房地產信貸潛在的系統性風險分析

【摘要】房地產屬于資金密集型行業，對信貸依賴度非常高，其潛在的系統性威脅不容忽視。本文力圖從宏觀視角，解析潛在的房貸系統性風險向顯性風險演變的原因、傳導機理等問題，從根本上防范和化解系統性風險。

【關鍵詞】房地產信貸 系統風險 分析

一、房貸系統性風險的特征

國內房地產信貸風險，不僅表現為個體金融機構的風險，更為重要的是表現為系統性風險。系統性風險具有以下特征：其一是風險的復雜性。房貸系統性風險產生原因是多方面的，既有宏觀因素，也有微觀原因，既有國內政策調控的因素，也有國外經濟動蕩的影響；其二是風險的突發性。房貸系統風險在其發生前，各種靜態風險指標很難預先反映，美國的次貸危機爆發前，很難預期危機的發生，與個別風險的管理相比，系統性風險突發性使得風險估測更困難，監管更艱難、更復雜，需要監管理念、監管方式的一些根本改變；其三是風險的傳遞性。房貸系統風險一旦發生，其傳遞性之快超乎想象，風險傳播及溢出會迅速蔓延，國內國際的經濟和金融局勢受到不同程度的沖擊；其四、風險的危害性。房地產信貸占全部貸款比重較高，一旦系統性風險發生，對房地產業和金融業將受到直接沖擊，也將波及相關的行業，風險的連鎖反應，也必將波及股票市場、外匯市場，風險的疊加效應對國民經濟產生重創。

二、房貸貸系統性風險的來源

1.房價處于下行周期中潛在的系統性房貸風險

在房價周期處于下行的過程中，尤其房價跌幅比較大時，所有商業銀行房地產信貸將臨三方面的風險：一是投資性房貸風險。炒房者資金凡是借貸來的，本想短期見利后償還，但市場行情不好，與預期相反，這部分借款紛紛出現違約，銀行的不良資產率急劇升高；二是理性違約風險。當房價下跌到抵押物的重置成本小于其住房按揭貸款的剩余本金時，購房者會放棄原來的抵押物，終止履行貸款合同還款計劃，形成理性違約風險；三是開發商貸款風險。房價一旦大幅度回落，開發商資金回流不暢，獲利空間縮減或利潤為負，開發貸款的償還將出現系統性的風險。

2.房貸升息中潛在的系統性房貸風險

在短周期加息中，產生的房貸風險相對有限，但在長周期加息中，產生的房貸風險具有不確定性。首先，居住性質的房貸者，多數為中長期貸款，在長期加息過程中，盡管每次加息幅度較小，但長期累計的加息幅度給還款帶來壓力，無法依靠壓縮當前消費或動用積蓄完成還款計劃，尤其這部分貸款人積蓄又相對有限，如果個人可支配收入不能有效增加，將產生系統性風險。其次，在長周期的加息中，投資性質的房貸者持有房產所有權成本加速上升，一旦超出預期，將形成系統性房貸風險。再次，我國房地產開發企業目前的融資渠道主要還是依靠商業銀行的貸款來間接融資，而利率是資金使用成本的反映。當貸款利率累計升幅較高時，開發商獲取資金的財務成本也相繼增高，當增加的利息成本不能通過合理的方式轉嫁到房地產價格上，房地產開發商的收益就會大降，導致房貸不良貸款率上升。

3.地產商資金鏈趨緊產生的系統性房貸風險

其一，高價拿地，盲目擴張，投資增長與資金來源出現缺口。當前地產商開發的土地多半是2009年和2010年高價儲備的土地，其開發成本較高，由于土地開發周期政策的限定，使得開發投資短期內呈現一定剛性增長，據國家統計局數據顯示，2011上半年，全國房地產開發投資同比增長32.9%，資金來源同比增長21.6%，這說明國內房地產企業的自有資金正被逐漸消耗，隨著自有資金的耗盡，一些中小地產商可能出現資金鏈斷裂的風險。

其二，樓市交易持續萎縮，開發商銷售資金回籠不暢。在房地產調控力度不斷加大，銀行個人購房貸款從緊，限購政策發揮作用，出現房產房交易量急劇萎縮，開發商的投入資金不能按期收回，尤其在房地產新政持續實施后，投資成分顯現出理性回歸，住房的剛性需求與供給的關系正在逆轉，這勢必造成我國房地產市場供過于求的趨勢，部分企業的房屋將難以銷售，令開發商資金鏈吃緊，房地產業的資金困境開始凸現。

其三，房地產開發商融資能力大大削弱，融資成本趨升，債務負擔加重。

在房地產宏觀調控的背景下，銀行正在收緊貸款，房地產企業向銀行融資的能力受到很大限制，一些規模較小、實力較弱、信用較差的小地產企業，開發資金來源渠道單一，靠借入流動性維持經營，債務滾動必須付出高昂的代價，經營面臨較大的壓力，壞賬大量出現，引發房地產信貸的系統性風險。

4.個人還貸能力下降的風險

居住性住房貸款還款來源主要依賴于工資性收入減除當期消費的余額，一旦發生惡性的通貨膨脹，造成實際收入下降，個人還款計劃將受到沖擊，房貸不良貸款率會大幅度上升。在經濟結構轉型時期，也必然會產生結構性失業，一部分個貸者的工資收入無法保證，還款的主要來源受到嚴重威脅，是必導致潛在的房貸系統性風險向顯性風險轉化。

三、房貸系統性風險的控制

首先，建立一個由中央銀行、財政部門和監管機構共同發揮作用的宏觀審慎管理框架，明確宏觀審慎監管目標，完善金融穩定指標體系和早期房貸系統風險預警體系，提高對系統性風險的識別能力和預測水平，弱化金融機構順周期行為和影響，形成全方位、多層次的風險防控體系。

其次，通過房產稅、非對稱加息、差別首付和限購措施，控制房屋投資性需求規模，促使房地產供需回歸理性，同時，堅持調控的審慎原則，要充分預期調控效果的滯后性和疊加性，避免房價暴跌引發的房貸系統性風險。

再次，提高房地產開發企業的持續發展能力，應進一步提高房地產行業的準入門檻；同時，建立多元化、多層次的融資體系，拓寬房地產企業融資渠道，降低銀行信貸比例。

參考文獻

[1]張曉樸.系統性金融風險研究—演進、成因與監管 [J].國際金融研究，2010（7）.

[2]苗永旺，王亮亮.金融系統性風險與宏觀審慎監管研究[J].國際金融研究，2010（8）.

作者簡介: 徐明華(1958-)，男，江南大學，研究方向：風險管理與控制；姚靜娟（1964-），女，江南大學，研究方向：風險管理與控制。