地王割肉再燃拐點預(yù)期

龍湖、中海、萬科、恒大等大型房企不僅紛紛在北上廣深等一線城市高調(diào)促銷，部分樓盤價格跌幅甚至接近五成，

10月份，在市場持續(xù)低迷和資金緊繃的巨大壓力之下，龍湖、中海、萬科、恒大等大型房企不僅紛紛在北上廣深等一線城市高調(diào)促銷，部分樓盤價格跌幅甚至接近五成，而且在二三線城市更是祭出降價大旗，樓市過冬已經(jīng)成為開發(fā)商共識。

國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，10月，70個大中城市中有34個城市新房價格環(huán)比下降，38個城市二手住宅價格環(huán)比下降，新建商品住房價格環(huán)比平均下降0.14%。這是2009年3月以來，首次出現(xiàn)新建商品房價格下跌城市數(shù)量超過上漲城市，房價環(huán)比下降已在全國范圍內(nèi)確立。

一線城市“割肉”

今年三季度以來，北上廣深等一線城市多個昔日“地王”樓盤“割肉”降價。

在北京，2009年至2010年榮膺“地王”的項目中，除了部分四環(huán)內(nèi)稀缺地塊銷售依舊良好，比如金茂府、富力十號等樓盤，其他大部分“地王”項目往日雄風(fēng)已不復(fù)存在。

自限購政策出臺后，部分地王項目的銷售“量價齊跌”之勢難改。據(jù)了解，遠洋·天著、中信新城等最新均價較最新報價均有所下降。其中，遠洋·天著的降價最為顯著，其今年3月的報價為最低1100萬元/套，而11月6日推出總價800萬元/套的380平方米特價房源，降幅超過27%。在上海，據(jù)記者統(tǒng)計，2009-2010年出了11個不同類型的“地王”。除了新江灣C6地塊、唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)地塊、南翔地塊、青浦趙巷等四個“地王”項目已上市外，其他七個“地王”項目均未上市銷售。

2009年12月，上海新城萬嘉房地產(chǎn)有限公司以9.536億元拿下嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)地塊，樓板價高達1.3199萬元/平方米，創(chuàng)下當(dāng)時區(qū)域樓板價“地王”。兩年后的今天，該地塊建起的“新城公館”，近期卻開始大幅降價，開盤3天內(nèi)推出特價房源100套，原來單價每平方米2.6萬元到2.8萬元，單價直降6000元到7000元，團購價1.8萬元到1.9萬元。

在深圳，2009年的總價地王位于觀瀾的橫坑水庫片區(qū)，金地集團以24.4億元的高價購入。2009年深圳的單價地王位于寶安的尖崗山地塊，該地塊被招華地產(chǎn)以5.3億元拍下，折合樓面地價每平方米18874.64元。

如今，這兩塊當(dāng)年地王都已躋身深圳頂級豪宅行列，但是由于深圳執(zhí)行嚴格的限購限貸政策，成交都比較低迷。

位于深圳觀瀾的2009年總價地王被金地集團開發(fā)成天悅灣項目。天悅灣于今年9月正式開盤，天悅灣的銷售人員向記者介紹，目前該項目的主力戶型為疊加別墅和復(fù)式洋房，均價分別為每平方米3.7萬元和2.6萬元。這位銷售人員表示，天悅灣的銷售情況比想象中還不理想，目前第一期推出164套單位，售出60余套。

較之于“地王”樓盤，北上廣深等一線城市的其他樓盤的降價潮似乎來得更猛烈一些。

記者了解到，近期北京打折促銷的樓盤明顯增加。位于通州新城的京貿(mào)國際城日前推出了13400元/平方米的特價房，而去年4月該樓盤的均價達26000元/平方米。與去年4月相比，目前其價格的降幅接近50%。無獨有偶，同樣位于通州新城的東亞逸品閣也推出了13200元/平方米的“超低意向價”。銷售人員介紹，目前辦理會員卡還可以得到日減200元的優(yōu)惠，參加團購還能得到其他額外優(yōu)惠。

與此前類似，目前北京地區(qū)降價明顯的樓盤仍集中在通州、大興和房山等郊縣區(qū)域，但降幅與前三季度相比更大。例如，大興區(qū)的領(lǐng)海朗文世家項目去年7月的售價為22000元/平方米，今年6月售價維持在19000元/平方米，近期進一步降價至14500元/平方米。位于東五環(huán)外的北京像素項目前期售價為22000元/平方米，最新推出的平層價格降至11600元/平方米。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，10月北京新建商品住宅價格環(huán)比下降0.1%，今年以來首次出現(xiàn)整體環(huán)比負增長的局面，而上海、深圳、廣州等其他一線城市房價10月也出現(xiàn)了環(huán)比下跌。

“傳染”二三線城市

龍湖、中海、萬科、恒大等大型房企發(fā)起的“降價潮”已迅速蔓延到二三線城市。

11月15日，萬科在南京的樓盤萬科金色領(lǐng)域喊出“9900元筑底價”，首批推出的200套房源當(dāng)天便一搶而光。該樓盤推出的9900元/平方米帶精裝修的價格，甚至低于同區(qū)域的二手房價格，吸引了大批購房者。

