探析如何更好的發展房地產信托基金的投資

【摘要】隨著市場經濟的發展和城市化進程的加快，房地產行業得到前所未有的發展。隨著日前金融《國九條》、《金融三十條》和國務院在《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》中相繼提出開展房地產投資信托基金（REITs)試點，房地產信托基金的發展迎來了一個新的春天。房地產投資信托基金是現代房地產融資方式的創新，能夠有效的規范房地產投資模式，拓寬房地產的市場融資渠道與改革融資方式，能夠有效的降低房地產對市場簡介融資的過度依賴，保證房地產投資信托基金健康發展。本文將對房地產信托基金投資的重要性也發展模式進行探討，以期對房地產融資提供借鑒意義。

【關鍵詞】房地產投資信托基金 模式 法律法規 措施

一、發展房地產投資信托基金的重要性

發展房地產投資信托基金是現代化最重要的房地產金融手段之一，不僅能夠進行多元化的融資，回報率比較高，而且能夠吸收大量的民間個人投資，盈利比較便利和直接，投資者可以不需要直接擁有房地產就能夠獲得盈利的機會。此外，房地產投資信托基金在宏觀上能夠很好的深化我國的房地產資本市場，能夠有效的降低房增貸款集中與銀行金融體系的負擔，可以很好的對市場資金進行引導。

發展房地產投資信托基金是房地產行業升級，資金市場優化的內在要求。從房地產的發展現狀來看，我國正處于房地產發展的第二個層次，也就是以房地產投資管理公司或者房地產投資信托基金為核心的房地產投資層次。據調查現實，目前我國房地產企業都出現了資金周轉困境，經營步履維艱的局面，并且在房地產高速發展的時期，大約有百分之七十的房地產開發商的開發資金是來自銀行貸款的支持，房地產行業嚴重依賴銀行機構。然而，房地產信托基金投資的發展，能夠有效的優化和擴大房地產融資渠道和模式，吸引大量的民間資本進行投資，這樣也就很好的解決了當前對間接融資過分依賴的局面，有效的降低了房地產投資信托的金融風險。并且，發展房地產信托基金投資，能夠有效的規范房地產投資，減少房地產開發和投資的盲目性，加強房地產投資的理性化發展，因為房地產投資信托基金的發展主要是針對那些發展良好、市場前景優秀、運作規范的房地產企業和房地產項目。因而客觀上保證了房地產項目和房地產企業的優化，保證房地產行業資金的有效合理配置，促進房地產企業的優勝劣汰，促進房地產行業內部結構的調整，帶動整個房地產行業的優化升級。

發展房地產投資信托基金也是保證社會大眾資本投資的需求。隨著社會經濟的發展和人民生活水平的提高，目前我國基本進入了小康社會，許多大眾有了豐裕的剩余資本，但是由于我國社會大眾投資渠道比較狹窄，并且私人投資資金缺乏科學的法律保護，缺乏合理的運作規范，導致大眾投資模式單一，大大提升了社會投資的風險。因為，房地產行業規模大，資金需求量大，資金周期長等特點導致社會大眾資本難以進入。然而，房地產投資信托基金的發展則很好的打破了社會大眾投資單一化的局面，拓寬了社會大眾的投資渠道，并且降低了社會大眾資金投入的門檻，為社會大眾的民間資本投資提供了有效的方式和手段，并且投資效益高，風險性也比較低。

二、我國房地產基金發展的模式分析

我國房地產基金還處于起步階段，其發展模式還不夠完善，比較單一，需要借鑒房地產基金發展得比較好的國家的模式。房地產基金模式的選擇必須嚴格根據本國房地產行業和金融行業等具體的情況來進行，如美國這樣的房地產基金市場發展成熟的國家適合采用公司型模式，而我國處于房地產基金發展的初級階段，比較適宜采用契約性的模式。企業型房地產基金模式雖然不利于基金的擴張，但是比較符合我國REITs發展的特點，能夠有效的穩定基金發展，不會因為投資者的突然退出而削弱基金規模或者解散基金。此外，由于我國處于房地產信托投資基金的初級階段，必須選擇規模適中的基金，其期限以10～15年為最佳。而在房地產信托投資基金資金的籌集上，應以私募為主，其資金來源則應主要出自機構投資者，如保險基金、養老基金。

房地產基金的發起人選擇。由于房地產基金離不開房地產行業和金融兩個行業，長期分紅是資金收益的主要來源，因而，必須嚴格發起人的選擇，確保發起人既具備有房地產業務方面的經驗也有資本運用方面的技能和經驗。或者在發起人也可以由若干個信譽良好并且資產規模相當的金融機構與經營良好、實力雄厚的房地產企業共同組成，不僅能夠保證對房地產和金融業方面的需求，也能夠優勢互補，相互促進。其次，具體項目的選擇。目前我國房地產基金選擇的項目主要有大面積的舊城改造項目、大型住宅小區項目、大型體育館項目、大型公共娛樂設施項目以及大型展覽館等項目。其主要原因是這些項目社會供給比重小但是社會需求量與日俱增，并且投資建設周期和資本回報周期比較長，此外這些大型的項目可以得到政府稅收優化和政策支持。因而這些教大型的項目可以帶來一個長期而穩定的現金流，長期穩定能夠保證回報。

