關于企業中投資性房地產會計準則的問題研究

【摘要】隨著經濟的發展和投資觀念的改變，將房地產作為一種投資手段，已是非常普遍的經濟現象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業中流行，甚至成為一些企業新的經濟增長點。

【關鍵詞】投資性房地產；公允價值；財務指標

投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產在用途、狀態、目的等方面與企業自用的廠房、辦公樓等作為生產經營場所的房地產和房地產開發企業用于銷售的房地產是不同的。投資性房地產是一種經營活動，主要形式是出租建筑物、已出租土地的使用權，這實質上是讓渡資產使用權而取得的使用費收入。投資活動的另一種形式是持有并準備增值后轉讓的土地使用權，其目的是為了增值后轉讓賺取增值收入。公允價值，是指在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據以進行資產交換的金額。公允價值計價，使投資性房地產公司的巨額資產浮出水面，凈資產值將會得到較大幅度的提升，同時，公司對于市場的依賴更大。而在后續計量中，以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

一、投資性房地產的初始計量

（1）外購的投資性房地產。對于企業外購的投資性房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。企業購入房地產，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應當先將外購的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開始日或用于資本增值之日起，再從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。（2）自行建造的投資性房地產。企業自行建造的房地產，只有在自行建造或開發活動完成的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產。企業自行建造的房地產達到預定可使用狀態后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應當先將自行建造的房地產確認為固定資產、無形資產或存貨，自租賃期開始日或用于資本增值之日起，從固定資產、無形資產或存貨轉換為投資性房地產。

二、采用公允價值計量模式進行后續計量的投資性房地產

企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：第一，投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。第二，企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。

三、公允價值計量模式對投資性房地產會計信息的影響

1．增強投資性房地產會計信息的相關性。對于投資性房地產，我國原來的處理是，把其作為存貨、固定資產或無形資產核算，對后兩者要按期計提折舊或攤銷，這樣其賬面價值在逐漸減少，而事實是近年我國房地產價格快速上漲，有的甚至上漲幾十倍，我們按原來的核算方法不能反映企業資產的真實價值，不利于會計報表使用人對企業做出準確的評估，那么在采用公允價值計量投資性房地產后，會計報表可以實時的反映出企業資產的市場價格，增強了會計信息的相關性，真實滿足報表使用人的需要。

2．增強投資性房地產會計信息的可靠性。在增強相關性的同時，我們還要考慮投資性房地產的公允價值是否可靠，我國新的會計準則對判定投資性房地產公允價值的標準比國際會計準則更為嚴格，其要求公司應從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計，不允許公司采用評估手段，確定投資性房地產的公允價值，這樣的規定使公允價值的取得更有依據，不容易引起爭議。

3．增強投資性房地產會計信息的可比性。新的會計準則中，對投資性房地產按國際目標會計準則的形式單獨核算，同時又規定了嚴格的前提條件，這既與國際會計準則趨同，又適應我國的國情，也增強了會計信息的可比性。

四、公允價值計量模式對企業財務指標的影響

因為投資性房地產的公允價值要隨市場變化而上下波動，這樣勢必會給企業總資產、凈資產、利潤、凈資產收益率等重要財務指標帶來影響。最初采用公允價值模式時，由于近年我國房地產價格的大幅上漲，現在的市場價格是取得時的幾倍甚至幾十倍，這使企業總資產、凈資產大幅增加，但是由于新準則規定自用房地產或作為存貨的房地產轉換為投資性房地產時，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入公允價值變動損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入資本公積——其他資本公積，這樣投資性房地產溢價部分就不會增加企業利潤，但會大幅增加所有者權益，導致凈資產收益率大幅降低，其他相關指標也會出現大幅波動，而在后續計量中，由于不計提折舊和攤銷，則會增加利潤，又因為后續計量中公允價值變動損益都被計入利潤，如果公允價值隨市場價格下降，則又會引起資產和利潤的減少，這樣導致利潤隨房地產市場價格的波動而變化，但卻不會帶來實際的現金流。采用公允價值后，利潤的信息含量更加豐富，房地產的市場價格成為利潤波動的重要因素，增大經營成果的不穩定性，也影響到許多重要的財務指標變化，這些都會影響報表使用人對企業價值的判斷，也增加其分析財務報告的難度。

五、公允價值計量模式對企業納稅的影響

“企業提供的會計信息應當與財務報告使用者的經濟決策需要相關，有助于財務會計報告使用者對企業過去、現在或者未來的情況作出評價或預測。”相關性是企業基本準則對會計信息的質量要求之一，因而歷史成本不再是唯一的主要計量屬性，公允價值被正式引入我國會計準則體系。與國際財務報告準則相比，雖然我國的《投資性房地產準則》增加了采用公允價值模式的前提條件，即只有在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，才可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，限制了采用其他的估值技術來確定公允價值。但公允價值計量屬性的啟用，必然使其在不同會計期間的價值產生變動。公允價值的引入在《投資性房地產準則》中會對當期損益產生影響的情況主要有：一是將投資性房地產轉換為自用房地產，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。二是將自用房地產或存貨轉換為投資性房地產，公允價值小于原賬面價值的差額計入當期損益。公允價值大于原賬面價值的差額計入資本公積，而處置時需從資本公積轉入當期損益。三是期末計價時，投資性房地產應按當日的公允價值調整賬面價值，差額計入當期損益。《企業會計準則——基本準則》中明確規定企業應當以權責發生制為基礎進行會計確認、計量和報告，而稅法的理念則是強調收付實現制，即以企業實際產生的現金流為征稅依據。當會計和稅法規定存在不同觀念時，稅金的計算應遵循稅法規定，對會計利潤進行納稅調整。所以在成本模式下，對已出租的建筑物或土地使用權可以計提折舊或攤銷，現行稅法規定當期計提的折舊費用和攤銷費用可在稅前全額或部分抵扣(超過稅法稅前扣除標準需作納稅調整)；企業采用公允價值模式計量的，則不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，也就享受不到稅前抵扣的優惠。

《投資性房地產》采用公允價值模式計量是為了與目標會計準則趨同，采用公允價值模式也能更真實的反映企業在市場中的價值，但是，對于投資性房地產的公允價值計量，我們還需要繼續探討，對其中的一些概念、方法還要有更細致、更有操作性的規范，減少企業采用公允價值模式的一些顧慮。同時我們也要看到公允價值隨著市場變化而波動，給企業帶來的影響只能改變企業資產賬面上的數字，并不能改變企業的核心盈利能力，公允價值的波動最終還是要回到自身真實的價值上，所以企業要想得到認可，還是要靠實實在在的經營，才能讓自己的企業立于不敗之地。

參考文獻

[1]企業會計準則委員會編．《企業會計準則——應用指南》．立信會計出版社，2006（11）

[2]趙延波．《淺談投資性房地產》．《財會月刊》．2008（4）

[3]余志勇．《投資性房地產新會計準則的影響分析》．清華大學出版社，2007（12）