個典型的GERT網(wǎng)絡(luò)模型（如圖1）。網(wǎng)絡(luò)圖中有1個環(huán)路和兩個閉合回路。

設(shè)每個工序所用時間均服從正態(tài)分布。各工序之間的傳遞關(guān)系（即概率）和時間的期望、方差如下（表1）。試討論該房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的進度風(fēng)險。

（二）模型求解

該網(wǎng)絡(luò)中，有3個一階環(huán)（W2）、（W4，W5）、（W3，W6，W7）和1個二階環(huán)（W2，W4，W5）；1→6的一條路徑為（1，2，3，4，5，6）；

特征式為：?駐=1-W2-W4W5-W3W4W6W7+W2W4W5；

P1=W1W3W4W6W8；?駐1=1-0=1

帶入梅森公式：

經(jīng)計算結(jié)果得出，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目必須投入建設(shè)，則節(jié)點6實現(xiàn)的概率為1。本次投入建設(shè)前期準(zhǔn)備時間需11.6429天，離散程度即風(fēng)險為10.8679天，風(fēng)險度為93.34%，由此可見，該房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的時間變化范圍很大。因此在投資建設(shè)的前期要嚴(yán)格控制改進方案和設(shè)計圖，盡量減少環(huán)路發(fā)生的可能，節(jié)約建設(shè)前期準(zhǔn)備的時間。

四、結(jié)束語

本文對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)狀進行了研究，分析了房地產(chǎn)建設(shè)的具體問題及特點，并利用GERT圖解評審技術(shù)對房地產(chǎn)建設(shè)時間風(fēng)險進行了模擬研究，在決策層面和實際應(yīng)用上都具有良好的可操作性，對如何降低開發(fā)風(fēng)險、提高建設(shè)的時間效率提供了可依據(jù)的現(xiàn)實意義。

參考文獻：

[1] 聶規(guī)劃、張思敏、陳東林.基于GERT的物流園區(qū)建設(shè)風(fēng)險評價模型[J].當(dāng)代經(jīng)濟，2009，(2):158-159.

[2] 馮允成、呂春蓮. 隨機網(wǎng)絡(luò)及其應(yīng)用[M]. 北京航空航天大學(xué)出版社，1987.