新形勢下房地產投資風險管理分析

摘要：在房地產業高速發展的背后，其所帶來的風險也日益增大，如何認清目前房地產發展的新形勢，抓住機遇，科學的進行房地產投資風險管理，是一個非常值得探討的問題，本文主要從目前的房地產新變化、新形勢出發， 研究了加強房地產投資風險管理的風險；風險分類；加強管理的途徑：風險識別；風險測量；風險的防范與處理。進而提出如何進行有效的投資管理，滿足企業對最大經濟利潤的追求。

關鍵詞：新形勢 房地產投資 投資風險 風險管理

房地產投資風險是指房地產投資商或開發商因對某房地產投資的決策及客觀條件的不確定性而導致該房地產投資的資本損失或實際收益與期望收益產生負偏差的程度及其發生概率，即在房地產投資過程中遭受各種損失的范圍或幅度及其可能性。

房地產投資風險通常包括風險損失的范圍或幅度以及發生偏差的概率，包括直接或間接損失。

房地產投資風險的主要構成要素包括房地產投資風險因素和房地產投資風險損失兩個方面。

一、房地產投資風險管理

（1）房地產投資風險識別。房地產投資風險識別是指房地產開發商對房地產投資過程中存在的風險加以認識和辨別，并對其進行系統的歸類分析，以揭示風險本質的過程。其包括兩個階段，第一是感知風險，即識別出客觀存在的風險 事件；第二是分析風險，即分析引起風險事件的各種風險因素。（2）房地產投資風險測量。房地產投資風險測量是指房地產開發商在風險識別的基礎上，對房地產投資中某一風險的發生概率、損失程度和損失范圍進行估計和衡量，并評判其系統風險的風險度的過程。在房地產投資活動中，僅僅識別風險是遠遠不夠的，開發商還必須對其發生的可能性及影響程度進行盡可能的準確量化，為選擇風險防范與處理方法、進行正確風險管理決策提供科學的依據。（3）房地產投資風險防范與處理。房地產投資風險防范與處理是指房地產開發商在風險識別與風險衡量的基礎上，根據風險管理的目標選擇風險防范與處理的最優方法或方法組合，以有效地處置房地產開發過程中的各種風險。房地產投資風險防范與處理的方法主要包括風險控制、風險非保險轉移、風險分散等風險控制工具以及風險保險轉移、風險自留等風險財務處理工具。房地產投資風險防范與處理方法的選擇是一個綜合性的科學決策，既要針對風險的實際情況，又要根據開發商的經濟狀況、風險管理水平、風險處理方法的可行性，以及風險管理的成本和效用。

二、房地產投資風險管理所面臨的新形勢

1．社會經濟環境的變化

土地資源的有限性決定了建筑不可能無期限地蓋下去，房地產延伸性無法顯示，一旦過了這個階段，住宅市場基本上在二手市場上比較活躍。就房地產業而言，不少房地產開發商都在買地，研究容積率，蓋房子，然后銷售。我們發現，按照這樣的模式進行房地產開發、投資，可能存在以下幾大問題:一是高負債來押項目，買地;二是項目周期過長，資金回收太慢;三是現金流量不穩定;四是開發的項目值錢，而公司不值錢;五是經營本地化，很少跨地區經營。

2．信息與技術的變化

影響所有房地產參與者的一個重要變化是信息的極大豐富。這在兩個方面影響著房地產業。其一，計算機已使存儲及調出大量信息成為可能。例如，現在的投資者可隨時從電腦中調用特定房地產的相關資料。其二，衛星技術的使用也提供了大量的信息。人們將由航空攝影及衛星遙感而得的信息輸入電腦，再由電腦打印出內容詳盡的地圖。由于衛星會定期經過一個地方，這就使我們能夠通過衛星遙感觀察到城市的發展變化。

3．消費觀念的轉變

住房消費趨向健康化，住房結構與區位選擇必然成為了人們的關注熱點，這主要表現在以下幾個方面:一是建筑式樣與內部結構方面，如：外觀、照明、排水、樓道寬度、通風狀況等這些人們關注的熱點;二是建筑的配套設施方面，環保型和清潔型的配套設施將受歡迎，尤其對于空調，具有消毒功能的空調將受青睞，中央空調可能面臨尷尬;三是在房地產區位選擇方面，那些環境優美、設施配套齊全、空氣質量好的地段將受到歡迎。

三、新形勢下的房地產投資風險管理方法

新的形勢要求房地產投資風險管理工作中要跟著時代的步伐走，要進行改革和創新：要看到別人所沒有看到的新趨勢，從而搶占先機;在別人不顧一切向前沖時，能機智地“后退” 一步，也可能獲得機會。創新有兩種形式:一種是替代原有市場;另一種則是創造新的市場份額，而后一種創新意義更為重要。房地產投資開發企業要加強風險的防范，強化風險管理，可以從以下幾個方面進行投資風險管理創新： 1.投資觀念創新，知識經濟時代是技術發展和創新的時代，在客觀上必然要求投資人員樹立新的觀念。 2.投資內容創新，知識經濟時代，籌資、投資和利潤分配是企業投資的主題，知識資本運動成為投資的主要對象。3.投資制度創新，隨著投資內容的擴展，投資地位不斷提高，為適應知識經濟的要求，必須建立新的投資制度。

四、結論

房地產投資開發活動存在著各種各樣的風險，房地產開發企業要通過改革與創新，密切主要市場動態的變化，深入了解社會、信息技術、人們消費觀念的變化，根據新的變化而與時俱進， 將風險防范和控制的各項措施落到實處，使得投資理念、內容及制度方面全方位相互協調，把風險損失盡量降低。只有這樣，房地產開發企業才能在激烈的市場競爭中獲得生存和發展。

參考文獻：

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[2]樂嘉棟，彭勝林.建設項目投資管理[M].同濟大學，2004

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