關于搞好河北省城鎮廉租住房建設的措施研究

摘要：廉租住房作為住房供應體系特別是保障性住房的重要組成部分，其良好的運行狀況不僅可以解決城鎮低收入家庭的住房困難問題，改善這些家庭的居住條件，而且更重要的是通過提高廉租住房在住房供應體系和保障性住房中的比重，形成比較合理的住房供應體系，要從規劃、標準、對象、資金、房源、管理等方面加強完善改革。

關鍵詞：廉租房；建設；規劃

中圖分類號：F29文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2011）24-0079-02

廉租住房作為住房供應體系特別是保障性住房的重要組成部分，其良好的運行狀況，不僅可以解決城鎮低收入家庭的住房困難問題，滿足這些家庭基本的居住需要，改善這些家庭的居住條件，而且更重要的是通過提高廉租住房在住房供應體系和保障性住房中的比重，形成比較合理的住房供應體系，確保商品房的價格能夠得到有效控制，促進房地產市場的健康發展。

一、完善發展規劃

隨著廉租住房建設的不斷推進，要使這項好的措施取得令廣大人民群眾滿意的效果，可把廉租住房制度界定為：在住房供給體系結構的調整中，要以改善大多數家庭的住房條件和政府可掌控的廉租住房實現租金收入最“大”化為雙重目標，以此來不斷提高廉租住房在住房供給體系中的比重，促進房地產市場的健康發展。所以，要使廉租住房這一項關系民生、解決群眾住房實際困難的“民心工程”真正落到實處，就需要政府有關部門根據本行政區域范圍內的經濟發展水平和群眾需要解決的住房問題制定完善廉租住房的發展規劃，以充分發揮政府部門在廉租住房建設中其他主體所無法替代的作用。主要包括：一是在制定完善本行政區域范圍內國民經濟和社會發展規劃時要包括總體的住房發展規劃，住房發展規劃要有保障性住房中廉租住房的發展規劃和年度實施計劃。廉租住房的發展規劃和年度實施計劃要與住房發展規劃相適應，并且每年用于廉租住房的房源在住房供給體系中的比重要不斷增加。二是要制定完善的具有可操作性的詳細建設規劃。盡可能實現按區域、階段、層次，合理確定廉租住房的保障范圍、標準、水平，并制定不同時期、不同區域的建設計劃和保障性廉租住房的分類供應計劃。三是要制定完善符合本行政區域實際的城市公共服務設施、產業布局和社會保障體系規劃，以保障困難群眾的住房與就業和生活相協調。

二、確定住房標準

在廉租住房單套建筑面積的建設標準上，國家和地方有關部門的規定是要控制在50平方米以內，并根據城市低收入住房困難家庭的居住需要，合理確定套型結構。河北省的規定是單套建筑面積不低于30平方米，不高于50平方米。每套獨門獨戶，設有臥室、廚房、衛生間和上水、下水、供電、供暖、有線電視等設施并能正常使用。不過在我省人口相對較少的中等城市應從長遠改善在城市工作和學習人員的住房條件出發，在實際的執行中應當突破國家和省有關部門規定的這一標準。這就是在廉租住房的建設標準上單套建筑面積既要有低于50平方米的，也要有高于50平方米的，甚至單套建筑面積可達到70～90平方米。如果享受廉租住房的三代人的家庭，只是住在低于50平方米的廉租住房內面積顯然有點小。而單套建筑面積達到了70～90平方米，三代人的家庭的住房狀況就會好得多。當然如果廉租住房的建設標準單套建筑面積達到70～90平方米，承租人所繳納的房租也應該是那些承租50平方米以下家庭的幾倍，以限制收入不高的承租人對廉租住房的過度需求，實現享受廉租住房的承租家庭所承租的廉租住房面積能夠與其家庭的實際可支配收入相匹配。

三、明確保障對象

廉租住房的保障對象是城市低收入住房困難家庭，我省的規定有一條是家庭收入在所在設區市、縣(市)確定的廉租住房保障對象家庭收入標準以下，由民政部門認定為城市低收入家庭。這就有一個十分關鍵的問題需要解決，城市低收入家庭的標準怎么確定。如果確定的城市低收入家庭所占本行政區域范圍內居民家庭的戶數比例太小，享受廉租住房的家庭就會很有限。要提高廉租住房在住房供給體系中的比重，擴大享受廉租住房家庭的比例，就應該規定，只要一個家庭的可支配收入水平低于當地的人均可支配收入水平，只要一個家庭的住房面積低于當地的人均住房面積，都應該是城市低收入住房困難家庭。一是降低準入門檻，逐步擴大廉租住房保障對象的覆蓋面，把廉租住房的保障范圍至少擴大到到本行政區域范圍內城市常住戶口的20%左右，并逐年增加比例。二是逐步提高實物配租的比例，使絕大多數的保障對象能夠盡快住上主要由政府出資提供的廉租住房，實現住有所居的目標。

