個人房貸風險防范研究

【摘要】近年來，隨著中國城市化進程的加快，城市住房消費需求迅速增加，個人住房貸款業務也獲得了迅速發展，個人住房貸款業務在各銀行所有業務中占的比重也快速上漲。由于法制不全，監管不力，各種配套設施沒有跟上，在房貸業務上漲的同時，也伴隨著各種房貸風險。今年，央行進行了3次基準利率提升，在這種持續從緊的政策調控之下，房地產市場所受的影響非常明顯，全國房價呈下跌態勢。在這種情況下，及時發掘這些隱藏的風險并有效地進行預防顯得非常重要。

【關鍵詞】個人房貸 風險 防范

一、個人房貸的概念及特點

個人住房貸款俗稱“按揭”，按揭自20世紀90年代末首先在我國沿海經濟發達地區發展起來，進而向內地推進，逐步變成了我國房地產業融資的一條重要渠道。個人住房貸款是指商業銀行向在中國大陸境內城鎮購買、建造、大修各類型房屋的自然人發放的貸款。貸款對象為具有完全民事行為能力的中國公民、在中國大陸有居留權的具有完全民事行為能力的港澳臺自然人、在中國大陸有居留權的具有完全民事行為能力的外國人。

個人住房貸款具有期限長、零售性、分期付款和貸款用途專一四個特征。期限長是指貸款的時間跨度大，最長期限可達30年，這就使得貸款不便監管，貸款質量得不到保證，隱含了很多不可確定的風險。零售性是指借款人多為自然人，數目多，單筆金額小，貸款去向分散，這也加大了貸款監管的難度，增加了監管的成本。分期付款是指貸款人很難一次性還清貸款款，由借款人按月或按周等方式分期歸還銀行本息。貸款用途專一是指貸款只能用于支付所購買住房的房款。由于個人住房貸款的上述特點，給貸款審批和監管增加了難度，貸款不可避免的具有風險，但這些風險可以通過分析并采取相應的措施來降低，進行個人住房風險防范的研究顯得十分重要。銀行是經營風險的機構，研究個人信貸風險防范，能提高銀行信貸風險的掌控力，提高信貸資產的質量，降低壞賬率，也能夠給客戶提供更加優質的服務，提高銀行的競爭力。

二、個人房貸風險的概念及特點

信貸風險是指銀行在業務經營管理過程中，由于各種事先無法預料的不確定因素影響，使銀行信貸資金的實際收益與預期收益發生背離，從而使銀行有蒙受損失的可能性。

個人房貸風險是指由借款人還款能力降低，房貸項目不能按期完成，銀行利率升高等不確定因素導致銀行預期收益降低的可能性。個人房貸風險具有滯后性、隱蔽性、多樣性、分散性和政策性等特點。滯后性是指由于住房貸款的長期性，個人房貸風險可能在很長的一段時間內緩慢積聚，從風險的開始產生到最后爆發出來中間要經歷很長的發展過程。我國的住房貸款業務發展較晚，目前大多數的貸款業務還未到期，而國際公認的個人住房貸款風險一般是貸款后3至8年才逐漸顯現，所以目前的風險還不太明晰。隱蔽性是指房貸風險的發展過程一般是一個緩慢的過程，在爆發之前一般被各種平靜的假象所屏蔽，銀行很難直接發現，風險具有隱蔽性。

三、個人房貸風險的成因及種類

根據《巴塞爾新資本協議》，我國商業銀行面臨的風險主要分為信用風險、市場風險和操作風險。在此參考之下，結合我國商業銀行個人房貸風險的滯后性、隱蔽性、多樣性、分散性和政策性等特點，目前我國個人住房抵押貸款風險主要有：一是借款人方面的風險，二是開發商方面的風險，三是銀行方面的風險，四是政策性風險。

（一）借款人方面的風險

在我國由于個人房貸市場發展的時間比較短，與之相配套的信用體制建設還不成熟，尤其是個人信用評估體系還沒有完全建立起來，各種信貸違約的懲處措施不夠完善，對違約后果的嚴重性的宣傳還不到位，個人信用風險在我國現在比較嚴重。由于近年個人房貸規模的擴大，以及今年房貸利率的多次提升，房貸政策的不斷收緊，全國主要城市房價呈下跌趨勢，來自借款人方面的住房貸款的違約問題也呈增多趨勢。

