簡析中國房地產財富效應

【摘要】本文試圖用實證的方法分析中國房地產的財富效應，探討其效應對消費和投資的影響，得出中國房地產的財富效應對于消費和投資都具有正的影響效應，說明了中國的房地產經濟具有明顯的投資甚至投機性質。

【關鍵詞】房地產；財富效應；消費；投資；實證分析

一、房地產財富效應的含義

所謂房地產財富效應，具體是指由于房產價格上漲（或下跌），導致房產所有者財富的增長（或減少），其資產組合價值增加（或減少），進而產生增加（或減少）消費，擴大（或縮?。┒唐谶呺H消費傾向，促進（或抑制）經濟增長的效應。事實上，房產財富上升，在預期收入增加和預期價格上漲的推動下，也促進了房產本身消費和投資的進一步增長。房地產本身具有消費品和投資品的雙重特性，他與其他的資產有著顯著的區別，使得房地產價格的財富效應可能為負或者為較小的正值。

二、房地產財富效應對消費及其投資的傳導渠道

1．房地產財富效應對消費的傳導渠道：（1）實現的財富效應。房地產作為一種重要的資產形式，其價格的上升導致總財富的增加，消費者可以通過抵押貸款或者賣掉房子進行再融資，從而增大了當期的消費。所以這種實現的收益對個人消費產生積極的影響。（2）未實現的財富效應。如果房價升值的時候，消費者沒有出售房產或者沒有進行再融資（抵押貸款），但是由于財富貼現值的增加，消費者預期他們比以往更富有，這種沒有兌現的財富也會促進消費。這種是正的促進作用。（3）預算約束效應。消費預算約束效應的大小，取決于購買住房的消費者的比率。對于擁有房地產的消費者來說，房地產價格的上升可以促進其財富的增加，但是對于沒有住房的或者主要依賴租房的消費者來說，房地產價格的上升會推動租金的上漲，使這些租戶的實際收入下降，進而減少其消費，這是負的促進作用。（4）流動約束效應。這一效應的具體影響隨著金融體系的特點不同而不同。具體的說，房地產價格上升了，消費者可以用升值的住房申請更多的貸款，獲得更大的流動性，但是如果房地產價格大幅下跌，銀行也會根據風險的重新評估，同時要求住房者提供更多新的信用保障，從而加大了消費者的流動性約束。這一點反應了房地產財富負面效應。（5）替代效應。如果房地產價格大幅上升，那些原來計劃購買住房的家庭要面對較高的首期付款和未來更多的貸款，因此這樣的購房家庭會減少開支。住房價格的上漲會促使消費者未雨綢繆，減少當期消費。如果房地產價格不斷攀升，居民的很大一部分收入花費在居住上，從而對其他消費品的購買力下降，可能會影響整個國民經濟的健康發展。因此這也是負的促進作用。

2．房地產財富效應對投資的傳導渠道：房地產的財富效應更加明顯。投資于房地產的人，只要房價上漲，就可以帶來直接的收益，不論是出租還是再出手，都是一種直接可以獲得財富收益的方式，財富效應非常明顯。而用于消費的房產所有者，即使房價上升，他們也不可能像房產投資者那樣賣掉住房或拿來出租，因此房地產的財富效應對于投資者而言，更加明顯，而對于消費者而言，這種效應就相對小。

三、房地產財富效應對消費以及投資影響的實證研究

（一）數據的選取

房地產的財富效應，主要體現在房地產價格上，本文采用全國房屋銷售價格指數來代替房地產財富效應(P-property)，而房地產消費（C-consumption）采用每年商品房銷售總額來代替，而房地產開發投資額則代表了房地產投資(I-investment)。根據國家統計局公布數據，國家是從1997年才開始統計全國房屋銷售價格指數，所以我們實證分析的數據區間從1997～2010年，最新的2010年全國房屋銷售價格指數，由于國家統計局尚未公布，我們就由已經公布的七十大中城市房屋銷售價格指數代替。

