淺析保障性住房的融資模式

【摘要】我國的住房金融體系還不完善，在國家大力支持保障性住房建設(shè)的今天，我國的保障性住房融資仍存在融資渠道單一、市場化融資難，住房保障資金不可持續(xù)的難題。本文對新的融資模式進(jìn)行論述，為我國住房保障提供多元化融資渠道。

【關(guān)鍵詞】住房保障 廉租房 公租房 融資

一、引言

近年來為抑制房價過快上漲，國家政府陸續(xù)出臺相關(guān)調(diào)控措施，加大保障性住房建設(shè)的力度。本文先簡要介紹了我國的保障性住房，接下來簡要分析了目前我國的住房保障建設(shè)現(xiàn)狀，在此基礎(chǔ)上研究分析我國保障性住房現(xiàn)有的融資模式并提出可借鑒的國外住房保障建設(shè)融資模式。

二、住房保障建設(shè)

理論上住房保障就是指在承認(rèn)人類經(jīng)濟(jì)地位不平等前提下，運(yùn)用社會救助政策，對社會財(cái)富的再分配，使其縮小差距的解決辦法。中國在探索如何解決城鄉(xiāng)低收入家庭住房過程中，逐步形成了具中國特色的住房保障體系。

（一）我國保障性住房及其分類

保障性住房是地方政府根據(jù)中央指示為當(dāng)?shù)刂械褪杖爰彝ヌ峁┑南迾?biāo)準(zhǔn)、限價格和租金的，具有保障性質(zhì)的住房。中國特色的保障性住房有以下幾種類型：

1.經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房是一種具有社會保障性質(zhì)的商品住房，因此它具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)適用房的住房面積一般是在60平方米左右，出售價格按低于同類普通住房市場價格的20%到30%計(jì)算，只能出售給符合政府規(guī)定條件的家庭且在取得完全產(chǎn)權(quán)前，只能用于自住，不得出售、出租、閑置、出借。

2.廉租房。廉租房是非產(chǎn)權(quán)的保障性住房。產(chǎn)權(quán)歸政府和機(jī)構(gòu)擁有，由政府規(guī)定的低租金出租給城市低收入家庭，只租不售，低收入家庭沒有產(chǎn)權(quán)。

3.限價房。限價房是中低價位、中小套型住房，主要面向城市中等收入家庭。其單位面積限制在90平方米以內(nèi)，價格由地方政府和開發(fā)商約定，價格水平通常介于經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房之間。

4.公共租賃房。公共租賃房主要面向城市中等偏下住房困難家庭，部分地區(qū)將新就業(yè)職工（比如應(yīng)屆畢業(yè)生）或由穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工者納入供應(yīng)對象范圍。

5.棚戶區(qū)安置房。棚戶區(qū)居民是中國保障性住房計(jì)劃覆蓋的主要群體，中國大部分的棚戶區(qū)位于城區(qū)。雖然棚戶區(qū)不屬于保障房，但是棚戶區(qū)改造是我國保障性住房建設(shè)的重要組成部分。

（二）我國住房保障建設(shè)現(xiàn)狀

前文分析了我國所特有的五種保障性住房，接下來就國家大力扶持的保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀問題有如下分析：

1.總量布局上，提出了“十二五”期間3600萬套保障性住房的宏偉計(jì)劃。目前我國保障性住房的覆蓋面在7%左右，政府提出的“十二五”期間建成3600萬套保障性住房，其安排為2011年建設(shè)1000萬套，2012年再建1000萬套，2013到2015年每年建設(shè)500到600萬套，使到2015年保障性住房的覆蓋面達(dá)到20%。

數(shù)據(jù)來源：本研究整理

2.保障性住房建設(shè)資金存在巨大缺口。2010年我國住宅開發(fā)投資完成額為3.4萬億，預(yù)計(jì)要實(shí)現(xiàn)2011年1000萬套保障性住房建設(shè)目標(biāo)需要投資1.3到1.4萬億元，將占2011年全國住宅投資額的33%左右。2011年中央政府預(yù)算安排補(bǔ)助資金1030億元，其間存在上萬億元的資金缺口，這成為了制約我國保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵所在。

3.廉租房和公共租賃房面臨較大資金壓力。在我國五類保障性住房中，廉租房和公租房面臨著最為嚴(yán)峻的資金壓力。廉租房租金低、收益小，且政府需放棄出售土地所得收益并承擔(dān)建設(shè)成本，因此資金來源匱乏。從2011年起，公租房成為保障性住房的主力。與廉租房相似，其資金投資回報(bào)率低，對追求利潤最大化的社會資金缺乏吸引力。這兩類住房與經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房和棚戶改造房相比，雖都具有福利性特點(diǎn)，但是后三者可以以出售的方式較快回收資金，容易吸引社會資金，因此資金壓力相對較小。

三、我國現(xiàn)有的保障性住房融資模式

國家規(guī)定保障性住房建設(shè)資金來源于：1.地方政府預(yù)算；2.住房公積金凈收益；3.土地使用稅的10%；4.中央政府撥款及廉租房所得凈收入。其他資金來源可包括銀行貸款、房地產(chǎn)發(fā)展商注資及發(fā)行債券。以下是兩個主要的住房保障資金來源：

（1）政府預(yù)算。《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規(guī)定，財(cái)政部商建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、國土資源部、民政部負(fù)責(zé)制定全國性廉租住房保障資金管理政策，分配和撥付中央廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金，撥付中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助資金。國家發(fā)展改革委負(fù)責(zé)安排新建廉租住房中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助資金。

