以房養(yǎng)老的“倒按揭”秀

有評論認(rèn)為，“倒按揭”住房養(yǎng)老模式?jīng)]有考慮中國的住房最多只有70年產(chǎn)權(quán)。其實，住房產(chǎn)權(quán)問題倒不大，因為所有人都面臨商品房有限產(chǎn)權(quán)問題，相信國家到時候會有合情合理的解決方案。

“以房養(yǎng)老”話題最近成為熱點，透視出三個無奈：一是房地產(chǎn)熱突然間大幅度降溫，有房子的人不知道是該賣，還是留著養(yǎng)老；二是物價水平仍然高企，投資卻缺少渠道，多年積累的血汗錢不能保值；三是中國老齡化問題越來越尖銳。

于是，一些人提出“倒按揭”的以房養(yǎng)老模式，一些金融機(jī)構(gòu)還搶先試水。我們先來看一看“倒按揭”以房養(yǎng)老模式是怎么回事。

最先實行住房“養(yǎng)老按揭”的一些金融機(jī)構(gòu)這樣規(guī)定：借款人為養(yǎng)老人本人或法定贍養(yǎng)人，必須有兩套住房，養(yǎng)老人本人須年滿55歲，貸款金額根據(jù)擔(dān)保物價值和養(yǎng)老人養(yǎng)老合理需要的資金確定，計劃累計貸款金額最高不超過所抵押住房評估價值的60%，且每月實際支付養(yǎng)老金額最多不超過2萬元。貸款期限最長不超過10年，利率按照央行公布的同檔次基準(zhǔn)利率或上浮執(zhí)行。

這個辦法偽在哪？首先，既然有兩套住房為什么要抵押貸款呢？抵押貸款只能按60%計算，而且還只能分月得到貸款，扣除貸款利息后真正得到的養(yǎng)老錢能不能養(yǎng)老還不知道，為什么不賣一套房子養(yǎng)老呢？另外，養(yǎng)老貸款只給十年，55歲開始辦理住房抵押養(yǎng)老貸款，65歲到期了，以后的幾十年怎么辦？還得再辦貸款或者尋找其他的養(yǎng)老辦法，屆時房價是不是還值那么多錢？

最不靠譜的是房價評估與未來房價走勢。國外能夠開辦住房養(yǎng)老貸款的國家一般房價相對穩(wěn)定，尤其是住房政策很穩(wěn)定，CPI也相對穩(wěn)定。而我國目前正在探索未來適合中國的住房模式，處于政策不穩(wěn)定期，也是房價不穩(wěn)定期，加上處于物價高漲期，相信很少有金融機(jī)構(gòu)敢于跟著試水。

有評論認(rèn)為，“倒按揭”住房養(yǎng)老模式?jīng)]有考慮中國的住房最多只有70年產(chǎn)權(quán)。其實，住房產(chǎn)權(quán)問題倒不大，因為所有人都面臨商品房有限產(chǎn)權(quán)問題，相信國家到時候會有合情合理的解決方案。

最大的問題有兩個：一是住房必須折舊。越老的房子越不值錢，而需要住房養(yǎng)老的恰恰是低收入人群，是只有一套房子的人。房子在貶值，養(yǎng)老貸款很可能越來越少，因此參加住房貸款養(yǎng)老的人注定是極少數(shù)；二是房屋建設(shè)規(guī)模與人口結(jié)構(gòu)變化趨勢成反比。房子越建越多，商品房已經(jīng)嚴(yán)重積壓，還要大建保障房，將形成極大的供過于求態(tài)勢。

人口結(jié)構(gòu)變化趨勢一定是慢慢減少的，尤其是城市。未來十幾年，由于需求總體下降，大量老人去世后，越來越多的房子會流向市場，成為“賤賣品”，房價肯定會大幅度下跌。房價一大跌，相信沒有金融機(jī)構(gòu)還想辦住房養(yǎng)老貸款。更何況那一點點貸款也無法養(yǎng)老。

很顯然，炒作“倒按揭”住房養(yǎng)老模式干擾了我國養(yǎng)老主流模式的探討，干擾了覆蓋面更大、更可持續(xù)、更體現(xiàn)國家關(guān)懷的養(yǎng)老制度的建立。當(dāng)然，“倒按揭”住房養(yǎng)老模式的設(shè)計者和炒作者們，也提出了一個嚴(yán)肅的問題：靠什么保住勞動者的勞動力價值，保住勞動者在過去十幾年創(chuàng)造的財富，花大價錢購買的住房能不能保值，都是需要探討的問題。

未來住房越來越多，但高質(zhì)量的住房未必越來越多，地段好的住房一定是稀缺品。隨著生活水平的提高，改善性住房是未來住房建設(shè)的大趨勢。未來住房的品質(zhì)不僅在住房的大小，更不在毛坯房的造價，關(guān)鍵還在裝修和擺設(shè)。退一步說，要真想以房養(yǎng)老，只能考慮投資高品質(zhì)住房。