來自借款人方面的風險簡稱借款人風險，借款人風險是指個人借貸銀行（包括住房資金管理機構）的錢用于住房消費，未按期還款產生的風險。借款人風險產生的原因有兩種：主觀原因和客觀原因。

1.借款人因主觀原因產生的風險

借款人因主觀原因造成的風險是指借款人本身具有還款能力，但其通過各種手段（如有意賴賬、詐騙、假借款、惡意不還錢）不如期歸還銀行本息所造成的風險。一些人通過不正當手段來獲取銀行的貸款，貸款到手后不予或拖延償還本息，這是惡意違約風險。由于在借貸過程中借款人可能故意制造虛假信息，騙取銀行貸款，也會導致銀行在住房抵押貸款發放之后無法收回本息。還有就是理性違約。當作為還貸抵押物的住房價格下降到小于貸款人所需還款的本息的時候，貸款人就可能違約斷供，商業銀行貸款風險就體現出來了。如2007年爆發的美國

次貸危機中相當一部分房貸違約就屬于這種類型。由于中國個人房貸主要實行變動利率政策，當銀行利率上升，會增加借款人的還款成本，如果同時房屋價格下跌，就會導致借款人的房屋抵押品成為負資產，借款人違約的可能性就變大，理性違約風險更加突出。目前我國部分地區的房價存在一定泡沫，而房價有有下跌的趨勢，而且11月的跌幅已由之前的0.1%、0.3%擴大至0.5%。北京郊區部分地區的房價也出現了大幅度下跌，通州地區的部分房價甚至下跌了1/3。而目前房貸政策還沒有放松的跡象，因此銀行個人房貸出現理性違約風險的可能性增大。預防這種風險成為我國商業銀行的一個重點工作。

2.借款人因客觀原因產生的風險

客觀原因是借款人因自身還款能力不足或喪失還款能力（如：失業、傷殘、死亡、離異等原因）不能如期還款所造成的風險，這種風險也叫做被動違約風險。從宏觀上看，一個國家或地區的借款人的還款能力與房價收入比相關。國際上通常用房價收入比來衡量一個地區居民對住房支出的承受能力。房價收入比定義為市場上銷售的按套計算的全部房屋價格（包括新房和二手房）的中值，與居民家庭年收入的中值的比率。世界銀行認為，合理的房價收入比是5∶1，聯合國則認為是3∶1。我國在目前的比值約為12∶1，遠遠高于聯合國和歐洲的標準，這說明我國公民目前個人房貸還款能力已經到了一個極低的水平。在房價變化波動不大的時候，被動違約風險一般發生在借款人收入減少、支付能力下降等情況下。被動違約與借款人所從事的職業密切相關。由于個人住房貸款的長期性，銀行一般期望借款人在一個較長的時間期限內具有穩定的收入來源。銀行在審查個人貸款時，也重點考查借款人的職業狀況，受教育水平的高低，家庭結構和背景，及其資產組成情況等狀況來預測借款人的未來還款能力。但“天有不測風云，人有旦夕禍福”，未來的各種不可預見因素，如借款人的工作變動、失業、家庭離異、事業失敗、健康狀況不良、人生意外等，會導致借款人不能按期償還貸款本息，銀行不能收到預期收益，被動違約風險就會產生。

（二）開發商方面的風險

1.貸款項目的風險

貸款項目延期交付和質量風險。由于房屋購買很多事先交錢后蓋樓或邊交錢邊蓋樓的形式，如果開發商經營管理不善，造成項目不能按時完工，形成“爛尾”或貸款項目延期交付，則很可能出現貸款項目風險。借款人所購買并用來抵押的房產成了“空中樓閣”或借款人購買的房產出現較大質量問題時，借款人和房地產開發商可能因為矛盾久拖不決，借款人拒絕歸還本息，特別是所購買的房屋爛尾時，爛尾樓的價值遠低于未交的貸款本息之和，那么借款人很可能選擇斷供而使銀行蒙受巨額損失。