（二）模型的設計

1．房地產財富效應（P）對房地產業消費（C）影響的實證分析。根據現代消費函數理論，建立房地產財富效應的消費函數模型，為了消除時間序列異方差，我們分別對房地產財富效應（P）和房地產業消費（C）加以取對數處理，最后建立的實證模型如下：LnC=α+βLnP1+μ，其中α為常數項，μ為擾動項。用Eviews進行回歸分析，得到回歸方程：LnC=－13.429+4.672LnP1，s.e（1.739）（0.359），t統計量（－7.722）（13.024），R2=0.934，AdjustedR2=0.928，F=169.612，S.e=0.295，DW=0.592。從回歸結果看，在1%的水平下，t統計量是顯著的，擬合優度基本可以，整個模型基本可以通過檢驗。但是從回歸模型來看，價格和消費是正相關的關系，與一般的消費理論（價格與需求之間負相關，價格越高，需求越低）相悖。因為房地產業與普通的消費品有所區別，房地產業消費是隨著價格的上升而上升，這說明我國的房地產市場，投資性比較強。

回歸方程表明，房地產銷售價格指數上漲1%，房地產消費會增加4.672%，房地產銷售價格上升對其本身的消費還是有著較強的拉動作用，符合人們在股票市場上，看漲不看跌的投資心理?；貧w系數為正，綜合前面所討論的幾種傳到機制而言，我國房地產市場對其自身的產生是正財富效應。說明第一種和第二種傳導機制比其他傳到機制所起的效應大，擁有多套住房，在房地產價格上升的時候，進行出售或者抵押等再融資方式進而使財富增加，增加消費的正效應比負效應大。進而說明，在消費者的力量博弈中，投資消費占據了上風，我國房地產市場中投資消費主導著市場發展，我國房地產價格不斷瘋長，可是房地產的銷售卻不降反升的非?，F象。這在具有中國特色的整個房地產市場，也是有理可依的。我國可居住的領土有限，貧富差距也巨大，但是人口數量龐大，無房者占大多數，因此使得無房者對房地產市場發展方向的影響有限。中國的房地產市場，投資性和投機性非常強，這種投資性行為推高了房地產價格，進而也不斷增加這些房產投資者的財富，進而使貧者越貧，富者越富，就是所謂的“馬太效應”。長期房地產的瘋長，會使中國的貧富差距不多擴大，也使眾多的無房者失去最基本的居住權利，會給整個社會帶來更多不安的因素。

2．房地產財富效應（P）對房地產投資（I）影響的實證分析。正如前面所分析，根據投資理論，建立房地產財富效應的投資函數模型如下：LnI=δ+γLnP2+ε，其中δ為常數項，ε為擾動項。用Eviews進行回歸分析，得到回歸方程：LnI=－9.379+3.867LnP2，s.e(1.235)(0.255)，t統計量(－7.592)(15.172)，R2=0.951，AdjustedR2=0.946，F=230.188，S.e=0.210，DW=0.265。從上述回歸結果可以看出，在1%的水平下t統計量是顯著的，擬合優度也比前面的模型擬合優度更高。從回歸方程表明，房地產價格對其投資有正的拉動作用，即是房地產銷售價格指數上漲1%，則房地產投資增加3.867%，這個回歸結果符合我們一般的投資原理，即商品價格的上漲會帶動投資增加的原理。

由房地產財富效應的傳導機制理論分析，房地產財富效應對投資具有正效應，但是對消費的效應卻不明顯為正或為負，這主要是因為影響房地產價格和消費支出的因素并不唯一，許多因素是相互影響甚至相互抵消。但是由以上的實證分析結果可以得出，就中國而言，房地產財富效應對消費以及投資都具有正向的影響作用，而且對于消費的影響作用是大于投資的影響作用（消費函數的相應系數是4.672，而投資函數的相應系數是3.867）。房地產正的財富效應說明市場中投資消費占據主導力量。這就導致了我國房地產市場上存在大量的投機因素，近年來，這種投機因素愈演愈烈，并造成了我國房地產價格畸形瘋漲。房價的不合理上漲，不斷催生的房地產泡沫不但影響了房地產市場的健康發展，而且損害了公民的權利，不利于民生工程的建設，影響整個社會的穩定發展。

參考文獻

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