警惕商業地產的投資風險

在商業地產成為市場炙手可熱的焦點后，開發商一窩蜂地涌向商業地產，造成同一區域內大量同類項目的泛濫，“扎堆”與“同質化”問題嚴重，隱藏著許多投資風險。

自住宅市場被調控后，開發商對于福州商業地產的建設可謂如火如荼，據不完全統計，福州已建成的及規劃建設中的城市綜合體已經超過15個，加上各類大型商業街、寫字樓與購物中心。未來兩到三年內，福州商業地產將迎來一波巨量的供應潮。

商業地產供應過剩

近年來，福州商業地產項目“扎堆”而出，萬達廣場、世歐·王莊、海西·佰悅城、紅星國際、君臨·盛世茶亭、申發大廈等各種業態的商業地產項目紛紛以高端、完善、大體量的姿態亮相市場。與住宅不同，商業地產往往需要用數年甚至數十年的時間才能被市場消化完畢。據不完全統計，福州已建成的及規劃建設中的商業地產項目總面積已經超過了500萬平方米，而福州的總人口為300萬左右，如此大規模的項目供應無疑是在考驗著福州的市場承載力。

按照業內一貫的計算方法，一個城市的商業地產容量基本以人口和商業地產面積的比例來計算，其比例一般為1：1至1：1.5。對于福州來說，300萬的人口最高可以容納的商業地產量不過450萬平方米，但這僅是理論上的數值，真正的承載量還需要與目標城市的各項經濟指標掛鉤。

世歐地產副總經理李劉偉表示，“在福州，一個15萬平方米的購物中心需要20萬的消費人口才能盈利，以福州300萬的總人口來計算，最多只能容納15個這樣的購物中心。”然而福州16座城市綜合體中，大型商業項目如倉山萬達廣場就達到60多萬平方米，小型的也達到了20萬平方米，這意味著福州商業地產，僅商業性城市綜合體一項就已經遠遠超越了福州的實際承載量。

項目扎堆，旺鋪也冷清

雖然福州任何一個商業地產項目都擁有很高的實際價值，但是在天量的供應潮面前，能夠占領市場，取得盈利的并不多。李劉偉表示，在福州比較成功的商圈當屬由歷史形成的東街口商業中心，但東街口的消費群體正逐漸由本地人消費轉為外地旅游型消費。“未來能夠擁有生命力的商業中心只有那些經過市場提煉、商品齊全、交通便利、擁有大體量休閑娛樂業態的商業中心。此外，有獨特消費群定位的商圈也將有不錯的前景。”

即使是繁華的東街口商圈和臺江商圈，在發展中也經歷了許多坎坷。福州大學房地產研究所所長王阿忠認為，幾年前的正大廣場、萬寶商圈、冠亞廣場的開發建設、以及對南后街、茶亭街的改造，這些項目在半徑不足3公里的區域內集中式地同步上馬，可供經營的商業面積超過百萬平方米。過度密集、重復的商業形態導致了該地區部分商業項目陷入經營的困頓，即使是福州最核心的中心商業區，也依然避免不了大批商家的流失造成的冷清局面。

李劉偉表示，目前商業地產投資已初步呈現沖動性，投資者希望依靠大型商業區，通過快速轉租與炒鋪，實現價值的提升，如此也就等于提前預支了市場的收益空間。當業主期望回報值與現實不平衡的時候，大面積的空置率就出現了。因此，投資者在投資商業地產的同時，也應該看到許多已投入運營的商業地產項目艱難經營的窘境。業內人士表示，“扎堆”、“同質化”是商業地產發展必須面對的問題，一旦區域內商業地產過于密集形成泡沫，在超負荷發展導致商業投資回報率持續下降的同時，還會產生共振的風險，最終將泡沫擠破。

走差異化路線

2009年以來，福州放量的土地多為商服地塊，許多被規劃為大型購物中心、城市綜合體的地塊普遍集中在傳統的商業區域附近，這在擴大了商業核心圈的同時，也造成了激烈的“同質化”競爭，許多原本具有極大發展空間的地塊也業態冗余而被閑置，造成資源的嚴重浪費。因此，商業地產項目的運作需要與周邊的其它項目形成互動、走差異化路線，才能深度挖掘該區域的商業潛力。

“商業需要聚集效應，各種業態要走差異化的道路，形成緊密相連的產業鏈，實現資源的互補，打造全面化的商業核心圈。”福州一位不愿透露姓名的城市綜合體負責人表示，商業地產應根據城市的實際情況決定業態分布，區域內各種物業之間的結合部至關重要，公共空間的打造成功與否會影響城市綜合體的發展。

海西·佰悅城銷售經理鄭麗榕也表示，在一定程度上，商業地產不怕扎堆，業態的密集能形成良好的商業氛圍。“不過，要走好差異化的道路，才能體現出各種商業業態之間的互補性。”

李劉偉也認為，在經濟娛樂化的時代，未來零散的商業形態將被集中式業態取代，不具備完善的商業配套和大體量的項目規模，將在市場競爭中被洗牌。

差異化的定位是從眾多商業地產項目中脫穎而出的關鍵，根據不同區域消費者的消費習慣和特點確定獨特、準確的專屬主題定位，將是解決同質化問題的好辦法。

統一規劃更能避險

傳統的商業地產在實際運營中，往往是先按既定的建筑設計圖施工建設，之后才根據項目特性展開招商。據介紹，這種傳統的商業中心往往以出售為主，這些商業項目單體量小，商業配套較成熟，出售后可以順利回收資金，但是這對后期經營會造成很大的困難。這種產權式商鋪模式在流入市場后，會產生許多不確定因素，使業主的投資風險進一步加大。福州目前就有不少好的項目因此而陷入整體品質下降、管理混亂、空置率高漲的尷尬境地。

