房地產(chǎn)信貸收緊下的地產(chǎn)企業(yè)融資探析

【摘要】現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式相對單一，對于銀行信貸的依賴依然嚴重，隨著近期國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度不斷加大，房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資更加困難，資金鏈變得更加緊張，這樣如何進行有效的融資已經(jīng)成為相關(guān)企業(yè)最為關(guān)心的問題。文章將針對我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道現(xiàn)狀，結(jié)合發(fā)達國家的現(xiàn)有模式，探究房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的可行性融資渠道。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 結(jié)構(gòu) 融資渠道

一、融資渠道拓展的必要性

國家加強對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度是融資渠道拓展的直接原因。在經(jīng)歷多輪宏觀政策調(diào)控之后，銀行信貸不斷收緊，融資門檻越來越高， 在現(xiàn)有貸款政策調(diào)控條件下， 房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題已成為影響企業(yè)生存和發(fā)展的首要問題。近日，銀監(jiān)會下發(fā)通知，進一步明確銀行需加強對商業(yè)用房抵押貸款、個人消費貸款等非住房類貸款監(jiān)測，并加大對假合同、假按揭等行為和轉(zhuǎn)按揭、假按揭等做法的打擊力度。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，8月份全國房地產(chǎn)資金來源中，國內(nèi)貸款進一步回落，僅871億元，同時開發(fā)商1至8月自籌資金占比較1至7月擴大1%。金融機構(gòu)對房地產(chǎn)貸款收緊外，各類資金進入房地產(chǎn)開發(fā)投資也更趨謹慎。開發(fā)商面臨的資金壓力可謂前所未有。

防范傳統(tǒng)融資風(fēng)險是融資渠道拓展的內(nèi)在原因。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)融資的方式分為直接融資和間接融資。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道主要是以銀行信貸為主的間接融資，銀行信貸對于資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)來說，仍然起著決定性的作用。在房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行通過住房消費貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式，參與房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，直接和間接地承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險。而在直接融資中股權(quán)融資比重較大，債券市場的利用程度則相對不足，這并不符合企業(yè)外部融資先留存收益，后債券，最后股權(quán)的資本成本最優(yōu)化規(guī)律。因此，現(xiàn)有融資結(jié)構(gòu)存在較大不合理之處，同時也增加了市場的系統(tǒng)性風(fēng)險，更加合理的融資結(jié)構(gòu)呼喚發(fā)展新的融資方式。

二、國際經(jīng)驗借鑒

為了達到優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、降低系統(tǒng)性風(fēng)險的目的，有必要突破國內(nèi)現(xiàn)有視角，研究國外較為成熟市場的相關(guān)經(jīng)驗。相比于我國以銀行信貸等間接融資為主的結(jié)構(gòu)而言，美國的房地產(chǎn)資金構(gòu)成中銀行貸款平均只占15%左右，而企業(yè)的自由資金則達到了70%。高比例的自由資金，來自于多元化的直接投資，如保險公司、養(yǎng)老基金等福利基金。另外，各類長期投資資金、社會公眾資金等都可以成為房地產(chǎn)企業(yè)的股東，從而使開發(fā)企業(yè)在外部融資困難的情況下依然保持較強的資金實力。

1988～1992年間，由石油危機引發(fā)了美國經(jīng)濟衰退，近700家儲蓄機構(gòu)被關(guān)閉或接管，充分暴露了間接融資機制的缺陷，之后適應(yīng)直接融資運作的抵押銀行占據(jù)了主導(dǎo)地位。其次，在西方大多數(shù)發(fā)達國家，債券融資一般是股權(quán)融資3～10倍，其占各種融資方式籌資總額的比重一般在25～30%。例如：美國在1999年企業(yè)債發(fā)行額達到2500億美元，是股票發(fā)行的近6倍，同時發(fā)行公司債融資的上市公司達到1592家，比發(fā)行股票融資的企業(yè)多出了將近7倍。

