堅持房地產調控政策不動搖

一、房地產價格回落的基礎仍不穩固

2010年以來，針對部分城市房價過快上漲、投資投機購房過度活躍等問題，中央分別于2010年1月、4月、9月和2011年1月、7月，連續5次出臺加強和改善房地產市場調控政策，特別是實行了限購、限貸、限價和行政問責等調控措施，商品房價格過快上漲的勢頭得到遏制，商品房價格漲幅逐步回落。據國家統計局數據，10月份70個大中城市有34個新建商品住房價格出現環比下降，比9月份增加了17個；70個大中城市新建商品住房平均價格環比下降；北京、上海、廣州、深圳等一線城市和部分二線城市住房價格都有下降。在限購、限貸政策的作用下，住房投資投機需求得到有效抑制。商品住房銷售面積和銷售額增幅回落，二手住房交易量明顯收縮。保障性住房建設規模擴大，住房市場供給結構有所改善。在2010年建設590萬套保障性住房的基礎上，2011年又開工建設1000萬套保障性住房，今年開工的保障性住房占住房新開工面積總量的比例接近50%。從總體上看，房地產調控政策措施已經取得初步成效。但我們必須清醒地認識到，當前房地產市場調控仍處于關鍵時期，調控取得的成果還是初步的，房地產價格合理回落的基礎仍不穩固。

一是部分城市房價過高的局面還沒有根本改變。雖然目前一線城市和部分二線城市商品住房價格有所回落，但回落幅度十分有限。70個大中城市中，今年10月份價格同比下降的僅有2個。環比價格下降的城市中，多數城市的降幅不足1%。商品住房價格水平總體上仍處于高位，向合理價格區間回歸仍有空間。

二是房價上漲的潛在壓力仍然較大。目前房地產價格回落在一定程度上是通過限購、限貸、限價和行政問責等措施實現的，而不是市場自發調整的結果。在這種情況下，調控力度一旦放松，就可能在短期內引發房地產市場價格的迅速反彈。

三是抑制投資投機需求的任務仍很艱巨。目前，國內投資渠道相對有限，房地產成為資產投資和保值增值的重要途徑，在流動性充裕和通脹水平依然較高的情況下，投資投機的套利空間仍然較大，調控力度一旦放松，被抑制的投資投機需求就可能重新釋放，引發新一輪房價上漲。

總之，近兩年來房地產市場調控取得的成果來之不易，市場預期已經發生積極變化，放松調控力度，將引發市場預期的混亂，不僅政府的公信力將受到影響，而且也不利于鞏固已經取得的調控成果和房地產業的持續健康發展。

二、房地產調控的政策力度不能放松

隨著房地產調控的實施效果逐步顯現，部分城市的商品房市場交易量明顯下降，社會上開始出現不同的聲音。有些人認為，房地產業對國民經濟影響面廣，如果不放松調控力度，將引發房地產投資大幅回落，進而引發金融系統風險，加劇經濟增速放緩趨勢。對于這些疑問，必須進行客觀分析，并作出明確回答。

（一）房地產投資增幅適度回落是正常現象

近兩年來，房地產投資增幅較大，2010年房地產投資增速高達33.2%，2011年1至11月累計投資增速達到29.9%。房地產投資這兩年增長較快有一些特定因素，一是在房價快速上漲的帶動下，2009年房地產新開工項目大幅增長；二是流動性增長較快和通脹預期加劇，導致大量資金流入房地產領域；三是保障性住房建設投資規模加大。隨著房價漲幅回落、通脹預期發生變化，預計2012年房地產投資增速將進一步放緩。2010年房地產開發投資為4.8萬億元，2011年1至11月累計投資為5.6萬億元，即使明年房地產投資增速有一定回落，新增投資量仍然很大。在持續多年房地產投資高增長之后，投資增速的適度回落有其內在合理性。