2.“假個貸”、“假按揭”等信用風險

“假個貸”、“假按揭”是指開發商弄虛作假，在沒有真實房屋買賣交易的情況下，利用熟人、朋友等關系人的名義，冒充購房人，虛構偽造個貸或按揭，用以騙取銀行貸款，獲得資金。一般在兩種情況下容易發生假個貸、假按揭風險。一是房價市場上升的情況下，房屋非常好賣，開發商想要捂盤待漲，但同時又需要從銀行獲得貸款資金，開發商就會用假按揭的方式騙取銀行的貸款資金，以期望價格大漲時獲得巨額利潤。二是房價市場下降的情況下，房屋滯銷，開發商資金回籠困難，于是利用假個貸來騙取銀行的貸款。在經歷前幾年的房價迅猛上漲階段后，今年房價呈現下跌趨勢，全國70個大中城市房價已連續四個月環比下跌，而且11月的跌幅已由之前的0.1%、0.3%擴大至0.5%。銷售不暢，但新的房源卻不斷上市，各大城市樓市庫存增加迅速，部分城市新房庫存甚至達到2008年的頂峰水平。據北京房地產交易管理網數據顯示，截至11月16號有些樓盤庫存量竟高達九成。北京的平均庫存率約為76%，其中庫存率最高的樓盤則達到了91%。經管很多開發商用降價銷售來換取銷售量，但效果卻并不明顯。北京郊區部分地區的房價也出現了大幅度下跌，通州地區的部分房價甚至下跌了1/3。因此，當前及今后一段時間內，房地產開發商的資金短缺問題將較為突出。為了資金需求，開發商進行虛假按揭的可能性也在增大，今后幾年很可能成為銀行假按揭頻發時期。

（三）銀行方面的風險

1.操作風險

個人經理或審查人員違規操作所引起的風險。由于個人房貸相對于其它種類的貸款目前還屬于優質貸款，是各個商業銀行的重點發展對象。銀行為了爭奪市場份額，可能出現違反國家住房貸款政策的情況，個人經理為了提升自身業績，也可能出現放寬貸款條件，對貸款人的相關材料審查不夠嚴格，輕信貸款人提供的虛假材料，給銀行造成風險。

2.貸后監管不力的風險

由于個人住房貸款的分散性、長期性和零售性等特點，尤其是現代社會中居民流動人口數量大，在北京體現得尤為突出，增加了貸后監管的難度，也提升了銀行監管的成本，造成了風險。另外，對開發商銷售情況、工程進度、售房款監管賬戶和保證金賬戶的資金流向情況控制不夠；缺乏與房屋土地部門必要的聯系，抵押登記不落實；檔案管理不嚴，丟失重要合同單據，等等，都造成了銀行監管不力的風險。

（四）政策性風險

當前我國的部分城市的房地產市場存在泡沫。2010年國務院頒布了新國十條，大幅度提高首付比例，減低房貸優惠，嚴格控制多套房的購買。2011年國家三次提高基準利率，并且這種從嚴的政策沒有放寬的跡象。開發商的資金鏈有斷裂的可能性，為了能彌補資金上的空缺，開發商們用降價保量的措施，但效果不明顯。房地產泡沫被擠壓出去的同時，風險可能轉嫁到銀行業。

四、個人房貸風險的防范

（一）適當提高首付比率及房貸利率

美國次債危機充分體現了個人住房貸款實行低首付或零首付的缺陷，因此適當增加我國的首付款比例能夠有效減少商業銀行房貸風險，另外在央行提高基準利率的情況下，適當的提高房貸利率也有助于降低商業銀行個人房貸風險。10月初，建設銀行首套房貸利率上浮至1.05倍后不久，“首套房貸款利率上調”動作迅速蔓延到全國。10月16日，不少中小商業銀行也調整了首套房貸利率，包括廣發銀行、深發展銀行以及民生銀行等，都提升了5%至10%。這些都是適當提高房貸利率能降低風險的佐證。