（2）住房公積金制度。住房公積金是國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及其職工繳存的長期住房儲蓄。住房公積金制度是政府為解決職工家庭住房問題制定的一項(xiàng)政策性融資政策，是國際法律規(guī)定的重要的住房社會保障制度，具有強(qiáng)制性、互助性和保障性。我國在住房公積金的利用率極低，大量公積金沉淀。銀行是住房公積金的收取單位，由于住房公積金的福利性質(zhì)，其貸款收入低，因此考慮到投入與產(chǎn)出的關(guān)系，銀行寧愿資金沉淀。保障性住房建設(shè)中使用住房公積金計(jì)劃解決了住房公積金資金閑置的問題。根據(jù)住房保障政策，地方政府可用住房公積金盈余資本。從此住房公積金盈余資本得到有效利用，并且可收回額外回報(bào)即貸款收取利息。

四、保障性住房融資的國際模式：比較及借鑒

目前，我國保障性住房體系仍是政府單一主體，在保障住房資金來源上存在很大壓力，而部分發(fā)達(dá)國家已形成以政府為主導(dǎo)的多元化主體，在保障住房融資上也有可借鑒之處。

（一）國外保障性住房融資機(jī)制

（1）政府財(cái)政撥款。財(cái)政撥款包括中央和地方兩級財(cái)政撥款。即在財(cái)政預(yù)算中，確定一定比例份額用于建設(shè)保障性住房和租金補(bǔ)貼。例如英國政府扶持非贏利組織興建的可支付住房和對低收入者的租金補(bǔ)貼，一直保持在政府財(cái)政支出的5%左右。

（2）地方政府發(fā)行債券。地方政府在提供地方公共產(chǎn)品，尤其是準(zhǔn)公共產(chǎn)品時一般主要依靠稅收、準(zhǔn)公共產(chǎn)品的規(guī)費(fèi)收入。若這些資金不能滿足需要，地方政府就必須通過其他渠道籌集資金，發(fā)行債券即是其中比較有效的一種。在美國、日本、法國、德國、英國等大多數(shù)西方國家，都有著十分完善和成熟的地方債券市場。例如，美國的住宅債券，地方政府發(fā)行這種債券是為了籌集資金建造低租住房。

（3）房地產(chǎn)信托基金（REITS）。房地產(chǎn)信托基金是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。例如，目前美國大約有300 個REITs在運(yùn)作之中，管理的資產(chǎn)總值超過3000億美元，而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易

（4）政府擔(dān)保專項(xiàng)基金。政府部分出資，以政府信用作擔(dān)保，建立專項(xiàng)基金。主要用于提供住房建設(shè)融資擔(dān)保、為購買中小型住宅提供資金支持。例如，荷蘭政府于1984年建立社會住房擔(dān)保基金，主要是向住房協(xié)會提供住房建設(shè)融資擔(dān)保，以便提高住房協(xié)會信用，降低融資成本。

（二）比較及經(jīng)驗(yàn)借鑒

比較國內(nèi)外較成熟的保障性住房融資模式，可以發(fā)現(xiàn)我國采用了第一和第四種融資方式，即政府財(cái)政支出和住房公積金制度。然而，我國在住房保障資金的財(cái)政支出占總財(cái)政收入的，遠(yuǎn)超過了5%。同時我國的住房公積金貸款收益率低，與國外的政府擔(dān)保專項(xiàng)基金存在很大差別。

借鑒之處：一、明確市政府在保障性住房融資機(jī)制中的主導(dǎo)地位，建立專門的政策性金融機(jī)構(gòu)。保障性住房作為一種公共產(chǎn)品，無論采取哪種融資模式，政府都應(yīng)發(fā)揮至關(guān)重要的作用。借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)做法，政府可采取多種方式，設(shè)立獨(dú)立的機(jī)構(gòu)進(jìn)行具體運(yùn)作，涉及保障性住房融資、建設(shè)或購買房源、享受人群審核、后期運(yùn)營管理整個運(yùn)營過程。二、增加地方債中保障性住房投資比重。2011年全國保障性住房規(guī)模達(dá)到1000萬套，巨大的建設(shè)規(guī)模，在歐洲債務(wù)危機(jī)、我國土地財(cái)政收入增長放緩的背景下，建設(shè)資金必將吃緊。增加地方債中保障性住房投資比重，不僅能及時緩解保障性住房建設(shè)資金緊張的問題，也為我國保障性住房融資開拓的新途徑。三、以保障性住房來源多樣化促進(jìn)REITs的發(fā)展。隨著城市化進(jìn)程的加快，我國土地資源緊缺狀況日益嚴(yán)重，與此同時，大部分城區(qū)內(nèi)仍有大量空置房和普通租賃住房閑置，因此應(yīng)該鼓勵由政府通過公開招標(biāo)、收購或承租民房，再轉(zhuǎn)售或轉(zhuǎn)租給低收入群體，實(shí)現(xiàn)保障性住房來源多樣化，為保障性住房REITs融資打造基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

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[2]李晶.保障性住房建設(shè)：現(xiàn)狀、影響及融資模式[J].財(cái)經(jīng)論壇.2010(11).

作者簡介：任曉珠（1989-），女，湖南江永，就讀于西南大學(xué)，碩士，研究方向：金融市場。