江西省旅游房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀及策略研究

摘要：隨著旅游業(yè)的發(fā)展，旅游房地產(chǎn)開發(fā)逐漸成為新的投資熱點(diǎn)。旅游房地產(chǎn)的興起，既是房地產(chǎn)業(yè)適應(yīng)競爭環(huán)境的結(jié)果，也是我國旅游業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物。本文在簡單介紹相關(guān)概念基礎(chǔ)上以江西省為例，探討江西省的旅游房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀及其相應(yīng)的開發(fā)策略。

關(guān)鍵詞：旅游房地產(chǎn) 開發(fā)現(xiàn)狀 開發(fā)策略

我國的旅游房地產(chǎn)萌芽出現(xiàn)在20世紀(jì)80年代~90年代，隨著旅游業(yè)的發(fā)展，旅游房地產(chǎn)開發(fā)逐漸成為一個(gè)新的投資熱點(diǎn)。旅游房地產(chǎn)是以旅游度假為目的，通過整合規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、專業(yè)策劃、市場營銷、網(wǎng)絡(luò)和酒店管理等環(huán)節(jié)，將旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互結(jié)合的一個(gè)全新產(chǎn)業(yè)模式。旅游房地產(chǎn)的興起，既是房地產(chǎn)業(yè)適應(yīng)競爭環(huán)境的結(jié)果，也是我國旅游業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物，因其具有優(yōu)越的環(huán)境和居住空間的休閑性、舒適性及功能等方面的實(shí)用性，在中國呈現(xiàn)出巨大的發(fā)展空間。江西擁有難以計(jì)數(shù)的名山秀水、豐厚的文化積淀，曾是名人薈萃、宗教集居的圣地，旅游景區(qū)數(shù)量多、規(guī)模大，旅游資源堪稱一流。因此，本文在簡單介紹相關(guān)概念基礎(chǔ)上以江西省為例，探討江西省的旅游房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀及其相應(yīng)的開發(fā)策略。

一、旅游房地產(chǎn)的概念、特征與分類

旅游房地產(chǎn)的概念:廣義上，所有與旅游業(yè)結(jié)合的房地產(chǎn)都可以叫做旅游房地產(chǎn)；狹義上，旅游房地產(chǎn)是以旅游區(qū)域的景觀、生態(tài)、文脈為開發(fā)契機(jī)，以優(yōu)美的景觀和良好的度假休閑配套設(shè)施為主要特征，以本地區(qū)以外的人群為主要銷售對(duì)象的房地產(chǎn)項(xiàng)目旅游，房地產(chǎn)的定義可以從三個(gè)方面著手：第一，環(huán)境特征。具有特殊的地理位置和環(huán)境的要求，即旅游房地產(chǎn)必須是在旅游風(fēng)景區(qū)、度假旅游地或附近。第二，功能特征。旅游房地產(chǎn)具有特殊的功能，即滿足人們度假旅游的特殊需要。第三，經(jīng)營特征。旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營模式不同于一般住宅和傳統(tǒng)經(jīng)營性旅游住宿設(shè)施(如賓館、酒店)的經(jīng)營模式，具有特殊的開發(fā)和營銷模式。

本文采用廣義的概念，將旅游房地產(chǎn)分為四種主要模式。第一種是以休閑、登山滑雪、養(yǎng)老度假等形式存在的旅游度假房地產(chǎn)。第二種是旅游景觀房產(chǎn):為旅客提供游覽、觀光、娛樂景觀。包括園林型、山水型和主題公園。第三種是最早的旅游房地產(chǎn)形式:賓館、酒店，及時(shí)下流行的衍生形式第四種是商務(wù)類型的旅游房地產(chǎn)，在旅游區(qū)內(nèi)修建的為商業(yè)服務(wù)的地產(chǎn)，包括購物商場、娛樂城、節(jié)目表演場所等建筑。這四種模式中，度假型旅游房地產(chǎn)發(fā)展最為迅速，備受關(guān)注。

