究竟還能降多少?

溫家寶總理日前表示，房地產市場調控絕不可以有絲毫動搖。我們的目標是既要使房價回歸到合理的水平，同時又促進房地產業持續健康發展。那么房價究竟下降多少才是“合理水平”

房價的合理與否，從來都是和各地居民的收入水平和經濟發展相對而言的。房價收入比也是國際通用的衡量標準。世界銀行和聯合國人居中心認為，房價收入比在3-6之間為“合理”；一旦數值超過6，就屬“房地產泡沫區”；而超過7時，更會被公認為“全球房價最難承受地區”。

有專家稱，房價收入比從來不適用于中國的房市。果真如此嗎？事實上，早在1998年房改的“頂層設計”中，就對房價和“個人承受能力”進行了具體的規定，即在停止住房實物分配后，如果一個地區一套建筑面積為60平方米的經濟適用住房(當時的供房主體)，它的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比在4倍以上，“可以對無房和住房面積未達到規定標準的職工實行住房補貼”。也就是說，1998年房改明確，城市居民只要拿出家庭4年的收入，就可以買得到一套60平米的住房。這也是最早的“中國特色的房價收入比”。

但是，在房價多年暴漲累積出的高房價的今天，不要說房價收入比4，就是要以房價收入比6的“合理水平”來作為調控的目標，顯然也是不現實的。目前，中國大中城市的房價收入比平均在12-15左右(一些一線及重點城市甚至超過20)。

很顯然，當前房地產泡沫過大，并非是住房消費者的供求關系緊張推高的，而是住房投機炒作者炒高的。住房作為一個消費市場，理性的價格就是絕大多數人可接受及有支付能力購買。這個市場不是少數人賺錢的工具，而是保證全體居民住房條件不斷改善。如果住房市場是一個投機炒作盛行的市場，不僅不利于國家經濟的健康發展，而且會損害廣大民眾的利益。

使房價回歸到合理水平不僅在于讓住房市場回歸本性、回歸到居住功能，還在于讓住房市場成為真正通過價格機制運作的市場。前幾年，不少人主張中國住房市場價格只漲不跌，只要購買住房就可以賺錢，把中國的房地產市場炒翻天，把房地產泡沫吹得巨大，因為這樣更容易讓人民的財富短期內流入少數人口袋里。但實際上無論是消費市場還是投資市場，沒有只漲不跌的價格，也沒有只跌不漲的價格，市場價格永遠是漲跌波動的，否則就無市場可言。

房價的合理回歸，一方面是要激活被高房價所壓抑的居民住房消費，解決市民的住房問題；另一方面，又要能保證“傷筋動骨”的房價大降，不會對房市及整個經濟層面產生大的負面效應。

綜合權衡，最現實并最有可能操作房價調控的“合理目標”，房價收入比應該設定在7-9之間(高出國際公認的合理水平50%以內)。而且后者這些“高位值”，應該還是全國城市的平均水平。一些房價高居不下的一二線熱點城市，在實際操作中還可能允許有個別“突破”。

據此測算，全國城市的房價，平均要下降四成以上，才能達到上述的房價回歸的理想目標。房價下降四成，是否會對經濟產生負面影響？眾所周知，房價大跌，經濟安全上影響最大的就是銀行業。而時任銀監會主席的劉明康曾在多個場合反復強調：銀行業可承受房價下跌四成，風險總體可控。表明房價下降對經濟影響有限。

當然，房價下降四成僅是理想目標，這個目標是不是調控的目標，能否實現這個目標，則要考慮多重因素，其中，最重要的因素便是調控的決心。