深度解密院落投資樣本

廈門(mén)沐錦酒店有限責(zé)任公司雖然經(jīng)營(yíng)著中德記這個(gè)代表國(guó)家、民族及其文化歷史底蘊(yùn)的花園院落，卻難言輕松，前期的房源尋覓、后期的修繕改造和經(jīng)營(yíng)思路都頗費(fèi)心思。

在廈門(mén)的鼓浪嶼中心位置，坐落著曾經(jīng)聲名遠(yuǎn)揚(yáng)的中德記，左手大海，右手日光巖，面對(duì)中國(guó)最早洋人足球場(chǎng)，身后便是菽莊花園，它被譽(yù)為20世紀(jì)初的“中國(guó)第一別墅”，是愛(ài)國(guó)僑商、印尼糖王黃奕住的得意之作。這個(gè)美麗的歐式私家花園現(xiàn)如今被改造為一家度假別墅。雖然經(jīng)營(yíng)著這個(gè)代表國(guó)家、民族及其文化歷史底蘊(yùn)的花園院落，其承租人卻難言輕松，前期的房源尋覓、后期的修繕改造和經(jīng)營(yíng)思路都頗費(fèi)心思。

矜貴的房源

中德記度假別墅酒店總經(jīng)理蔡國(guó)海向記者感慨道：“我經(jīng)常開(kāi)玩笑地說(shuō)，真正找到房源，陸陸續(xù)續(xù)開(kāi)始修繕黃家花園時(shí)，為它奔波忙碌的日子給我的第一感覺(jué)，就是當(dāng)初不是我選擇了房子，而是房子選擇了我。中德記對(duì)黃家家族而言，是不可再生、絕無(wú)僅有、需要保存的祖產(chǎn)了。平心而論，我們的團(tuán)隊(duì)有沒(méi)有用心在照顧中德記，他們一眼就能看出來(lái)。”

在鼓浪嶼尋覓一套房子算是件機(jī)緣巧合的事情，大的豪宅稀缺，小的院落也未必能夠輕易尋覓得到。私嶼咖啡旅館的負(fù)責(zé)人趙親告訴記者：“鼓浪嶼屬于私產(chǎn)，可以交易的房源不多。島上做得比較好的幾家旅店基本都盯著這些空出來(lái)的房源。經(jīng)過(guò)朋友的介紹，我認(rèn)識(shí)了房東。我本身是學(xué)美術(shù)出身，因此旅館成為了朋友作品交流與品賞咖啡的場(chǎng)所。”

很多買(mǎi)家對(duì)于自己的投資經(jīng)歷諱莫如深，投資目的也大相徑庭。就算接觸到了好的房源，在和房東的關(guān)系打理上也需要下一番功夫。曾有很多人有意向?qū)⒅械掠浉脑斐刹┪镳^、歷史館或者是會(huì)所，甚至有財(cái)團(tuán)想入主將它打造成高端的私人俱樂(lè)部，但是都被黃家家族拒絕了。蔡國(guó)海告訴記者：“他們希望能找到真心會(huì)愛(ài)護(hù)這棟房子的人，這需要有一定歷史文化保護(hù)的概念。因此黃家家族在挑選的承租人的過(guò)程非常謹(jǐn)慎和嚴(yán)格。”

私嶼的房東原來(lái)將房子出租，結(jié)果被改造成了建材店了，面對(duì)自己的房子變成了臟亂差的場(chǎng)所甚為氣憤。趙親表示，剛開(kāi)始接觸房東，可能會(huì)覺(jué)得他是個(gè)古板的老頭，在后來(lái)才能理解他的原則，用心經(jīng)營(yíng)這來(lái)之不易的房子。趙親的私嶼用純正的咖啡與熱情的服務(wù)吸引了許多游客，而在這個(gè)過(guò)程僅僅通過(guò)朋友介紹與口口相傳，沒(méi)有做任何廣告。

蔡國(guó)海告訴記者：“中德記作為特色度假別墅，是一個(gè)新生的業(yè)態(tài)，因其建筑獨(dú)特的大氣及其承載的歸國(guó)華僑的文化歷史注定了它與鼓浪嶼島上其他小資型的家庭旅館的不同。它們也許投入比較低，收入比較快，管理方面也比較方便。對(duì)我們來(lái)說(shuō)，真的是一不小心就拿到了整個(gè)鼓浪嶼最好的房子。我們未必能在其它地方找到一個(gè)同樣標(biāo)準(zhǔn)的別墅。如果未來(lái)幾年能把中德記經(jīng)營(yíng)好，對(duì)我們來(lái)說(shuō)已經(jīng)很寬慰了。”

紛繁復(fù)雜的修葺

相對(duì)于房源的難尋覓，后期修繕與改造也是一段艱辛的歷程。作為2012～2013年鼓浪嶼申報(bào)世界文化遺產(chǎn)的核心建筑，中德記在修復(fù)的過(guò)程中，政府的參與度非常高，因此經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)對(duì)于修繕的細(xì)節(jié)也非常注重。

