商品房的后期維護問題解析

摘要：一個建設項目的全壽命周期不但包含建設前期、建設期，而且還有使用和拆除期各個階段。而后期維護涉及的使用期往往易被忽略。按現行的物業管理制度，開發商也容易忽視這部分工作。其實，不僅僅是施工中產生的優質工程，好的口碑常常是從這里而來。

關鍵詞：商品房 質量 后期維護 物業管理

1 產生背景

在建設后期維護方面。業主、開發商、承建商、供應商和物業常常因質量問題鬧出糾紛。其產生的根源和下述幾個方密不可分。

物業公司表面似個受氣包，按其生存哲學會輕松地把問題移交給開發商。這個過程簡單得沒有深入了解和思考，讓一些隨手可以解決或可以解釋的問題復雜化了。有的物業公司的維保人員是沒有受過培訓的老弱病殘，使之有先天缺陷。

開發商在建造過程中選擇以平行承包模式將土建、水電、門窗、欄桿、入戶門、電梯、樓宇對講、小區綠化和監控、消防、人防、二次供水等工程分別發包給相應資質的專業單位。導致了建筑工程后期維護最大的困難——維保單位眾多。首先，針對業主反映的問題須找出各自的施工單位、供貨單位、安裝單位；而后，對照合同逐一分解再傳給相應的單位；最后，每個單位不是時時刻刻都可以安排出人力物力來解決問題。態度不好的單位甚至還會拖延問題、相互推諉。如雨天窗邊滲漏，窗戶安裝單位的推說是土建施工單位的沒做好粉刷，土建施工單位又推說窗戶安裝單位沒封好膠而產生滲漏。來來去去，無視開發商的指令要求，不在乎扣質保金，使得開發商處境十分尷尬。

業主是商品房的最終消費者。業主對房屋建筑工程的評價形成了一個項目好壞的定論。在物價瘋漲、炒房者眾多的年代，小區內的空置房也不在少數。炒房者是準業主，他們不在意過手的房屋質量好壞，長期擱置移交鑰匙手續。在迎接這些房屋的真正業主到來后，某些如防水、裝飾、給排水、設備設施可能已經超了質保期，新業主面臨的缺陷得不到修復。

住宅專項維修資金被稱為房屋的“養老金”，由業主統一交納至房管部門。我市按未配電梯每平米35元、配備電梯每平米45元交存。這筆看似合理的錢須有三分之二的業主同意才能列支，且只承擔維修期后的修繕、更新、改造。在空置率高的情況下，使用條件頗為苛刻。

以上背景造成了建筑工程的后期維護工作面廣、難度大、影響也很大。完全解決幾乎不可能，但如何做到少出問題卻有路可尋。

2 解決思路

2.1 開發商應首先自身具備優良的品質意識和服務態度

實行總分包模式，由總承包商再發包給不同的專業承包單位，并統一協調和監督各分包單位的工作。

2.2 選好施工、供貨、安裝單位和物業管理單位

物業管理單位要及早介入到項目中來，提出合理建議、及時驗收隱蔽的安裝路線。認真負責的工作態度、優良的施工品質、耐心體貼的服務等都會令建筑工程的使用價值提高，產生良好的社會效益。

2.3 做好合同的簽定

合同的維保條款務必細化，使之有據可依、有章可循。

2.4 做好與物業單位的移交

移交工作詳盡具體，對繁瑣的設備設施須有培訓有規章。

3 案例

在博德·星泰名苑項目中做到了以下幾條：

①沒有改變原有的平行承包模式，但做到盡量減少參與單位。將土建、水電、門窗、欄桿、入戶門統一發包給一家施工單位完成，能避免不少扯皮現象發生。

②物業管理單位在設計階段就已確定，在施工階段介入了工作。

③與每個參與單位簽訂的合同中，維保條款力求細化，如將維保期訂為從“竣工驗收備案合格”日起算，而不是“竣工驗收合格”日，爭取了兩者時間差；同時，對無故不收房的炒房業主進行了某些合同約束。從而取得了良好的社會效益。

4 結語

現行各種制度包括工程承包制度、房地產開發制度、物業管理制度的不完善最終表現在以上幾方的矛盾上。能否最大地減少這些矛盾事件的發生，考量著包括政府在內的各方的能力。

參考文獻：

[1]物業管理條例.

[2]中華人民共和國建筑法.