同樣在南京有新盤在售的保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)也在醞釀進行降價促銷。有消息稱，保利羅蘭香谷可能會對部分房源給出較為勁爆的優(yōu)惠，部分房源價格甚至?xí)氐健?”字頭。中海地產(chǎn)在南京江北的新項目萬錦熙岸，也有可能采取低價策略。天正濱江、六合的龍湖半島等樓盤也紛紛跟進。

比南京樓市表現(xiàn)更加突出的杭州樓市成為房企價格戰(zhàn)的“主戰(zhàn)場”。金隅觀瀾時代推出的百人團購活動，價格降到了8968元/平方米起，基本上相當(dāng)于該樓盤2009年七八月份水平。

同為二三線城市的青島也有大型房企率先降價。青島市李滄區(qū)的萬科生態(tài)城精裝修起價6885元/平方米，主力戶型產(chǎn)品的單價在7000多元。目前同區(qū)域的樓盤均價都在9000元/平方米以上。

安徽省蕪湖市也出現(xiàn)樓盤由于大幅降價而被業(yè)主打砸的場景，綠地在蕪湖的某樓盤一個月之內(nèi)每平方米價格由7000元降至4000多元，甚至在一周內(nèi)價格就下跌超過千元。

成都、天津、西安、重慶等地樓市均出現(xiàn)不同程度降價。中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)顯示，10月100個城市的住宅平均價格連續(xù)第二個月環(huán)比下降，且降幅擴大，環(huán)比下跌城市數(shù)量也為今年以來單月最多。

回購“噱頭”不買賬

樓盤價格深度“跳水”招來了老業(yè)主維權(quán)風(fēng)波。對此，不少開發(fā)商堅稱按市場規(guī)律出牌，拒絕老業(yè)主的補差價要求，但也有不少開發(fā)商做出了增值回購、補齊差價、無條件退房等承諾，期待快速跑量。面對花樣翻新的特色承諾，很多購房者并不買賬，仍然持幣觀望。

在深圳，11月24日，即將開盤的綠景香頌項目宣布，購房者在購房時可以和開發(fā)商簽訂一份“三年原價回購協(xié)議”。根據(jù)這份協(xié)議，若購房者在三年后提出申請，開發(fā)商愿意以合同原價對房產(chǎn)進行回購。

然而，綠景香頌的風(fēng)頭很快就被最新的“三年回購”升級版給搶走了。計劃在12月3日開盤的十二橡樹莊園宣布，將推出“3年回購，5%增值計劃”。開發(fā)商承諾，如3年后房產(chǎn)低于購買原價，開發(fā)商原價購回，并多給予總房款5%的增值補償。

不過，截至目前，綠景的承諾還停留在口頭層面，銷售人員稱具體條款要等到12月3日開盤才能公布。開發(fā)商承諾的回購屬于二手房交易，根據(jù)深圳今年7月頒布的二手房交易規(guī)則，交易購買不足5年的住房將按照計稅價格的5.6%征收營業(yè)稅及附加。而綠景方面稱，未來回購需交的相關(guān)稅費由雙方“各自承擔(dān)”。記者在該項目售樓現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，多位看房者表示，“回購承諾”只是一個噱頭，不如返還差價來得實在。

在上海，樓盤“補齊差價”承諾頗為盛行。記者了解到，之前大幅降價的新城公館，在降價的同時做出承諾，對前期原價購房業(yè)主一律補差價；購買特價房的客戶簽訂保值協(xié)議，交房前3個月有任何降價一律按最低售價補償差價。作為上海第一家承諾對老業(yè)主補差價的樓盤，新城公館敢于做出這種承諾有其特殊性，該樓盤開始銷售時間不長，之前只售出10來套，補償總額較少，老業(yè)主方面比較容易處理。不僅如此，新城公館還與每一個購買特價房的客戶都簽訂保值協(xié)議，保證在交房前3個月，如果有任何一筆房源售價低于此次特價的，將一律按最低售價補償差價。

在北京，此前由于降價引發(fā)老業(yè)主維權(quán)的項目通州華業(yè)東方玫瑰，開發(fā)商曾給出所謂的多重特殊補償，包括：直接沖抵物業(yè)費或車位租賃費；享八折后再直接沖抵折后購置款；無約束換房；無理由、無條件退房。近日，該樓盤再度低價推盤，起價12000元/平方米，比此前特價房的水平上再次下降3000元左右。

然而，開發(fā)商的這些特色承諾效果如何尚存疑問。一位購房者向記者表示，當(dāng)前樓盤的各種回購、補差價承諾還難以打動他掏錢買房，關(guān)鍵還是要看樓盤實質(zhì)性降價幅度有多大。“此外，如果房企將來經(jīng)營不善，這些承諾如何兌現(xiàn)也是個問題。變數(shù)太多。”