淺析成本模式投資性房地產的確認和計量

摘要：本文主要討論成本模式的企業投資性房地產有關的確認和計量。具體包含:成本模式下投資性房地產的初始確認計量，成本模式投資性房地產的后續計量，成本模式投資性房地產的轉換為自用房地產，成本模式投資性房地產的處置。

關鍵字:成本模式 投資性房地產 轉換

在成本計量模式下，應當按照《企業會計準則第4 號——固定資產》和《企業會計準則第6 號——無形資產》的規定，對投資性房地產進行計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，應當按照《企業會計準則第8 號——資產減值》的規定進行處理。

一、 成本計量模式投資性房地產的初始確認和計量

投資性房地產應當按照成本進行初始計量。投資性房地產的成本參照“固定資產”和“無形資產”等相關要求確定。

(一)外購的投資性房地產

外購的投資性房地產，應當按照取得時的實際成本進行初始計量，其成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出，對該資產采用成本模式進行后續計量時，借記“投資性房地產”科目，貸記“銀行存款”等科目。

（二）自行建造的投資性房地產

自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成，包括土地開發費、建安成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等，企業采用成本模式對投資性房地產進行后續計量時借記“投資性房地產”科目，貸記“在建工程”科目。

（三）非投資性房地產轉換為投資性房地產。

非投資性房地產轉換為投資性房地產，實質上是因房地產用途發生改變而對房地產重新分類。企業必須有確鑿的證據表明房地產用途發生改變，才能將非投資性房地產轉換為投資性房地產。

1、企業將作為存貨的房地產轉換為采用成本模式計量的投資性房地產，應當按該存貨在轉換日的賬面價值進行入賬，借記“投資性房地產”科目，原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目，按其賬面余額，貸記“開發產品”等科目。

2、將自用的房地產轉換為采用成本模式計量的投資性房地產。租賃開始日，企業應當按改房地產在轉換日的原價、累計折舊、減值準備登，分別轉入“投資性房地產”、“投資性房地產累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產減值準備”科目，按該資產的賬面余額，借記“投資性房地產”，貸記“固定資產”或“無形資產”科目，按已經計提的折舊或攤銷，借記“累計折舊（或累計攤銷）”科目，貸記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，原已計提減值準備的，借記“固定資產減值準備（或無形資產減值準備）”科目，貸記“投資性房地產減值準備”

二、 成本模式投資性房地產后續計量

（一） 按期（月）對投資性房地產計提折舊或進行攤銷。

采用成本模式計量的投資性房地產，應當按照固定資產和無形資產的有關規定，按月計提折舊或攤銷，借記“其他業務成本”等科目，貸記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”

（二）取得的租金收入。

采用成本模式計量的投資性房地產取得租金收入時，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”等科目。

（三）成本模式投資性房地產有關后續支出

1、資本化的后續支出

資本化的后續支出會計處理類似于固定資產的資本化后續支出，成本模式投資性房地產進入改良或裝修階段后，應當將其賬面價值轉入“在建工程”科目。發生資本化的改良支出或裝修支出，通過“在建工程”科目歸集。改良或裝修完工后，繼續用于投資性房地產的，應當從在建工程轉入投資性房地產。

2、費用化的后續支出

有關的后續支出不滿足資產確認條件的，應當直接計入當期損益（通常是“其他業務成本”科目）。

三、將成本模式投資性房地產轉為自用。

企業將原來用于賺取租金或資本增值的房地產改用于生產商品、提供勞務、經營管理或者用于出售，投資性房地產相應地轉換為固定資產、無形資產或開發商品。

（一）房地產開發企業，將作為投資性房地產轉換為存貨的房地產。

房地產開發企業，將作為投資性房地產轉換為存貨的房地產時，按照轉換日的賬面價值，借記“開發商品”，并轉銷投資性房地產有關科目。

（二）將投資性房地產轉換為自用的建筑物的。

企業將投資性房地產轉換為自用房地產時 ，應當按照該房地產轉換日的賬面余額、累計折舊或攤銷、減值準備等，分別轉入固定資產（或無形資產）有關科目；按照投資性房地產的賬面余額，借記“固定資產（或無形資產）”科目，貸記“投資性房地產”科目；按照已經計提的折舊（攤銷），借記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，貸記“累計折舊（累計攤銷）”科目；如果已經計提減值準備的，借記“投資性房地產減值準備”科目，貸記“固定資產減值準備（無形資產減值準備）”科目。

四、成本模式計量的投資性房地產的處置

當投資性房地產被處置，或者永久退出使用時，應當終值確認該投資性房地產。

出售、轉讓按成本模式計量的投資性房地產時，應當按照實際收到的金額，借記“銀行存款”有關科目，貸記“其他業務收入”科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產”科目，按照已計提的折舊（攤銷），借記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，如果計提了減值準備的，借記“投資性房地產減值準備”科目。

參考文獻：

[1]財政部.企業會計準則2006[M].北京：經濟科學出版社，2006.

[2]財政部.企業會計準則—應用指南2006[M].北京：中國財政經濟出版社，2006.