房地產市場預期尚未發生改變

7月12日，國務院就國內房地產市場形勢舉行了常務會議。會議指出，當前房地產市場調控正處于關鍵時期，必須堅持調控方向不動搖、調控力度不放松，堅定不移地抓好各項政策措施的落實，不斷鞏固和加強調控成果，并出臺國內房地產政策的“新5條”。

從“新5條”的內容來看，與年初出臺的“新國八條”相比，增加的內容不多，但是在“新國八條”的基礎對房價控制目標制、保障性住房建設、住房限購等政策、土地供應政策及住房租賃市場政策有進一步的強調。我們也可從“新5條”的出臺中看到政府房地產政策的新信息及未來國內房地產市場走勢。

地產政策進一步緊縮

首先，從2010年“國十條”出臺開始，政府就出臺了一系列房地產宏觀調控政策。政府希望通過這些政策來遏制房地產投機炒作或不合理的住房需求，擠出房地產泡沫，讓住房的價格回歸理性?？梢哉f，這些房地產政策出臺，對快速飚升的房價特別是對一線城市的房價穩定起到了一定作用。特別是今年以來住房按揭信貸政策全面收緊，更是對住房投機炒作給予了致命打擊。但是由于政府的房地產政策目標與房地產工具取向存在嚴重的沖突與矛盾，即政府希望通過政策的調整讓住房市場回歸到居住功能，同時住房作為經濟增長的宏觀調控工具不弱化，因此，房地產宏觀調控后的效果與房地產政策目標仍然相差很遠，房地產市場主體(地方政府、房地產企業、住房投機炒作者等)為了保護其既得利益往往會利用這種政策沖突，做出與房地產政策目標南轅北轍的行為。一旦經濟形勢風吹草動，這些房地產利益主體往往就會通過輿論工具要求房地產政策放松。比如，在當前經濟形勢存在很多不確定及經濟增長有放緩跡象的情況下，這些房地產市場主體又開始放言要求國內房地產政策“松綁”，又要求國內房地產政策如2003年及2008年那樣的大逆轉。有房地產開發商就認為今年下半年“新國八條”過于從緊的房地產會松綁。因此，“新5條”的出臺，盡管其增加的內容不多，但是它也向房地產市場明確表示，2010年以來的國內房地產政策不會放松，反之這些政策會進一步落實及細化。國內房地產調控的方向及決心政府并不會改變，從而根本上不讓房地產開發商誤導與左右市場。

“新5條”要求把住房限購政策擴展到最近房價上漲過快的二三線城市。這條政策，有人解讀為國內房地產政策的進一步收緊。但我的理解與此不同。因為，年初“新國八條”出臺，政府把住房限制政策作為一項重要的房地產政策推行時，我就撰文指出，政府希望用更多行政干預的方式來遏制住房的不合理需求或住房投機炒作，不僅成本高，而且它所起作用也是十分有限的。只要住房市場賺錢的效應存在，這些住房限制令不能夠企及的地方，無論是一線城市還是二三城市，住房投機炒作仍然會十分盛行。而且住房限制令也向住房發出了一個明確的信號，購買住房是一種一本萬利的工具，如果投機炒作者能夠突破這種限購令購買更多的住房，那么投機炒作者就很容易暴富。試想，一二線的居民能夠通過購買更多的住房一本萬利，那么對那些還沒有推行限購令的城市購買住房不是很好的賺錢機會嗎?其實，今年以來二三線城市住房價格還在上漲，并非是一線城市的住房投機炒作者把市場轉移到二三線城市，而是二三線城市居民受限購令啟示也開始炒作當地住房了。盡管“新5條”要求把住房限制政策推廣到二三線城市，對這些城市住房不合理需求有所限制，但是當我們房地產政策一年的效用期都達不到時，只能說明這些政策是如何短視。同時，也說明了中國房地產泡沫已經真正地向全國蔓延了。

泡沫擠出有限

就住房限制令向二三線城市擴展的內容來看，其內容比較含糊：什么是“房價過上漲的城市”，什么是“必要的限購政策”，這些政策概念都是相當模糊的。由于政策概念的模糊性，這就使得二三線城市限購令的實施與執行讓地方政府大打折扣。更何況住房限購令本身就是一種政府行政干預的方式。政策的彈性越大，地方政府真正執行的概率就越低。可以說，“新5條”的住房限制令看上去是向二三線城市擴展，但實際上起到作用是十分有限的。而且政府這些政策明顯就有一個嚴重的誤區：即以為近來一線城市住房銷售下降，住房投機炒作減少，住房價格沒有再快速飚升是因為住房限購令的結果，其實并非如此。新國八條對住房投機炒作真正起到遏制作用是銀行住房按揭貸款全面收緊，即銀行信貸去杠桿化。如果不是該政策，要想通過限購令達到遏制住房投機炒作是根本不可能的。