通過對美國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源分析，可以發(fā)現(xiàn)美國的房地產(chǎn)開發(fā)商對于銀行信貸的依賴程度比較低，其中一種很重要的原因就是其產(chǎn)業(yè)型基金的發(fā)展程度相當高。這種產(chǎn)業(yè)基金主要有四種形式：第一種是消費型基金，這種類型主要是居民為住房消費而積累；第二種是投資型基金，主要投資于信托基金與房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以獲得相應(yīng)的經(jīng)濟利益；第三種是運營型基金，主要以房地產(chǎn)投資信托基金為代表，在中國這種形式的基金正由于政府行業(yè)調(diào)控而得到了一個較好的發(fā)展契機。第四種是住房合作社，也就類似于集體的合作建房基金。在四種形式中REITs最為引人注目，它于上世紀中期面世，90年代因房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)低迷而迅速發(fā)展，數(shù)據(jù)顯示，2002年美國REITs的上市總值是1980年上市總值的70.45倍，已經(jīng)成為美國房地產(chǎn)業(yè)融資一個非常重要的工具。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資方法的可行性分析

（一）充分發(fā)展房地產(chǎn)直接融資渠道，增加直接融資比重

在目前銀行對房地產(chǎn)行業(yè)嚴控貸款的形勢下，房地產(chǎn)直接融資將成為主要趨勢，房地產(chǎn)業(yè)直接融資趨勢具有多方面的好處。第一，分散了銀行的風(fēng)險。房地產(chǎn)商通過直接融資使得資金來源多元化，資金結(jié)構(gòu)合理化，分散金融風(fēng)險，降低對銀行信貸及股市融資依賴，可以很大程度上避免把房地產(chǎn)市場的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行。第二，有利于減輕實物性房產(chǎn)投資的壓力，引導(dǎo)資金流向，將資金有效地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)市場的供應(yīng)端，緩和供求矛盾。第三，把民間投資引到房地產(chǎn)領(lǐng)域，在緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的同時，也緩解通貨膨脹的壓力。

第一、加快培育債券市場發(fā)展，有條件地發(fā)行企業(yè)債券。“十二五”規(guī)劃建議中曾提出“要健全多層次資本市場體系，提高直接融資比重”，這將給予作為房地產(chǎn)直接融資渠道之一的債券市場更大的機遇。通過發(fā)行企業(yè)債券，不僅可以有效的為房地產(chǎn)開發(fā)商帶來資金，也可以減輕對銀行信貸的依賴性，還可以降低企業(yè)的資本成本，提高企業(yè)的凈利潤率。在2010年，有近900只非金融企業(yè)債務(wù)融資工具仍在存續(xù)期，存量金額為21463.9億元，較2009年增長了61.4%。但是與發(fā)達國家相比，我國的債務(wù)融資比重依然偏低，債券型金融產(chǎn)品發(fā)展較慢，這在促使金融產(chǎn)品創(chuàng)新的同時，也可以看出房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資仍有較大的發(fā)展空間。因此，應(yīng)當加大對債券的支持力度，提高債券發(fā)行的效率，加快債券型融資產(chǎn)品的創(chuàng)新，可考慮類似股票非公開發(fā)行的模式，即債券的私募發(fā)行，同時也應(yīng)該適當放寬企業(yè)債券融資的準入門檻，加大監(jiān)管力度，為企業(yè)債的發(fā)展提供良好的市場環(huán)境。

第二、向民間資本開發(fā)更多投資領(lǐng)域，有效分流投資性購房資金。中國的民間資本數(shù)量非常巨大，據(jù)有關(guān)部門預(yù)測，民營資本總計有大概10萬億元到11萬億元左右的存量，比我國年產(chǎn)GDP還多 10％以上。傳統(tǒng)的民間資本投資房地產(chǎn)主要在需求端，直接購買已開發(fā)的房地產(chǎn)物業(yè)。房地產(chǎn)調(diào)控之后，由于限購，民間資本已經(jīng)無法隨心所欲地購買房產(chǎn)。于是，有效地分離閑置的購房資金，在給房地產(chǎn)企業(yè)注入新資金的同時，又可以保障民間資本較高的收益率。伴隨民間資本投資房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴大，其投資形式將呈現(xiàn)多樣化趨勢，并逐步從需求端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端，如直接投資開發(fā)房地產(chǎn)，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供過橋貸款、購買房地產(chǎn)信托產(chǎn)品、開展股權(quán)合作等。