（二）建立銀行客戶關系管理系統

建立銀行客戶關系管理系統，利用信息化的手段來全面管理客戶信息。銀行客戶關系管理系統可以整合客戶數據，建立統一的客戶數據庫，動態收集、更新來自各渠道的客戶信息。

在銀行信貸業務中，信息不對稱使銀行處于信息劣勢地位，由此引起的銀行的逆向選擇和客戶的道德風險是銀行信貸風險產生的重要原因。銀行實施客戶關系管理系統后，以客戶各類信息做支撐，通過及時了解客戶信息，觀察和分析客戶行為，進行動態動監測，及時采取相應措施，降低信貸風險，同時通過與客戶建立長期合作關系，對客戶進行分類管理，對優質客戶進行針對性營銷，增加銀行的經營收入，降低了銀行經營的風險。

（三）個人房貸風險的轉移

通過保險和擔保來轉移分散個人住房貸款的風險，能有效降低銀行個人房貸的風險，也是世界各國的普遍做法。但我國目前的房貸風險方面的商業性擔保和保險方面的制度還不夠完善，還沒有能力應對較大的市場風險，對風險的轉移力度相當有限。另外，可以通過循序漸進地發展住房抵押貸款證券市場來轉移房貸風險。為了使我國金融體制、制度的向國際化靠攏，發展住房抵押貸款證券市場已成為銀行規避風險、提高流動性的必然選擇。我國應根據自身市場經濟的特點和居民消費習慣，進行有計劃、有步驟的進行住房抵押證券化建設。商業銀行自身也應逐步培養這方面的人才，為住房抵押證券化做好準備。

（四）加強宣傳，建立系統的客戶信用體系

加強信用理念的宣傳，使客戶充分意思到違約的負面影響。建設良好的個人信用環境，一個好的個人信用環境有助于商業銀行更方便快捷掌握借款人的真實的信用信息，從而克服商業銀行和借款人之間的信息不對稱問題，讓銀行個人經理掌握全面的真實的個人信息，從而降低個人住房貸款的信用風險。個人信用環境應包括貸款人所有的信用記錄及違約記錄，相關的個人違約懲戒機制，能夠培養貸款人良好的個人信用意識。同時，客戶信用體系應包括貸款、承兌、信用擔保、信用卡透支等多方面的內容，力求全面及時地反應客戶的信用信息，防止多頭授信，片面授信。

（五）細化審核制度，從源頭上控制風險

首先，堅持面談面簽制度，面對面核實客戶身份信息。個人經理必須與客戶面對面簽署相關合同，確認所提供的材料的真實性，有效性，合法性，防止假個貸、假按揭的發生。其次，與質量監督部門合作，對貸款項目進行實時實地的考察，隨時監控項目的質量和施工進度，對開發商的資金狀況也要進行嚴格的監控，防止出現爛尾樓，樓脆脆，降低貸款人因為開發項目的原因而產生的風險。再次， 建立獨立完善的稽查審核制度。各商業銀行可以建立由總行統一領導管理的，按大區的派駐制和下查一級的稽核管理體制，各級行的稽審部門人員的人事、勞資等關系集中于總行，把稽核人員與所在行的利益關系獨立開來，這樣稽核部門便處于比較獨立的位置，以提高審計的獨立性和權威性。另外，在審計稽查制度中，對敏感職位也要定期輪換，防止腐敗的產生滋長。

參考文獻

[1]李兵.建設銀行個人住房貸款風險管理研究[D].中國海洋大學研究生學位論文.2008.

[2]杜建軍.合肥工業大學碩士學位論文[D].建行巢湖市分行個人住房貸款風險防范研究. 2006.

[3]張偉利.個人住房貸款系統性風險防范的研究[J].中國房地產金融.2009(1):23-27.

[4]中央財經大學研究生創新基金課題組[J].論我國商業銀行房貸風險的防范.中央財經大學學報.2009(2):32-36.

[5]翼翼.淺論個人房貸的風險及其防范[J].湖北農村金融研究.(7)2010:44-45.

[6]吳俊宇. 對個人住房貸款風險管理的研究[J].商業文化.2009(6):65.

[7]http://gz.house.sina.com.cn/news/2011-10-31/07483895211.shtml.

[8]周浩.商業銀行個人住房貸款風險與防范[J].西南金融.2005(9):46-47.

[9]馬千里.中國商業銀行房地產信貸風險管理研究[D].東北財經大學碩士學位論文.2010.

作者簡介：謝淑霞（1968-），漢族，山東省泰安市，廣發銀行北京建國路支行行長助理，會計師、金融理財師AFP，研究方向：金融個人業務。