四、籌集建設資金

在廉租住房建設資金的籌集上除了明確已有的渠道外，還應當有房地產商承擔的社會責任和承租家庭繳納的房租。在房地產市場化發展進程中，房地產商成了先富起來的群體。具體來說，房地產商每年完成的房地產建筑面積中至少有5%～10%的份額用于廉租住房的房源。當然政府對這部分的成本要進行嚴格的審查，即政府對土地、配套費用要給予適當的削減，以降低廉租住房的成本，使租金能夠控制在政府可掌控的范圍內。同時，為了避免因廉租住房租金標準太低，而出現對廉租住房的不合理需求。就應根據承租廉租住房家庭的收入狀況、承租面積和區位特點等方面的情況，對廉租住房實行級差房租。在實際的運行中至少要分三種情況：承租30平方米的廉租住房所繳納的房租要少；承租30～50平方米的廉租住房所繳納的房租要居中；承租50平方米以上的廉租住房所繳納的房租要居多。具體來說可分為6個標準。

廉租住房承租家庭房租繳納表

五、尋求新的房源

增加廉租住房房源加快制度建設是保證，而加快制度建設又是政府有關部門的重要職責。這就要求政府要在通過積極的措施通過新建、收購、改建以及社會捐贈等方式多渠道增加廉租住房房源的同時，還應當有以下幾個輔助措施。主要的輔助措施是：

一是以小換大，獲得的房子租差額存入住房公積金。既獲得房源，又獲得住房公積金，增加建設廉租住房的資金。如有的家庭要買商品房可能要貸款，這就會使他們買商品房的預期推后，而實行以小換大，就會使他們很可能把改善住房的預期提前。這樣，一方面使這些人的住房條件得到了改善，另一方面也能夠使這些家庭有部分現金存入住房公積金中，增加住房公積金總量。

二是以舊換新，政府部門獲得穩定的廉租住房房源。如果享受到了廉租住房，居住條件改善了，已騰出的原來的住房在一定的時間內同樣要由政府掌控，作為政府可掌控的廉租住房的房源。

三是以遠換近，方便人們的工作，并方便子女照顧父母。政府就可以在老人緊鄰居住的廉租住房附近為他們的子女換一套與原來面積差不多的同樣條件的住房，以方便子女照顧父母。

四是以“二”換“一”，增加三代人家庭共同生活的居住面積。如果三代人的家庭現居住在單套建筑面積較小的居所內，隨著家庭中老年人自理能力越來越差，老年人與子女、隔代人生活在一起的愿望也會越來越強烈，而購買面積較大的商品房由于經濟收入的限制短期內難以實現，政府有關部門就要適應這部分家庭生活在一起的需要，為他們提供以“二”換“一”的廉租住房政策，即居民家庭可以用兩套面積較小的住房換一套面積較大的住房。

六、選擇出租方式

為了保證政府能夠有比較穩定的廉租住房租金收入和在建設廉租住房資金不增加的情況下這一渠道的暢通且不被堵塞，政府有關部門在廉租住房的出租方式上堅持的最重要的原則應當是廉租住房租金收入的最“大”化。當然這是相對的，即實行政府可調控的與市場經濟規律相協調的廉租住房的出租方式。如果能把廉租住房的保障范圍擴大到當地占到當地常住戶口的20%左右，這20%左右的家庭中各自的經濟收入水平也是各不相同的。有的還是有些儲蓄的，3～5萬元的家庭積蓄還是有的，如果拿出2～3萬元作為住房公積金也是有承受能力的，利息作為廉租住房租金，不足部分再用現金補足，或者用政府收回以前住的原有的房子的租金彌補。這部分的人群主要是有穩定收入的離退休人員和有個人平房房產證的居民。離退休人員有穩定的收入、有個人平房房產證的居民能夠獲得穩定的住房租金，如果住到了條件比較好的廉租住房，政府的住房租金是有保證的。第二種情況是雖然沒有穩定的收入，但能夠每年年初就把一年的租金交清的家庭。第三種情況是家庭可支配收入少，但有個人平房房產證的居民，可以用出租平房的租金抵交新的廉租住房的租金。第四種情況是以前是租公房的家庭。第五種情況以前是租私房的家庭。這就是說以前住的平房，現在住上了樓房，以前住的平房是20平方米，現在住的平房是40平方米，以前住的平房沒有政府的補貼，現在住的平房有了政府的補貼，那么，通過這樣的輪換，在城市工作和生活的低收入住房困難家庭的住房條件，在政府的統一安排下都得到了改善。

七、加強物業管理

要使廉租住房中的物業管理實現科學有效運行，就必須解決好兩個方面的問題，一是誰來管理物業，另一個是物業如何收費。在廉租住房建設的選址上配套建設和集中建設是兩種重要的形式。在物業管理上為了節省享受廉租住房家庭中的物業管理費用也應根據選址的不同而有所區別。居住在配套建設中的享受廉租住房的家庭，應該實行由享受廉租住房的家庭中有勞動能力的人通過以工代租的實行部分的自我管理、自我服務，從而使這部分家庭也能夠為小區的和諧作出應有的貢獻。居住在集中建設的廉租住房小區的物業管理由享受廉租住房的家庭實行完全意義上的自我管理、自我服務和自我防范。不參與具體的物業管理的家庭就應該按照有關規定足額繳納物業管理費。居住在配套建設的享受廉租住房的家庭主要是搞好日常的衛生處理，安全管理還需要物業管理部門聘請專業人員來管理。集中建設的新建廉租住房小區就應該完全實行自我管理、自我服務和自我防范，一般情況下就不再聘請專業的人員來管理廉租住房小區。不參與具體物業管理的家庭就應該按照有關的規定足額繳納物業管理費。