再次，房地產基金發展方式的確定。我國房地產投資基金比較適宜采并且以公募為主，用公募和私募相結合的方式。原因如下：第一是因為我國資本市場還有待進一步完善，金融市場有待進一步規范，公募為主能夠防止因為私募造成的集資混亂和金融市場秩序混亂的局面，能夠有效的保證投資者的利益和規范資金運作和金融市場秩序。第二，我國機構投資者發育不夠充分，國家法律對許多機構的投資方向上存在著較多的限制，因而私募形式無法滿足巨額資金籌集的要求。

三、更好的發展我國房地產基金的措施

（一）建立健全房地產基金的法律法規

“出臺房地產基金試點管理辦法，是從制度上規范房地產基金發展的重要前提”。中國政法大學民商法學院教授、房地產法學專家符啟林介紹說，和國外運作成熟的房地產基金相比，中國的房地產信托剛剛處于起步階段，整個信托業在過去很長的一段時間內也缺乏必要的法律規范。房地產基金發展離不開法律法規的保證，目前我國已經頒布了《信托法》和《投資基金法》以及金融“國九條”、“金融三十條”和國務院在《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》等相關政策法規，但是由于房地產基金涉及層面眾多，影響范圍廣，僅這些法規遠遠達不到保證房地產基金的要求。此外，必須切實的建立健全和完善放地下基金方面的法律法規，制定細化的、完備化的專門法規。首先，必須切實進一步完善《公司法》關于房地產基金方面的規定，制定專門的投資基金法律如《產業投資基金法》、《投資顧問法》以及《投資公司法》等等。其次，加強對房地產基金專項管理方面措施與制度的制定，如對投資比例的限制、對投資渠道的規定與限制，規范我國的房地產基金。改革《稅法》，防止房地產基金出現雙重征稅的情況，保證稅收的合理科學性。最后，必須切實改革房地產商品化的住房制度和土地使用權的劃撥、規范房地產出讓條件和住房產權等關系，保證房地產權益的流動，降低房地產投資基金的流動性風險。

（二）加大房地產基金組織結構的建設力度

房地產基金由于涉及范圍廣，投資規模大，資金周期長，管理工作復雜等特點，因而必須嚴密基金的組織機構，建立健全完整的管理機構，構建一個完善的、系統的、科學的組織結構體系來保證房地產投資信托基金的健康發展。組建有效的管理委員會、獨立的監督機構以及具體投資基金運行操作機構等等。加大房地產基金組織結構的建設力度，必須切實根據我國的金融體制，并且借鑒相關的優秀經驗，建立抵押銀行、住宅銀行、房地產公司、房地產信貸部等多元化的投資機構體系。并且明確其職責，權責分布，各司其職又相互配合。由保險公司對開發項目開立擔保信用證明，由房地產公司等金融機構負責具體的操作運行，由房地產評估機構和房地產證券公司等機構進行評估，由證管會進行監督。

（三）加強房地產基金方面的人才培養，保證信息公開化

人才的培養是發展房地產基金的保證因素。由于我國房地產基金還處于初級階段，缺乏信托基金所需的優秀人才，因而必須加強這方面的人才培養，盡快的培養出一支即由房地產業務方面的知識與經驗、由具備有精通的基金業務、同時也熟悉賬務業務運作的房地產基金專門人才隊伍。同時，也不行加大對房地產信托業務必不可少的相關行業人才培養，如會計師、律師、審計師、資產評估師等服務性專業性人才隊伍的建設。此外，保證信息的公開化也是促進房地產基金發展的重要因素。因而要盡可能的使與房地產基金有關的國家政策信息、房地產信息以及金融證券等信息及時、有效、準確的傳遞出去，保證信息需求者對相關信息的需求，促進其決策的科學性合理性。

（四）加快房地產基金機構投資者培育

機構投資者的資金是我國房地產基金資金的主要來源之一，如保險基金以及養老基金等大。機構投資者有著豐富的資金量，并且其具有較強的投資意識和能力，投資技術高超，相關信息也比較靈通，因而，機構投資者能夠為放地下投資信托基金提供穩定的資金。機構投資者能夠很好的促進放地下基金的發展，但是事與愿違的是我國目前還沒有真正意義上的機構投資者，因而加快房地產基金機構投資者的培育勢在必行。

四、結論

房地產基金（REITs)是房地產的融資模式創新，主要執行方式是通過發行股份或者受益憑證來吸收社會大眾對房地產的投資資金，并且該股份和受益憑證都委托專門的基金管理機構進行托管，由專門的機構對資金進行管理和運用。房地產基金通過多元化的投資融資，對不同房地產證券、不同房地產項目、不同類型和不同地區的房地產業務進行投資組合，優化融資模式，優化投資管理，能夠有效的降低房地產投資的風險，取得較好的經濟效益和綜合效益。

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作者簡介：丁曉磊（1983-），男，漢族，永泰紅磡控股集團有限公司，研究方向：證券投資實務。