“其實(shí)中德記的維修是非常嚴(yán)肅的，其他的別墅，都是簽完租約以后，承租人在政府的監(jiān)管下完成修繕，房東的參與度其實(shí)并不高。而我們不同，這棟別墅所承載的歷史及其對(duì)于黃家家族的意義，決定了黃家家族在修復(fù)中德記時(shí)，有很高的參與度。”蔡國(guó)海表示，“這是一件非常考驗(yàn)我們團(tuán)隊(duì)的挑戰(zhàn)工作。”

為了還原當(dāng)年中德記的輝煌，黃家家族以及精英團(tuán)隊(duì)下了很多功夫。由于幾棟建筑的結(jié)構(gòu)是木架結(jié)構(gòu)，有些木頭的東西不一定馬上找得到，比如做墻上的雕花需要花一個(gè)星期。而中德記的玻璃是磨砂冰雕玻璃，由于磨砂冰雕玻璃一直沒(méi)有到貨，北樓修繕的時(shí)間特別長(zhǎng)。他們花了半年時(shí)間將廈門(mén)會(huì)做磨砂冰雕玻璃的作坊叫到一塊，對(duì)比之后才做選擇。

蔡國(guó)海將黃家家族的管理者形容為黃家的守護(hù)天使，他承當(dāng)了整個(gè)家族在鼓浪嶼的房產(chǎn)保護(hù)重任。蔡國(guó)海告訴記者：“如果你有這樣一棟房子，你也會(huì)兢兢業(yè)業(yè)地照顧好它。就說(shuō)臺(tái)風(fēng)的時(shí)候，我們很害怕，管理者更緊張。如果半夜來(lái)臺(tái)風(fēng)，他一定會(huì)親自過(guò)來(lái)看窗戶有沒(méi)有關(guān)好，如果是可以預(yù)知的臺(tái)風(fēng)，他一天會(huì)給我們打5～6個(gè)電話，確認(rèn)我們有沒(méi)有做好安全工作，自己也會(huì)過(guò)來(lái)巡查。

理清經(jīng)營(yíng)思路

經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)希望將中德記恢復(fù)原貌，成為最忠實(shí)于原著的一樣作品。目前很多的院落別墅都以打造純粹的高貴為目的，中德記卻希望旅客能夠領(lǐng)略到上個(gè)世紀(jì)真正的廈門(mén)富商生活。“我覺(jué)得建筑能表達(dá)出人的氣質(zhì)跟性格，這三棟樓是黃奕住親自督造的，你進(jìn)去之后不會(huì)感覺(jué)到富貴驚人，而感覺(jué)住在那邊會(huì)很舒適，所以中德記的定位是度假別墅。我有時(shí)在跟黃家族人聊天的時(shí)候，我會(huì)問(wèn)他原來(lái)那個(gè)樓梯的旁邊擺的是什么?他就說(shuō)你不要知道了，知道了你也擺不起。我說(shuō)那我找個(gè)類(lèi)似的東西擺在那邊也行啊。他就說(shuō)你弄不起啦，現(xiàn)在那兩樣?xùn)|西都在廈門(mén)博物館呢。”蔡國(guó)海表示。

黃奕住當(dāng)年在廈門(mén)創(chuàng)建了自來(lái)水公司、電話公司、電力公司、創(chuàng)辦了擁有鈔票發(fā)行權(quán)的中南銀行，捐贈(zèng)并創(chuàng)建無(wú)數(shù)學(xué)校、醫(yī)院，更在鼓浪嶼興建了大大小小160多棟房屋，同時(shí)被成為“鼓浪嶼房地產(chǎn)之父”。如今這些散步在鼓浪嶼各個(gè)角落的房屋九成尚在。而中德記是其中首屈一指的建筑。蔡國(guó)海告訴記者：“我們希望它能夠成為一個(gè)體驗(yàn)廈門(mén)富商生活的地方，當(dāng)然當(dāng)時(shí)并不是每個(gè)房間都會(huì)有床，這里頭會(huì)有略微的改變。黃奕住在中國(guó)商人的形象中非常正面，可以說(shuō)是楷模級(jí)僑商。當(dāng)年蓋了如此高大的樓房，并在規(guī)模、用料、裝飾等方面壓過(guò)在鼓浪嶼這個(gè)公共租界上所有外國(guó)人的建筑物，愛(ài)國(guó)情懷可見(jiàn)一斑。”

除了接待游客之外，中德記也定期舉行一些高端商務(wù)活動(dòng)，或者是攝影展等有特色的活動(dòng)。蔡國(guó)海表示：“不久前廈門(mén)有幾個(gè)企業(yè)界的朋友到中德記，在微博上發(fā)了一條消息表示，中德記特別適合做深度商務(wù)會(huì)晤。比如幾個(gè)公司高管來(lái)這邊度假，包幾個(gè)房間，順便碰碰頭，看看能不能擦出點(diǎn)火花，解決點(diǎn)問(wèn)題，這條消息發(fā)出去之后還是蠻多公司打電話來(lái)說(shuō)包幾個(gè)房間。”