（二）房價合理回落不會引發系統性金融風險

從我國情況看，無論是個人住房消費信貸、房地產企業開發貸款，還是地方政府融資平臺公司貸款，房價合理回落都不會引發金融風險。從個人住房消費貸款和房地產開發貸款看，近兩年來，不良貸款比率都在逐步下降，2010年分別降至0.37%和1.26%。今年以來，購房的首付比例進一步調高，也在一定程度上提高了銀行防范和化解金融風險的能力。從地方政府融資平臺公司貸款看，雖然過去兩年土地收益的大幅增長，使地方融資平臺公司以土地抵押獲取的貸款規模增加較多，但由此形成的地方政府債務規模總體上是可承受的，相當部分資產具有長期的直接收益和償債能力，也不會由此引發系統性金融風險。

（三）堅持房地產調控有利于保持經濟長期平穩健康發展

當前，我國經濟增速放緩，既有全球經濟減速和外部需求收縮的影響，也是我國主動調控和市場需求變化共同作用的結果。房地產市場周期與經濟周期的變化具有一定的關聯性。房地產價格和投資增速適度回落，對當前我國經濟增速會形成一定的影響。但從長遠看，房地產價格回落到合理區間和投資適度回調，有利于保持房地產業長期平穩健康發展，進而更好地推動我國經濟保持更長時期、更高水平、更好質量的發展。

三、抓緊研究制定房地產市場穩定健康發展的長效機制

房地產調控政策雖已取得初步成效，但要從根本上解決房地產市場存在的深層次矛盾和問題，避免房地產市場出現大的波動，必須在短期調控基礎上更加注重構建長效機制。當前，房地產調控取得的成果，不僅為房地產市場平穩健康發展創造了條件，也為構建長效機制贏得了時間。

（一）完善住房供應體系

要立足國情，引導理性消費，保障基本需求，加快構建以市場為主滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障的住房供應體系。以市場機制為主導的商品住房市場是我國房地產市場的主體，我國多數家庭要通過購買或承租商品住房實現住有所居。要繼續堅持住房市場化改革方向，更好地發揮市場機制在住房資源配置中的基礎性作用。政府要在提供基本保障、維持市場秩序、改善投資環境、引導合理消費方面發揮積極作用，對城鎮低收入住房困難家庭，實行廉租住房制度；對中等偏下收入住房困難家庭，實行公共租賃住房制度；對中高收入家庭，實行租賃與購買商品住房相結合的制度。

（二）加快保障性住房制度建設

要加大保障性安居工程建設力度，“十二五”時期建設3600萬套，基本解決保障性住房供應不足的問題。要切實強化規劃的控制和指導，優先供應建設用地，拓寬融資渠道，建立穩定的投入機制；加大公共租賃住房建設和供應，進一步完善發展公共租賃住房的土地、財稅、金融等支持政策，逐步使其成為保障性住房的主體；加快各類棚戶區改造，規范發展經濟適用住房；加強保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監管程序，嚴格規范準入、退出、管理和租費標準，完善租賃補貼制度。

（三）健全房地產市場調控體系

要根據房地產市場運行中出現的新情況新問題，加強政策協調配合，注重分類指導，提高房地產調控的針對性和有效性。要健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導自住和改善性住房需求，有效遏制投資投機性購房；調整和完善房地產開發、銷售、租賃、中介服務和持有等環節的稅收政策，加大房產持有成本，擴大房產稅試點范圍，加快房產稅實施方案的研究進度；完善住房公積金制度，加強管理和擴大覆蓋范圍。強化房地產經營風險防控防范措施；進一步落實地方政府責任和問責機制，把保障基本住房、穩定房價和加強市場監管納入經濟社會發展的工作目標；完善土地供應政策，增加住房用地供應總量。健全地方政府融資機制，逐步改變地方經濟對土地收入的過度依賴，提高房地產調控政策的有效性。

（四）推進房地產領域法律法規建設

要加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產管理法等相關法律法規，推進房地產市場管理法制化和規范化；加強市場監管，規范房地產市場秩序；加快個人住房信息系統建設，完善信息發布制度。

（作者單位：國家發改委宏觀經濟研究院）