當前國內房地產調控為何會如此艱難?最為重要的是政府的房地產政策的工具取向或工具性(即把住房市場作為政府宏觀調控的主要工具)一直沒有改變?？梢哉f，從2010年以來，政府的房地產政策是看到房地產泡沫危害性及金融風險，也認識到房地產投機炒作對房地產市場及中國經濟巨大危害，但是由于房地產政策的工具性不改變，即從2003年以來，房地產業一直成了政府增長的重要工具，或中國經濟的“房地產化”。因此，房地產市場調整不是要擠出房地產泡沫、打擊房地產投機炒作，而是要穩定房價；房地產市場調整不是要讓飚升10年上漲近10倍的房價回歸理性，而是要讓房價增長放緩來保證GDP增長不下降；增加保障性住房的建設不是為了城市弱勢居民解決最為基本的住房問題，即保護他們的基本居住權，而是不少地方政府把保障性住房變成權力者的福利；不是用成熟市場遏制房地產泡沫最為有效的經濟手段或市場手段，而是過多使用政府行為干預的方式等。由于政府房地產政策的目的性與工具性嚴重沖突與矛盾，國內房價要回歸理性，房地產泡沫要擠出，房地產市場要真正回到它的居住功能當然是不容易了。

再者，由于當前房地產市場調整政策工具性取向沒有改變，使得新的住房政策對不合理的住房投機需求的打擊只是限制新進入者，而不對已經進入的投機炒作者進行不同的限制與打擊?？梢哉f，對住房投機炒作者的差異化政策，盡管對新進入者的全面信貸限制，在一定程度減弱國內住房投機炒作的需求，但是它并沒有改變房地產市場的賺錢效應及市場預期。如果房地產市場的賺錢效應不改變，人們持有住房就能夠賺錢，那么住房投機炒作者總是會突破現在各種房地產行政管制政策千方百計地進入市場。同時，由于持有住房就能夠賺錢及住房持有成本低，早進入的住房投機炒作者就會千方百計把已經持有的住房悟得緊緊的，越來越不讓手中的住房進入市場。這樣做使得國內各地住房空置率(不是房地產開發商手上的空置率而購買住房者手的空置率)越來越高。我最近到了不少二三線城市，住房的空置高得驚人。有些小區已經入住近六七年了，入住率不及一半。更不用說房地產泡沫吹得巨大的海南三亞了。這種情況不僅說明國內房地產泡沫十分巨大，房地產泡沫破滅的金融風險很高，而且造成了整個社會資源的嚴重浪費。同進，也使得住房市場預期難以改變。如果住房市場預期不改變，國內房地產市場泡沫會繼續吹大，房地產市場及金融市場風險進一步積累，中國經濟所面臨的問題會更大。只不過，這些風險在什么時候暴露出來罷了。

總之，對“新5條”來說，讓我們看到政府對房地產調控的方向與決心，政府不希望中國房地產泡沫吹而導致中國的金融危機、經濟危機及社會危機，但是房地產政策的頻繁出臺，既說明房地產政策的遠見性不夠，也說明當前房地產市場面臨問題仍然仍然十分嚴重。如果一項政策連一年內發生的事情都無法預見到并引導之，那么政府中長期的政策更是會令人質疑。同時，“新5條”出臺也說明了當前房地產市場問題的嚴峻性，房價不調整，房地產泡沫不擠出，中國的金融體系風險、地方政府融資平臺的風險及通貨膨脹高企的壓力就不可能化解。在房價飚升10年上漲10倍的情況下，還要穩定房價，這些政策如何取信于民?就今年以來房地產政策的效果來看，房地產市場的預期并沒有多少改變。因此，在一個住房投機炒作盛行的市場，如果市場預期不改變，房地產市場要得到真正調整是不可能的。在這種政策背景下，國內下半年房地產可能仍然會保持今年以來這種態勢，要想出現重大的改變并非易事。不過，吹大的房地產泡沫破滅只是時間問題，拖延的時間越長，整個中國經濟面臨的風險就越大。房地產泡沫破滅可能轉化社會問題或社會沖突的概念就越高。

(作者單位：中國社會科學院金融所)