二、江西省旅游房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀

1．旅游資源豐富

江西有著豐富的旅游資源，自然、歷史、人文景觀相得益彰。在自然資源方面，江西省有著良好的生態(tài)環(huán)境，森林覆蓋率達(dá)60.05%，廬山、井岡山、龍虎山、三清山、仙女湖等旅游景點(diǎn)先后列入國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。此外，江西還擁有靖安三爪侖、鄱陽湖湖口等9處國家級(jí)森林公園，廬山第四紀(jì)冰川、龍虎山丹霞地貌兩處國家地質(zhì)公園，以及國家重點(diǎn)自然保護(hù)區(qū)———鄱陽湖候鳥自然保護(hù)區(qū)等獨(dú)具特色的自然旅游資源。在人文資源方面，江西歷史文化遺產(chǎn)十分豐富，“世界瓷都”景德鎮(zhèn)，“中國道教第一山”龍虎山，歷史名人湯顯祖、朱熹，古建筑景觀滕王閣、繩金塔，民居景觀樂安流坑，客家文化贛南圍屋建筑群等等。另外，紅色旅游資源也是江西獨(dú)特的財(cái)富，八一起義勝地，“革命搖籃”井岡山，“紅色古都”瑞金等，這些都為江西建設(shè)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)后花園提供了充足的條件，也為江西旅游房地產(chǎn)的發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2．區(qū)位交通條件優(yōu)越

江西位于長江中下游南岸，東鄰浙江、福建，南連廣東，西接湖南，北鄰湖北、安徽，與武漢、南京、上海、深圳、港澳等中心城市相鄰近。也就是說，江西處在長江三角洲、珠江三角洲、閩東南三角區(qū)這3個(gè)最具活力、最富饒地區(qū)的輻射交叉點(diǎn)上，具有承東啟西、貫通南北的極佳區(qū)位。此外，江西已形成由鐵路、水路、航空等運(yùn)輸方式組成的具有相當(dāng)規(guī)模的綜合交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。天然的長江航道、浙贛鐵路干線以及滬桂高速公路，將江西經(jīng)濟(jì)緊緊與長江三角洲聯(lián)系在一起，京九鐵路和贛粵高速公路打開了江西對(duì)珠江三角洲的南大門，境內(nèi)南昌昌北國際機(jī)場、九江馬回嶺機(jī)場、贛州黃金機(jī)場更是方便國內(nèi)外游客進(jìn)入江西，江西至上海、廣州、香港的航空時(shí)間大約都是1小時(shí)。這種區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通條件為江西發(fā)展旅游業(yè)，拓展旅游房地產(chǎn)業(yè)打下堅(jiān)固的基礎(chǔ)。

3．政策環(huán)境優(yōu)良

2000年，江西省出臺(tái)了《關(guān)于加快旅游業(yè)發(fā)展的決定》，2004年，又出臺(tái)了《江西省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快旅游業(yè)發(fā)展的意見》，為江西省旅游業(yè)發(fā)展提供了強(qiáng)大的政策支持。為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，2000年，江西省人民政府印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)實(shí)施方案的通知》。2005年12月，江西省委又通過了《中共江西省委關(guān)于制定全省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃的建議》，《建議》提出要優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效益；要促進(jìn)服務(wù)業(yè)加快發(fā)展：充分保護(hù)、合理開發(fā)、優(yōu)化整合各類旅游資源，著力打造“紅色搖籃、綠色家園”品牌，把旅游業(yè)培育成江西的新興支柱產(chǎn)業(yè)，有序發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。這些政策的出臺(tái)，為江西旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一個(gè)廣闊發(fā)展的平臺(tái)。

