房地產信托或陷兌付危機

信托兌付的即時性和開發周期的長期性存在矛盾。在房地產業下行的趨勢下，部分房地產信托的標的項目銷售率很低，由此可能陷入兌付危機。

當信貸和股市融資閘門收緊之后，信托一度成為房地產企業緩解資金饑渴的“解藥”。然而在樓市冰凍、房價下行、銷售低迷的背景下，信托這一解藥有可能演變成“毒藥”。

業內人士提醒，明年開始，房地產信托計劃將進入密集兌付期，但是不少信托計劃的標的項目并沒有實現理想的銷售業績，這意味著，信托計劃可能面臨到期后還不上錢的窘境。兌付一旦成問題，房地產信托就有可能步溫州民間借貸危機的后塵。

近年來中國信托業呈現出了爆炸式的增長。2011年第三季度，中國信托機構管理的資產規模增至4.09萬億元，其中17%的信托資金涉及房地產業。據普益財富統計，2010年上半年房地產信托新增規模1407億元，2010年全年新增2864億元，而今年上半年新增為2078億元，截至目前，房地產信托的存量規模已超過6000億元。

對于遭遇債務重壓和銷售萎縮兩面夾擊的房地產企業而言，信托融資一直是十分受歡迎的資金來源。但這種做法有可能是飲鴆止渴的方式。一般而言，房地產信托的融資成本很高，資金利率普遍在12%以上，加上信托機構的管理費、銀行的托管費等中間費用，融資成本估計超過20%，部分信托融資利率甚至高達30%，遠高于銀行同期貸款利率。如此高的借款利率對于房地產業而言是難以持續的。

作為資金緊張時的權宜之計，開發商通過信托途徑籌集現金頭寸可以緩解燃眉之急，不過，目前的房地產信托計劃絕大多數是為項目籌集開發資金。顯然，信托兌付的即時性和開發周期的長期性存在矛盾。在房地產業下行的趨勢下，部分房地產信托的標的項目銷售率很低，由此可能陷入兌付危機。

房地產信托期限以2年期和3年期居多，平均期限在2.5年左右。2009年下半年開始房地產信托密集發行，由此推算，2012年后房地產信托將進入集中兌付期。但截至目前，多數項目的銷售情況很不樂觀。

成交極度萎縮，開發商拿什么去還信托？據報道，已經有南京地產信托項目不能到期正常兌付；上海也出現個別房地產信托兌付難的問題。有的項目用發行新信托來償還舊信托，有的則由信托公司直接監管，還有的則與一些資產管理公司私下協議解決。

總體來看，大型開發商有較充足的土地儲備，貨幣資金也較為充裕；但中小開發商融資渠道較少，或愿意支付更高的融資成本，導致信托資源在一定程度上向其傾斜，因此也增加了房地產信托的系統性風險。信托機構做信托產品時雖然要求的抵押率也很高。但房地產行業的滑坡不僅會降低開發商償還貸款的能力，也將導致開發商資產價值的縮水。信托機構持有的抵押品的價值最終可能只相當于未償還債務的一小部分。

兌付危機和可能的違約跡象已引起監管層的重視，銀監會防控風險的措施也在升級。6月銀監會要求將房地產信托從“事后報備”改為“事前報備”后，又對項目立項“窗口指導”，實質上實行審批制。10月銀監會叫停渤海信托、方正東亞信托、四川信托、五礦信托四家信托公司的房地產信托業務，為期3個月。業內專家建議，除收縮房地產信托外，加強對房地產信托項目的跟蹤和監管，敦促開發商加快資產抵押品的銷售率和周轉率，也是防范房地產信托兌付危機的重要舉措。