王阿忠認為，商業地產普遍存在的問題，就是缺乏統一規劃。福州一些地處繁華的商業地產項目，受制于交通等因素，很難按投資商原來的設想，帶來巨大的人流和商機，在很大程度上制約商業地產的發展。

福州地產界人士認為，正大廣場、冠亞廣場、元洪城等曾經的一線商業中心就是因為前期的規劃設計不到位而漸漸退居二線。“雖然這些項目都處于市中心，但是綜合體量普遍不夠，內部的規劃設計也趕不上時代的變化，無法突破原有的規模取得長遠的發展，比不上后進的動輒數十萬平方米的新興大型項目，而且沒有把握住城市未來的整體規劃，也導致了地處車流密集的交通樞紐之處，卻因為車流無法停駐消費而與商機失之交臂。

因此，無論是傳統商業中心，還是新興商圈，后期的經營才是商業地產成功的關鍵因素。目前，福州各大型開發商都相繼自持其開發的大型購物中心、城市綜合體，只租不售，進行統一的規劃和招商。

李劉偉表示，“定位明確，規劃領先符合客戶的要求才是城市綜合體的經營之道。”隨著經濟的發展，福州人消費層次開始提高，國內外各精品品牌相繼進入福州市場，因此商業地產要提前做好準備，統一規劃精確定位。在規劃設計上，不但要滿足消費者的審美需要，更要滿足商家的經營需求。城市綜合體、購物中心是商家的平臺，前期無定位、無規劃就會被市場冼牌。

相關鏈接

法國巴黎“拉德芳斯”城市綜合體

法國巴黎“拉德芳斯”是世界上第一個城市綜合體，于上世紀五十年代開始建設開發，高樓林立，成為集辦公、商務、購物、生活和休閑于一身的現代化城區，也是世界上最具代表性的城市綜合體。拉德芳斯的成功，為世界各大都會提出了一個新的發展方向。

在拉德芳斯不足1平方公里的新區里集中了1200家企業，新區所有企業的年營業額相當于法國一年的政府預算，11萬人在這里工作，是歐洲最大的辦公區。這里還是繁華商業區和居民小區，有3個大超級市場，250家中小型商店，10萬平方米營業面積，約有4萬居民。 這里還是歐洲最大的公交換乘中心，RER高速地鐵、地鐵1號線、14號高速公路、2號地鐵等在此交匯。建成67公頃的步行系統，集中管理的停車場設有2.6萬個停車位，交通設施完善；建成占地25公頃的公園，商務區的1／10用地為綠化用地，種植有400余種植物；建成由60個現代雕塑作品組成的露天博物館，環境的綠化系統良好。優美的環境、完善的設施每年吸引約200萬游客慕名而至。

日本東京“六本木”城市綜合體

日本東京“六本木”是近幾年才誕生的以城市綜合體規劃所建造的全新聚落，以辦公大樓森大廈(Mori Tower)為中心，具備了居住、辦公、娛樂、學習、休憩等多種功能及設施，是一個超大型復合性都會地區，約有2萬人在此工作，平均每天出入的人數達11萬人。

“六本木”里的建筑，包括了大約210家商店和餐館、朝日電視臺總部、54層樓高的森大廈、凱悅大酒店、維珍影城、日式庭園、辦公大樓、美術館、戶外劇場、集合住宅、開放空間、街道、公共設施……幾乎可以滿足都市生活的各種需求。 2003年4月，“六本木”開業。同年的4月末至5月初的黃金周期間，它吸引了265萬游客，這在當時經濟相當不景氣的日本是十分罕見的現象。根據日本旅游局的統計，2004年參觀“六本木”的游客人數已經超過東京迪士尼。如今，“六本木”更是成為日本都會男女約會的最新地標，也榮登國外觀光客最想到的日本觀光景點，成功取代新宿，成為集合時尚、現代豪宅的巨富。

香港“太古廣場”城市綜合體

談到綜合體，就不能不提香港的太古廣場。太古廣場位于中環東壩的金鐘，被公認為亞洲區最成功的綜合體物業，成為內地各大城市打造城市綜合體的學習標桿。

太古廣場總占地約3萬平米，建筑面積約46萬平米，整個項目包括樓高四層的大型購物商場、3座甲級寫字樓、2座酒店式住宅、1所會議中心、3間五星級酒店以及200多家云集了眾多世界名牌的專賣店，設施齊備，提供一站式豪華消費及娛樂。這里是體驗香港人吃喝玩樂生活消費模式的極佳去處。 太古廣場所配有的兩棟酒店式公寓——柏舍(PacificPlace)和曦暹軒(Atrium)，總計有379個單位。資料顯示，柏舍的月租金最低6.45萬港元，最高15.2萬港元。按照柏舍113平米-246平米的套房面積換算，可以發現，其月租金高達570港元／平米-617港元／平米。即使這樣高的租金，柏舍的入住率仍常年維持在80％左右，遠高于普通的酒店。無論是租金水平、還是出租率，都堪稱香港的物業之王。