三、江西省旅游房地產(chǎn)開發(fā)的策略

1．依托“紅色之魂、綠色之美、古色之特”，科學(xué)布局

“紅色之魂、綠色之美、古色之特”是江西省旅游資源特點(diǎn)的經(jīng)典概括，它構(gòu)成了江西獨(dú)具特色的“一軸兩環(huán)”旅游景區(qū)格局，江西旅游房地產(chǎn)應(yīng)緊緊圍繞“一軸兩環(huán)”的科學(xué)布局進(jìn)行開發(fā)。“一軸”布局是指由北向南沿京九鐵路(江西段)依次分布:廬山旅游房地產(chǎn)分布區(qū)、鄱陽湖旅游房地產(chǎn)分布區(qū)、南昌旅游房地產(chǎn)分布區(qū)、樟樹旅游房地產(chǎn)分布區(qū)、井岡山旅游房地產(chǎn)分布區(qū)、贛州旅游房地產(chǎn)分布區(qū)、三百山旅游房地產(chǎn)分布區(qū)。“兩環(huán)”布局主要是沿大贛北環(huán)形旅游圈和贛南環(huán)形旅游圈分布旅游房地產(chǎn)。贛北圈包括九江市—景德鎮(zhèn)—婺源—三清山—龍虎山—南昌市等。贛南圈主要由贛州旅游房地產(chǎn)分布區(qū)、三百山旅游房地產(chǎn)分布區(qū)等組成。

2．精心選址，營造良好的環(huán)境氛圍

江西旅游資源豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，但并不是所有旅游景區(qū)都適合開發(fā)旅游房地產(chǎn)，其項(xiàng)目開發(fā)需要因地制宜精心選址。江西旅游房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選址應(yīng)注意:一是交通便利。把江西建設(shè)成高品位旅游休閑“后花園”，空間布局很重要，在選址中要注意交通的便利。二是環(huán)境優(yōu)良。旅游房地產(chǎn)要依托豐富的自然山水資源及歷史文脈，對(duì)環(huán)境有著特殊的要求，項(xiàng)目所在地及周邊的空氣質(zhì)量要優(yōu)良，環(huán)境要優(yōu)美，社會(huì)治安狀況要良好，工業(yè)污染較少，沒有放射性、高壓線等不安全因素的存在。旅游房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)努力在“宜人怡人”上下功夫，使之成為人們調(diào)心養(yǎng)性、休養(yǎng)生息和娛樂的地方，注意整體的人文氣氛與環(huán)境的協(xié)調(diào)，使旅游者以及度假者能夠達(dá)到理想的天人合一的最高境界。

3．適應(yīng)市場需求，類型多樣化

“紅色、綠色、古色”是江西的旅游資源優(yōu)勢(shì)，隨著“后花園”戰(zhàn)略深入發(fā)展，江西這幾年的旅游市場得到了迅速發(fā)展，2003年至2007年，全省累計(jì)接待海內(nèi)外游客達(dá)到2.568億人次，年均增長16.5％。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年全省旅游接待總?cè)藬?shù)7010.27萬人次，比2002年增長113％，翻了一番。其中入境旅游人數(shù)66.47萬人次，比2002年增長176%；國內(nèi)旅游人數(shù)6943.8萬人次，比2002年增長112％；紅色旅游接待人數(shù)2804萬，比2004年增長107.7％。市場外向度和社會(huì)影響力得到了擴(kuò)大，“紅色搖籃，綠色家園”整體形象得到了認(rèn)可。為此，江西要圍繞“后花園”戰(zhàn)略與整體形象，開發(fā)不同類型的旅游房地產(chǎn)來適應(yīng)市場需求。

（1）觀光型旅游房地產(chǎn)。主要是為觀光旅游活動(dòng)提供服務(wù)的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，如主題景區(qū)、博物館、標(biāo)志性景觀等。可結(jié)合江西的名人文化、書院文化、歷史文化名城、民情風(fēng)俗等人文旅游資源來開發(fā)主題景區(qū)、休閑廣場，為旅游觀光服務(wù)，開發(fā)時(shí)既要考慮長期形成的文脈，又要保持項(xiàng)目和周圍環(huán)境的和諧。此外可依托“紅色”資源建設(shè)并完善紀(jì)念館、歷史博物館、紅色博覽區(qū)、紀(jì)念廣場等房地產(chǎn)，如南昌可圍繞人民軍隊(duì)搖籃的主題，建設(shè)并完善以八一起義紀(jì)念館新館為重點(diǎn)的八一起義系列景點(diǎn)、景區(qū)房地產(chǎn)，充分展現(xiàn)英雄城魅力；井岡山可圍繞紅色搖籃的主題，建設(shè)井岡山革命博物館新館，其住宿可以建設(shè)如“紅軍村”、“八角樓”等仿紅軍時(shí)期的居住建筑；瑞金、萍鄉(xiāng)和上饒都可以根據(jù)相應(yīng)的紅色主題，建設(shè)并完善相應(yīng)的博物館和紅色博覽區(qū)等房地產(chǎn)。

