扛不住的就賣給我

“收購珠三角地產項目，扛不住的就賣給我。”最近一段時間，在深圳某投資公司擔任副總的豐生（化名）屢屢放出豪言。他已與一些資金鏈緊張的開發商接觸，準備抄底部分樓盤項目。

豐生所在的投資公司此前也做房地產項目，但出于對形勢的研判，最近兩三年已不再開發新項目，而是介入PE投資等新業務領域，但持續施壓的房地產調控政策讓豐生又看到了房地產項目的機會。

“最近兩三個月，一些開發商想把手中的一些項目轉讓出去，以解決資金‘斷血’的問題。”豐生說，這給他們這種前期項目已結束、資金豐厚的公司帶來了機會。

今年以來，房地產企業并購案例大增。中國指數研究院數據顯示，前三季度，全國房地產企業并購案例近90起，總并購金額近260億元，比去年增長120%。據北京中原地產市場研究部不完全統計，前10個月，在北京、上海、天津和重慶四地產權交易所掛牌出售的房地產企業或項目數量出現“井噴”，總數超過600宗，而去年同期不足300宗。

在資金壓力下，一些小開發商主動找上門來，和豐生談起了買賣。為了控制風險，豐生在挑選項目時以珠三角地區的住宅為主，甚至要求項目離深圳的車程最好不超過兩小時。豐生認為，他對珠三角的公司比較熟悉，考察項目也方便，當地房價相對理性，同全國一些空置率高的城市相比，安全邊際更高。他的另一個考慮是，房地產項目開發周期很長，公司投資需量力而行，戰線不宜拉得太長。

為什么資金鏈緊張的開發商不選擇降價出貨，而寧愿將項目整體轉讓呢？豐生說，一些項目證照不齊，現在沒法通過“零售”回籠資金，而后續開發資金又不足，只能選擇整體出售。在眾廈地產總經理助理豐生看來，降價出貨是開發商很不愿意走的一步棋，因為一旦樓盤開始降價，購房者觀望情緒會更濃，而打包整體出售可以在最短時間內收回先期投入。

深圳一些地產業內人士表示，“斷血”房地產項目的轉讓此前就存在，但大都在圈內私下進行，出讓項目的開發商不希望外界知道，以免引來大家對其資金狀況的猜疑。在產權交易所公開掛牌不僅對開發商的聲譽影響很大，價格也不理想?，F在，用這種公開形式來找尋買家的開發商有所增加，這些開發商是不得已而為之。他們的資金鏈已特別緊張，但一時難以找到下家接盤，只得公開掛牌。

融資困難與市場資金看空樓市、不愿接最后一棒有關。林曉華說，自貨幣政策緊縮后，許多房地產開發商通過發行房地產信托產品融資，但隨著房地產調控的深入，一些信托產品出現兌付風險，市場資金一改此前對房地產信托的熱捧狀態，房地產開發商融資更加困難。如果通過民間借貸，成本又太高，借來的高息資金用于拿地過程中的資金騰挪還行，但用于開發是無法承受的。

不過，雖然越來越多的開發商找豐生談轉讓，但他認為目前報價仍然過高。“愿意轉讓的信息多了，但對方出貨還不是特別迫切，估計還能扛一段時間?！必S生說，真正的抄底機會可能在明年顯現，預計部分地區的房價會下跌百分之二三十。

雖然投資機會逐漸顯現，但他也看到了其中的風險。他的策略是，不預測具體的底部，也不預測底部的具體時間，靜觀調控形勢的發展，隨市場風向而變，畢竟暴利的年代已結束，房地產以后可能變成一個很平常的傳統行業。