關于我國保障性住房建設的若干思考

摘要：住房關系民生，特別是低收入家庭住房問題不僅是經濟問題，也是社會問題和政治問題，不能完全通過市場化來解決，政府要承擔責任。本文針對我國保障性住房發展狀況和出現的問題，提出相應的建議對策，以期對我國保障性住房的健康發展做出有益的探討。

關鍵詞：住房問題 保障性住房 保障機制

一、前言

20世紀80年代初，我國啟動了住房體制改革，福利分房舊體制逐漸讓位于住房商品化、社會化新體制，經過近30年的“房改”，住房商品化和社會化問題得到了很好的解決，住房不僅成了居民的居住場所，也成了居民保值增值、抵御通貨膨脹的良好投資品種。我國在進行市場化、商品化的住房體制改革的同時，也在構建住房保障體制。保障性住房涉及到大量的建設資金、土地和地方政府利益，住房保障規劃實施起來困難重重。因此，我們有必要針對我國今后將繼續建設1300萬套保障性安居工程的任務，可能存在的保障房灰色利益鏈，保障房能否都保障低收入群體，以及目前缺乏保障房準入機制和退出機制等系列基礎上，進而分析我國在推進保障性住房建設中可能出現的問題，并提出相應的政策建議。

二、我國保障性住房建設可能存在的問題

(一) 保障房土地問題不難解決，資金存在缺口

按照規劃，1000萬套保障房所需資金1.34萬億元，按照住建部的估計，經濟適用住房和“兩限房”需建設資金5000億元，主要由社會機構通過市場運作方式來解決；棚戶區改造需投資5000億元，其中，工礦企業和被改造的職工籌集3400億元。按照簡單測算，保障房每平方米建設成本僅1600元人民幣，其中主要是地方讓度土地出讓金收益，開發商降低贏利空間，維持在3%左右，即便兩項都能做到，保障房建設資金5000多億元的缺口也難以彌補。

(二) 缺乏保障房準入機制和退出機制

對于申請到保障房的中低收入者們，一旦收入有所提高，有足夠能力去購買商品房，而他原來申請到的保障房就無人過問了，通常情況下原中低收入者會把這套保障房出租或者出售，而出售時的價格往往是比照商品房的價格，這時，保障房就成了盈利的工具，失去了保障房真正的意義。這就產生了，申請時符合保障條件，給付后條件發生變化不再符合保障標準，但仍在享有保障成果，這與行政給付的“給付對象的特定性”相矛盾，尚需解決這一矛盾，否則，制度就會如一潭死水，新生的困難群體唯有通過不斷擴大制度覆蓋面而受益。如此循環往復，必將導致制度擴面無止境，保障人口無邊界。

(三)缺乏住房保障機制

住房保障計劃由中央政府制定，省政府負總責，市縣等地方政府執行，中央財政對地方補助部分建設資金，地方政府承擔著保障性住房建設的重任，包括土地的供給、居民的拆遷和大部分建設資金的籌集。這種制度設計使得政策制定者和執行者之間缺乏必要的監督，中央政府根本無法掌控地方保障性住房建設的進度，而地方政府出于自身利益消極怠工，以配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作準備不足為由放緩保障性住房建設步伐同時，住房保障計劃也凸現出中央政府與地方政府責任的不對等。

(四)相關法律、法規建設滯后

我國至今還沒有關于居民住宅的有關法律、法規，只有建設部頒布的于2004年3月1日開始實施的《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》等部門規章，這與全社會都來關心弱勢群體的住宅問題的目標是不相適應的。

三、針對保障性住房建設的建議

(一)改變住房供應模式，確定保障住房供應范圍

當前，我國住房供應與住房市場，出現了“高房價”與“住房難”的突出問題。當務之急，是要改變住房的供應模式，既解決眼前的現實問題，又能科學地構建具有中國特色的住房制度。應本著民生為主的宗旨，堅持政府干預下的政府市場化，按“住有所居”的要求，推行基本住房保障制度，實行市場與保障相結合的，區分不同支付能力的，差別化的分類，分層保障。對高收入者和部分中等收入者，由市場提供商品房；對適度消費的中等收入者提供集約式的普通商品房，擴大住房保障規模使之惠及大多數，這種模式可確定城市保障住房供應范圍。

(二) 多渠道籌集保障性住房建設資金

首先，地方人大應該通過立法手段強制規定從土地出讓金中提取一定比率用于保障性住房建設，從而為保障性住房建設提供基本的資金來源。其次，我國應該充分利用住房公積金閑置資金，將部分閑置住房公積金用于保障房建設，這不僅可以解決住房公積金運行效率越來越低下問題，也能提高住房公積金的收益率。最后，可以利用資產證券化來籌集建設資金。

(三)加強對購房者的管理力度

作為行政給付，保障性住房具有一次給付、長期受益的特征，對于給付具有“惰性”，給付對象卻是“活躍的”。因此，應該加大對保障房住戶的動態管理，如果這些住戶購買商品房，則必須交回保障房。要建立嚴格的審核制度。

(四)構建住房保障機制，確立中國住房保障體系

由于保障權利得不到保護，致使保障的目標常常落空，因此有必要重視住房保障，同時應加大構建有著“住房保障的生命線” 的住房保障權利維護機制，確立中國住房保障體系。要在住房供應的過程中，通過精心組織，建立起住房保障的權利維護機制。于此同時，還要建立住房供應過程中的約束機制。

(五) 尚需完備的法律制度保證政府住房政策

西方國家涉及住房問題的法律較多，各國基本上都已經形成了相互補充的比較完善的住房保障法律體系。我國是法制國家，只有有法可依，才能使廉租房資金、建設、使用等問題得以根本解決，急需政府出臺更加完備的法律制度保證政府住房政策，從而保證現階段保障性住房建設的穩步進行。

參考文獻：

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