福州商業地產投資之道

在住宅調控、政策紅包、市場需求等多方因素的推動下，商業地產投資已是一片火熱。然而，相對于住宅來說，商業地產進入和退出的門檻相對較高，投資者能掌控的能力也較小。因此，在福州當前眾多商業地產項目中，幾大板塊商業地產項目的優劣在哪里?最具投資價值的商業地產有哪些?就是當下眾多投資者最為關心的問題。本刊特別策劃“投資商業地產，如何選擇?”，深入為讀者解答心中的疑問。

商鋪市場，種類復雜，項目繁多，一般分為綜合體商鋪、底商和專業市場等類別。筆者了解到，目前，個體投資者選擇最多的商鋪類型為綜合體商鋪和底商兩類。而專業市場類商鋪多為大業主持有，一般投資者關注熱度較低。

某地產公司商鋪營銷負責人認為，做為綜合體商鋪，一般具有相當規模。開發商大多會在招商引進一些知名品牌的主力店鋪后，相應出售少部分產權。這些綜合體商鋪因為與主力品牌店鋪為鄰，通常具有價格貴、租金高、收益穩定等特點。當然，在一定程度上就必須依賴整個綜合體商鋪的經營狀況，所以投資者須特別注意整體招商和經營情況。

底商作為住宅或寫字樓項目的配套商業，面積相對較小、價格也不算很高，安全系數更高，但商業培育期較長，投資者需要守候。不過，好處是隨著入住率的提高，度過養商期的優質底商，也會一鋪難求，具有很高的投資潛力。不過，投資者要注意底商的功能限制，有部分業態如餐飲等常會禁止經營。所以，前期需要對商鋪可能存在的經營業態和客群定位進行考察分析，否則難以獲得預期回報。

雙安房產董事長鄭愛新認為，以目前成熟商鋪來看，年回報一般在8％-10％之間，不成熟商鋪一般年回報3％-5％之間。對于成熟商鋪，能夠實現以租養貸且還有盈余，空置期也較短，而不成熟商鋪每月還需貼錢還貸，且空置期較長，會有風險。

而在業內人士傅先生看來，選擇商鋪，首先要考慮的應是商圈。福州的東街口商圈、中亭街商圈、以及萬寶龍商圈。這三大核心商圈，是福州目前人流量最大、也是最旺的商業區。這里的商鋪，不用太過費心篩選，大部分都物有所值。雖然未來升值潛力已經被發掘的差不多，但是租金回報率卻很高，而且十分保值。而福州倉山萬達廣場周邊的店面，則是投資即將成形商圈的最典型例子。兩年前沿浦上大道的店面，售價僅1～2萬元／平方米，自特易購、萬達以及紅星美凱龍相繼宣布進駐后，如今周邊商鋪價格已經翻了一番，達到3-4萬元／平方米。

每個想投資寫字樓的人，可能都會問到“哪個區域最容易升值”，固然，升值潛力很重要，但業內人士傅先生認為，投資者在投資寫字樓的時候，還是更應該首先從個人的資金情況而選擇，首先確定自己能買得起什么價位的寫字樓，之后再在這個價位區間內選擇投資環境相對較好的寫字樓，在這個過程中，投資回報率是一定要注意的問題。另外，選對寫字樓雖然會有較高的升值空間，但由于寫字樓投資總價高，使得變現困難，對于投資者來說就需要理性地分析自身資金條件，謹慎投資。

而海西·百悅城銷售經理鄭麗榕則表示，寫字樓投資特別要看準其地段價值，尤其要注重該地段的發展潛力，諸如今后周邊是否會有更多的商業地產規劃，能否形成新的CBD商圈。另外，寫字樓所處的交通位置及便利程度也尤為重要，如果地理位置偏遠，交通不方便，相對來講就不適宜投資。如果寫字樓周邊交通線路發達，價位又合適，那就可以投資。所以，建議投資者可以選擇在交通狀況比較理想，同時又靠近商業區的區域核心地段進行投資。這樣的寫字樓會依賴周邊完善的配套而很快就能被市場接受，同時，又可為日后獲得穩定的回報打下良好基礎。

鄭愛新表示，在考慮了地段以及交通問題后，投資者還需考慮寫字樓的物業管理水平。因為寫字樓的增值、保值最終要通過物業管理服務來實現。物業公司管理的好壞，直接決定寫字樓的用水、用電是否順暢，垃圾清運是否及時，以及車位管理的好與壞等方方面面的問題。相信不會有公司喜歡在臟亂差的環境中辦公，因為這不僅會影響到辦公的情緒，也會影響到公司的形象。因此選擇投資寫字樓時，調查物業公司的管理情況亦不容忽視。此外，寫字樓所擁有的停車位以及電梯等配套是否充足也是很重要的考慮因素。

40年產權的酒店式公寓不在限購范圍之列，由于面積小，總價低，出手方便，且多為精裝修交付，很多購房者打起了投資的念頭。但許多人在投資公寓等產品時，還一味停留在“低買高賣”的投資策略上。其實，這一投資策略已經無法適應現在的公寓產品投資了。在業內人士傅先生看來，首先要轉變的就是人們對公寓投資的觀念。多數人的投資行為都是短線，短期內獲取高回報。體現在商業地產市場中的投資意識也如此。“在福州，公寓樓往往是租金高于住宅，價格低于住宅，而且租金上漲的速度也要快于自身房價的升值。所以，公寓產品的投資應是一種長線投資，屬于慢熱型投資。”

鄭愛新認為，酒店式公寓的租住者主要是“白骨精”。所以選擇接近CBD和商圈的公寓，才能確保未來有足夠的租戶需求，并且租戶對于租金也有足夠的承受力，這是投資公寓很重要的一點。

鄭愛新還提醒投資者，在同一棟公寓中，應首選日照充足的房間。同時，要盡量避開“死角”，比如一層樓的東北角、西北角等日照死角。除了戶型外，公寓內的電梯配比數量是否充足，也直接影響出租率與租金價格。“對于高層公寓而言，除了業主外，每天的客流量也非常大。如果僅有一到兩部電梯，根本無法滿足人們的正常需求，還會因增加時間成本而帶來諸多不便。”