商品房價格影響因素的實證分析

摘要：房地產市場價格受到眾多因素的影響。本文研究對象是房地產商品房的價格，結合1991-2004年房地產相關數據，以計量經濟學為工具，建立了一個商品房價格的方程計量經濟模型，進行實證檢驗，并對其有效性做了全面的檢驗。結果表明，中國房地產商品房價格與國內生產總值和城鄉居民儲蓄存款高度相聯系，并與國內生產總值正相關，與城鄉居民儲蓄存款的關系負相關。

關鍵詞：商品房價格 國內生產總值 儲蓄存款 實證研究

一、引言

房地產價格驅動因素是多元的，如人口、居民可支配收入、城市化、土地價格、稅收、利率、匯率、城鎮投資、GDP、投機、心理預期等因素，而且各種因素對房地產價格的影響機理也是復雜的。國內學者廖湘岳和戴紅菊（2007）研究認為商業銀行的個人住房貸款余額與房地產價格高度正相關；賀建清（2009）研究認為流動性過剩會對房地產價格泡沫產生影響，房地產泡沫的前提條件與根源；周建軍（2009）利用我國 2000年至2007年的季度數據實證研究認為居民可支配收入、土地價格與房價呈正相關關系，實際利率與房價呈負相關關系。本文著重研究國內生產總值和城鄉居民儲蓄存款年底余額兩種要素對我國房地產商品房價格的影響。

二、商品房價格的計量經濟學模型

2.1研究方法；運用計量經濟學軟件Eviews對我國相關數據進行驗證，先綜合考慮各種因素，然后遵循一般到特殊的邏輯思路逐步剔除明顯不顯著的變量，將剩下的顯著因素通過方程式的方式表達出來。

2.2變量選取；影響房價的因素太多、太復雜，據以上理論分析，取以下變量：國內生產總值和城鄉居民儲蓄存款年底余額。

2.3樣本數據；筆者選取1991-2004年相關統計數據為樣本數據

2.4模型的設計與參數估計

2.4.1模型的設計

本文主要研究商品房價格和國內生產總值、城鄉居民儲蓄存款年底余額之間的關系。因此，在此模型中把國內生產總值和城鄉居民儲蓄存款年底余額作為解釋變量來解釋商品房價格，并采用線性回歸的方法進行分析。

把商品房平均銷售價格作為被解釋變量，把國內生產總值x1和城鄉居民儲蓄存款年底余額x2作為解釋變量，建立起商品房平均銷售價格的方程計量經濟學模型：

其中，c、a、b為待估計參數，i=1，2，3，...n，ui為隨機誤差項，它包含了除國內生產總值和城鄉居民儲蓄存款年底余額的影響。通過Eviews軟件，可得商品房平均銷售價格的方程計量經濟學模型為：

Y=1.524 + 0.035X1 -0.027X2

T統計量：（3.044856）（6.369190）（-4.090719）

判定系數R2：0.972898

修正的R2： 0.969152

F統計量： 205.2111

D.W： 1.077697

2.4.2 回歸分析

回歸結果表明，在1991-2004年間，Y變化的97.29%可由變量x1、x2解釋，模型的擬合優度很高，從斜率和截距項的參數估計值的t統計量所對應的Prob值都趨近于零來看，參數估計值為零的概率接近于零。

2.4.3驗證模型

2.4.3.1經濟意義檢驗（所估計的模型與經濟理論是否相符）

從經濟意義上看，隨著經濟發展水平的的提高，我國城鎮居民可支配收入明顯提高，民間同時資金雄厚，大量資金需要尋找投資渠道，而股票、期貨、基金等等投資工具的收益又缺乏保障，再加上上長期低利率的因素，且房價不斷上漲的示范效應使得投資性購房快速增長，并保持了較高的比例，部分普通市民也把積蓄用于購置房屋 以期保值增值。房地產商品房平均銷售價格，與國內生產總值呈正相關關系。

而Y和X2負相關（X的系數小于0），

（b =- 0.027051）<0

這也符合常理。當銀行利率高時或者人們更傾向于選擇儲蓄時，相反必然會導致房地產市場的成交量下降，從而房價也會在一定程度上降低。

2.4.3.2 統計推斷檢驗

從回歸估計結果上看，模型擬合較好，判定系數R2=0.972898，表明模型在整體上擬合得非常好。相關系數都落入95%置信區間，Q統計量較大，相伴概率遠遠大于零。因此：隨機誤差項序列沒有自相關不存在殘差序列自相關現象。從方程顯著性檢驗上看，F統計量為205.2111，所對應的Prob值接近為零，方程顯著性檢驗通過。將模型預測的結果與經濟運行的實際對比，是判斷模型優劣的標準之一。對上述模型預測后，可知，這三個指標（BP、VP、CP）都在（0，1），且BP、VP都很小，CP高達0.99，本例預測效果非常好。

三、結論

房地產的價格問題一直是房地產業中的熱點問題，分析其影響因素是本文的目的；本文對房地產價格因素的研究還很膚淺，只是選取了國內生產總值和城鄉居民儲蓄存款年底余額兩個因素，除此之外，還存在較多的其他因素，如國家的相關政策、城鎮投資、銀行信貸等等，因而，筆者將可以在以后的研究當中加入其他一些因素構造出如經濟增長率，居民可支配收入等因素進行更為綜合、更為完善的模型分析。總之，中國目前正處在全面建設小康社會的熱潮中，可以預計，今后十幾年內中國國民經濟的發展仍將持續繁榮。

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