（2）娛樂型旅游房地產(chǎn)。主要指在旅游區(qū)內(nèi)為游客活動(dòng)建造各種休閑、觀光、娛樂等非住宿性質(zhì)的房地產(chǎn)，具體包括主題公園房地產(chǎn)開發(fā)、公園房地產(chǎn)開發(fā)和旅游景區(qū)娛樂房地產(chǎn)開發(fā)等具體類形。此類房地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)應(yīng)高度融合，房地產(chǎn)開發(fā)即旅游景觀開發(fā)，房地產(chǎn)本身即是旅游景觀。此類房地產(chǎn)開發(fā)因受制于眾多因素，開發(fā)時(shí)一定要進(jìn)行市場調(diào)查，準(zhǔn)確定位。

4．深化項(xiàng)目主題，提升整體形象

為旅游休閑“后花園”打造的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，要有鮮明的主題，房地產(chǎn)項(xiàng)目的功能與旅游項(xiàng)目功能不同，主題定位及打造可以極大地提升附加價(jià)值。比如周莊以江南水鄉(xiāng)為靈魂，拓展游樂與環(huán)境。項(xiàng)目的主題定位應(yīng)突出其資源特色，加強(qiáng)其文化蘊(yùn)涵，從而使項(xiàng)目主題更加鮮明，也更加符合市場的要求。江西旅游房地產(chǎn)建設(shè)要緊緊圍繞“后花園”戰(zhàn)略和“紅色搖籃，綠色家園”整體形象，從紅色經(jīng)典、絕特山水、陶瓷藝術(shù)、歷史文化、城市會(huì)展、鄉(xiāng)村風(fēng)情等各類特色旅游資源中去深化項(xiàng)目主題定位，使項(xiàng)目不僅有高的品位，更能符合人與自然和諧的主題，體現(xiàn)以人為本的理念，用全新的方式、觀念、思維和理念去開發(fā)創(chuàng)新，只有這樣，江西旅游房地產(chǎn)才會(huì)有吸引力，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

四、結(jié)論

作為最具有廣闊市場前景的興盛產(chǎn)業(yè)之一，旅游產(chǎn)業(yè)隨著市場競爭日趨激烈，尋求多形式的發(fā)展是必然趨勢(shì)， 旅游房地產(chǎn)伴隨著旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展而發(fā)展，是房地產(chǎn)開發(fā)到一定階段的產(chǎn)物。將旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的旅游房地產(chǎn)有著廣闊的發(fā)展前景。隨著我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展成熟，旅游房地產(chǎn)的發(fā)展是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展成熟的選擇之一，并必將獲得快速、持續(xù)的發(fā)展。作為在華東地區(qū)，旅游資源堪稱一流的江西省，擁有豐富的旅游資源作為優(yōu)越的基礎(chǔ)條件。江西旅游房地產(chǎn)應(yīng)緊緊圍繞“一軸兩環(huán)”的科學(xué)布局進(jìn)行開發(fā)，因地制宜、精心選址、合理布局，圍繞“后花園”戰(zhàn)略與整體形象，開發(fā)不同類型的旅游房地產(chǎn)，使項(xiàng)目不僅有高的品位，更能符合人與自然和諧的主題，體現(xiàn)以人為本的理念，適應(yīng)市場需求。只有這樣，江西旅游房地產(chǎn)才會(huì)有吸引力，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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