第三、有效利用外商投資，豐富現(xiàn)有資金渠道。2011年上班年我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中利用外商投資額為438.42億元，其中外商直接投資達到400.34億元，比去年同期增長96.3%，實現(xiàn)了飛速式發(fā)展，然而由于相關(guān)政策限制以及房地產(chǎn)企業(yè)自身體質(zhì)結(jié)構(gòu)的影響，外商直接投資占房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的總額僅為1%，相對于其他資金來源比重依然不大，影響力較小，在國家不斷進行房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的政策環(huán)境下，企業(yè)融資困難，可以嘗試擴大外商直接投資比重，充分利用外部資源，在保障資金鏈安全的同時，優(yōu)化企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。

第四、謹慎性利用股權(quán)出讓，緩解資金鏈斷裂風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在資金極度緊張的情況下，可以通過股權(quán)出讓得到資金。如北京城建收購北京中鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的世紀鴻城公司45%股權(quán)及其相應(yīng)債權(quán)；中糧地產(chǎn)也在同期發(fā)布公告稱，通過上海證券交易所出售公司持有的招商證券970.07萬股，之前已經(jīng)出售1651.42萬股，稅后利潤2.23億元。股權(quán)出讓雖然可以盡快充實自有資金，但一般房地產(chǎn)企業(yè)注冊資金額較小，不會輕易出讓控股地位。

（二）發(fā)展房地產(chǎn)信托基金，應(yīng)對政策調(diào)整

2011年上半年包括保障房信托在內(nèi)，共發(fā)行536款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達1670.1億元，同比增長137.36%。在房地產(chǎn)信托基金飛速發(fā)展的同時，國家對房地產(chǎn)基金風(fēng)險監(jiān)管的政策也在不斷調(diào)整，這增添了房地產(chǎn)信托基金發(fā)展的不確定性，也對于下半年同類產(chǎn)品的入市產(chǎn)生了一定影響，普益財富統(tǒng)計的8月份信托市場月度報告顯示，當月51家信托公司累計發(fā)行了316款集合信托產(chǎn)品，環(huán)比增加16.61%。其中，投資房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品達74款，平均募集規(guī)模為2.22億元，較7月份大幅下降了1億元。為應(yīng)對相關(guān)政策影響，應(yīng)當大力推行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品創(chuàng)新，增強信托產(chǎn)品的安全性，同時也應(yīng)該發(fā)展完善信托產(chǎn)品的二級交易市場，保障信托產(chǎn)品的流通，加強相關(guān)信息的披露，以更好地發(fā)揮房地產(chǎn)信托基金在房地產(chǎn)融資中的作用。

總之在信貸緊縮的大環(huán)境下，我國房地產(chǎn)融資迫切需要改變單一依賴銀行信貸的局面，走多元化發(fā)展路線。盡管上述融資方式在理論上具有可行性，但現(xiàn)實中房地產(chǎn)企業(yè)依然面臨較多困難，如房地產(chǎn)金融市場中融資中介機構(gòu)不健全，金融產(chǎn)品和融資方式太匱乏，法律法規(guī)不完善。這就需要國家在加強對房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控和管理的同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身資金狀況和資金結(jié)構(gòu)積極拓寬融資渠道，避免單純依靠銀行資金，改善融資結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道。

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作者簡介：張亞輝（1986-），男，河北省滄州市人，首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)院，研究生，研究方向：金融調(diào)控與金融監(jiān)管。