保障性住房物業管理新模式探究

摘要：住房問題是重要的民生問題、保障性住房是住房問題中的重中之重。只有把保障性住房建設好，政府的惠民政策才能真正得以體現。在建好保障性住房之后，如何開展保障性住房的物業管理工作，是一個值得研究的重要社會課題。本文通過對香港公屋管理制度分析，對各地新出臺的物業管理制度研究，從而提出對我國保障性住房物業管理運行模式的建議。

關鍵詞：保障性住房 物業管理 激勵機制

近年來，隨著保障性住房建設力度不斷加大，我國將進一步完善住房保障體系。未來5 年，將有超過3600萬套的保障性住房進入物業管理市場。探索保障性住房物業管理的組織形式、管理方式和運行模式，對“十二五”期間物業管理行業的發展有著極其重要的作用。

一、香港保障性住房管理模式分析

香港公屋的全稱是公營房屋，即政府利用有限的資源修建并出租給需要住房的香港低收入家庭，為他們提供負擔得起的安身之地。香港公屋的租金水平約為同地區市場價的1/4，這其實相當于每收1港元租金，政府就要補貼3港元。雖然公屋價格是廉租的，但是生活絕不廉價。新式的公屋內，商場、學校、養老院一應俱全，綠化等配套設施也不比周圍商業樓盤遜色。

香港在制定有細致的公屋立法的前提下，仍然非常重視完善管理制度。一個無房產的香港家庭想要入住公屋并不需要太復雜的程序，但需要經過三道嚴格的資格審核。特區政府房屋署設有一份“公屋輪候冊”，所有合資格的公屋申請都會按順序登記在冊子上，房屋署依照輪候冊上的申請書編號及申請人所選擇的地區，依次辦理審查及配房手續。如申請人或租住戶虛報資料，一經查實可終止其租約，即使只是在輪候隊伍中，瞞報也是犯法的，可以根據法律規定予以檢控。香港房屋條例規定，任何人士如故意向房委會虛報資料，即屬違法。一經定罪，可判罰款2萬港元及監禁6個月。對于濫用公屋者，除了需要接受法律懲處外，還必須即時退出公屋。

香港公屋的運營幾乎完全是由政府包攬。公屋的決策機構是由那些時常對政策持不同意見的民間代表和其他各界與政治團體代表組成的房屋委員會。由政府下屬的房屋署來執行政策。

二、各地新出臺保障性住房物業管理政策分析

1、成都保障性住房物業管理政策分析

成都市城鄉房產管理局于2010年出臺了《成都市保障性住房物業管理辦法》（以下簡稱《辦法》），對保障性住房的物業管理、使用維護、使用管理及其監督管理等內容作出了明確規定，其中也不乏一些具有“成都特色”的創新舉措。

2、廣州市保障性住房物業管理政策

廣州是保障性住房管理實行扣分制度，由保障性住房小區管理服務中心依規定對住戶的違規行為進行調查取證和處理，保障性住房小區物業服務企業協助相關單位開展調查取證工作。在2年內被扣除相應分數的住戶將會按照規定進行相應的處罰。最嚴重的可以收回保障性住房用戶的房屋，并在5年內不能申請保障性住房。而表現良好的用戶將會獲得相應的獎勵。另外，每兩年評選一次保障性住房文明小區，獎勵5000元，用于舉辦小區文體、公益活動等。

3、廈門市保障性住房物業管理政策

保障性住房的物業管理，將考慮由社區組建物業公司，不以贏利為目的，采取補貼的方式維持物業公司運轉。

4、南昌市保障性住房物業管理政策

南昌市對集中建設的保障性住房，物業管理服務收費標準按不得高于周邊普通商品房同等級標準的70%收取。對于享受經濟適用住房貨幣補貼購買的住房，以及政府通過購買方式籌集的廉租住房實物配租房源，由保障家庭憑經濟適用住房房屋所有權證或南昌市廉租住房租賃證，其物業管理服務收費標準不得高于該套房屋所在樓棟的收費標準的70%。

三、對我國保障性住房物業管理模式的建議及小結

1、對我國保障性住房物業管理模式的建議

通過以上對目前保障性住房物業管理市場已存在的模式分析，我們發現雖然各地都在不斷出臺一些新政策、好政策，有很多值得肯定的地方，可保障性住房物業管理卻仍然存在一些問題。對此我提出幾點自己的建議：

（1）負責保障性住房小區物業管理的物業服務企業的選擇。應學習借鑒新加坡組屋、香港公屋的物業管理經驗，采用市場招標形式，公開選聘社會責任感強、物業管理經驗豐富的物業服務企業。

（2）物業管理費收費標準。不妨借鑒南昌市保障性住房物業管理政策，按照周邊商品房同等標準的70%收取，也可根據各地不同情況酌情下調收費標準。

（3）明確物業管理服務企業的責任。一方面物業管理服務企業要完成日常的小區管理工作，以確保小區的環境衛生、服務質量更上一個臺階；另一方面，物業管理企業應配合相關部門監督各類保障性住房的使用情況，對違規使用用戶及時舉報給相關部門。

（4）針對（2）中，即使降低了物業管理費用，仍然有一些低收入家庭無法承擔這些物業管理費用。針對這些住戶，政府可以根據家庭收入情況按比率給予一些財政補貼，以幫助這些住戶可以順利繳清物業管理費。同時針對這些低收入家庭中的無業人員，可以安排其進入小區物業管理企業。

2、小結

保障性住房建設，是政府關注和解決民生問題的重要舉措，是各級政府“以人為本，以民為先”的具體體現。近年來，各級地方政府都不斷加大了保障性住房建設力度，保障性住房的物業管理問題也受到政府和各界的廣泛關注。我相信，通過主管部門的政策引導，行業協會的大力推動，物業服務企業和廣大業主的積極參與，保障性住房物業管理必將為這一惠民工程“錦上添花”。

參考文獻：

[1]金康．保障性住房物業管理實施薪酬制應注意7點[J]．城市住宅，2010(04)

[2]吳鴻根．構建保障性住房物業管理模式研究[J]．上海房產，2010(9)