保障房補課

比起必須完成的“政治任務”，中國居者有其屋更亟需的或是盡早出臺更完善的制度

一直被指摘“雷聲大、雨點小”的保障房建設終于開始加碼。6月11日，住房和城鄉建設部部長姜偉新明確提出，“保障房建設不僅是一項經濟任務，更是一項政治任務。”在此前后，國務院副總理李克強更是在一周內連赴三地督查保障房建設。

導火索是行至年中的保障房建設進度調查—截至5月底，全國各類保障性房屋開工340萬套，僅占年度計劃的34%，其中6個省區的開工率不足兩成。這無疑給今年“兩會”上公布的1000萬套保障房計劃蒙上了一層陰影。

對于這個從誕生之日起民眾就給予掌聲同時也質疑其可行性的計劃，原華遠集團董事長任志強從土地、資金和生產能力三個角度分析后，將此形容為“大躍進”。但這還只是政府的初步計劃，其完整方案是到2015年以前建成3600萬套保障房，讓五分之一的城市家庭搬進新房—投資與金融危機救市時的“四萬億”相當。

保障房并非近年的新鮮事物。早在1998年中國實行住房商品化改革時，就確定了保障房、商品房并行發展的方向。但過去13年里商品房成為地方政府、開發商和少數新富階層的盛宴，那些本該被納入保障房體系的低收入群卻被甩出了軌道—保障房建設實際上是停滯不前了。

這一現象在最近兩年開始得到政府的重新重視。這不僅僅是政府兌現“居者有其屋”的公共責任。由于房地產拉動了中國近50個產業的增長，而最近3個月房地產在房價、成交量、開工量等關鍵指標都出現明顯走弱信號，保障房亦關系到中國經濟下半年的成績表。

事實上，5月份宏觀經濟數據并不樂觀。高盛認為，按季節性因素調整后，過去三個月的進口同比下降4.6%。此外，出口也出現明顯的放緩跡象。在國內，這多少拜持續了1年、以遏制物價上漲為目的的緊縮政策所致，其造成的直接后果是部分中小企業融資困難。但令人失望的是，居民消費價格指數（CPI）仍在持續上漲。這些復雜局面與歐美經濟復蘇乏力一起，給中國下半年經濟平添了太多不確定因素。

要擔起提振國民經濟的責任并不容易。資金不足是保障房計劃的最大障礙。據住建部測算，今年計劃開工的1000萬套保障房需投入資金1.3萬億到1.4萬億元。其中有8000多億是通過社會機構的投入和保障對象以及所在的企業籌集獲得。剩余的5000多億資金，將由中央政府和省級人民政府以及市縣政府通過各種渠道來籌集。

“中央安排的1000億是杯水車薪，地方政府本身因調控賣地受限，地方債又到了一個極限，所以缺口很大。”陽光100置業集團有限公司常務副總裁范小沖對《環球企業家》分析。

顯然，政府也早注意到了資金難題，除一方面敦促開工外，財政部、住建部、發改委三部門聯合發力，竭力解決資金供給難題。6月17日，財政部公布2011年地方政府債券首次代理發行計劃，總額為504億元。5天后，發改委又發文通知，明確各地的投融資平臺公司和其他企業均可申請發行企業債券，為當地保障房建設籌措資金。

然而，在地方債本身已被認為過度膨脹，且中央正在清理的形勢下，再為保障房開辟平臺融資，恐再生波瀾。在經濟學者許小年看來，允許地方政府發行企業債融資建保障房，意味著清理地方政府融資平臺的工作尚未開始就已結束，14萬億元的地方政府債務將繼續膨脹。

制度性缺陷

在調控房價陷入僵局之時，中國國務院總理溫家寶曾表示，房地產商身體里也要流著“道德的血液”。對于資金緊張的保障房建設，房地產商以及社會資本也被寄予同樣的期望。

但如果基于自愿原則，恐怕沒多少企業會參與進來。在保障房以經濟適用房為主體的2010年以前，保障房甚至是房地產爭相競爭的項目。但伴隨著經濟適用房分配不公現象頻繁上演，而且淪為政府部門、國有企業集體分房的載體，2010年中國保障房主體由經濟適用房改為以租為特征的廉租房和定點安置房。這一轉變無疑是對保障房方向的強力扭轉，但也由此對企業的吸引力大幅下降。

“中國當下并不缺錢，現金流很充足，但因為保障房沒有回報或回報率極低，到目前還沒有一個清晰的盈利模式。”范小沖指出，社會資金還沒能大規模涌入保障房領域。

當然，在“道德血液”的壓力下，民營房企或許也會自覺不自覺地參與到保障房建設中來。一些資金匱乏的地方政府開始以土地和其他優惠政策來勸說房地產商前期墊付資金開發保障房。這讓人擔心協議出讓土地會借保障房還魂；5月初，國資委則在網站上掛出通知，要求央企積極參與保障房的開發建設，卻引發了去年很多尚未完全退出房地產業務的央企進一步滯留的擔憂；而在大舉興建保障房的旗號下，集資建房、變相福利分房這種以前的頑疾也在死灰復燃。

而即使在建的保障房亦存諸多隱患。廣西住房和城鄉建設廳督查組隨機抽查了20個保障性住房項目后，結果發現存在砌筑質量不高、使用“瘦身鋼筋”、安全隱患較多、材料報驗和工序驗收把關不嚴、項目管理人員不到位等問題。

“重壓之下，1000萬套的任務應該不難完成，但是最令人堪憂的還有工程質量問題。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭對《環球企業家》表示，保障房建設除了關注“量”之外，更不能放松“質”。

基于此，保障房最大的問題其實不在于資金和土地，而在于一個必須要實現的目標前提下催生出來的種種固疾。而分配，也就是到底該保障誰仍是一個沒有完全解決的基本問題。

從去年開始的房地產調控要求保障房項目用地，必須占到住房建設用地供應總量的七成。這出于好意，但一個不難預料的結果是，原本就存在供給不足的商品房因用地減少而越發不足，從而讓那些沒有本地戶籍、但事實上在這些城市工作的人面臨更高的房價。尤其對于北、上、廣這些每年涌入幾十萬計年輕人的超級城市而言更是如此。

“到底應該保障誰，如何準入和退出，要不要突破戶籍限制，如果這些都沒搞清楚，建起來那么多極易產生尋租空間的保障房，最后只會產生更大的社會不公。”燕京華僑大學校長華生對《環球企業家》說。