我國房地產市場價格影響因素實證分析

摘要：本文利用計量經濟學軟件對我國的房地產市場價格影響因素進行了研究分析，通過構建驗證模型，發現許多模型不能解釋的房地產市場現象，揭示了房地產市場較為復雜的特點，推導出影響因素模型。另外，由于資源的限制，本文所采用的數據還不夠全面，是值得進一步研究的課題。

關鍵詞：房價影響因素 回歸分析 Eviews

本文選擇2000-2009年江蘇省經濟發展與房地產業的主要統計數據，通過實證檢驗，實證分析江蘇省房地產業發展狀況及房地產價格影響因素，以及與經濟發展之間的數量關系，以期對房地產市場形勢做出科學分析，為政府制定前瞻性的方案和適當的調控措施提供決策依據。

一、商品房價格影響因素的指標選取

本文中研究房地產房屋銷售價格市場變化需要主要考慮以下指標:

（1）歷年的城市房屋銷售價格

該指標是能夠反映城市物價水平的變量，一定程度上代表了城市居民的消費水平和城市經濟的通貨膨脹水平。其數據以相關統計年鑒中公布的“城市房屋銷售價格”數據為取值標準。

（2）城市居民人均可支配收入

該指標是能夠反映城市居民收入水平及對房地產價格承受能力的變量。其數據以相關統計年鑒中公布的“城市居民人均可支配收入”數據為取值標準。

（3）非農業人口比重

該指標是能夠反映一個城市城市化進程的變量，從另一個方面反映了城市經濟所處的發展階段。其數據以相關統計年鑒中公布的“非農業人口”數據和“城市總人口”數據為取值標準。

（4）GDP

該指標是能夠反映城市經濟增長水平的變量。其數據以相關統計年鑒中公布的“地區生產總值”數據和“全市總人口”數據為取值標準。

二、模型的設定與計量分析

本文主要研究城市房屋銷售價格和城市居民人均可支配收入、非農業人口比重、人均GDP、銀行貸款利率之間的關系，來解釋房價高漲的原因。因此，在此模型中把城市居民人均可支配收入、非農業人口比重、人均GDP、銀行貸款利率作為解釋變量來解釋商品房價格，并采用線性回歸的方法進行分析把商品房平均銷售價格作為被解釋變量Y，把城市居民人均可支配收入、非農業人口比重人均GDP、銀行貸款利率、作為解釋變量，建立起商品房平均銷售價格的單方程計量經濟學模型①:

Y=c(1)+c(2)*X1+c(3)*X2+c(4)*X3+c(5)*X4 +u1

其中c為待估計參數，u1為隨機誤差項，它包含了除人均GDP及年貸款利率、城市居民人均可支配收入、非農業人口比重以外的因素對商品房平均銷售價格的影響。用DF檢驗Y是否平穩，選擇帶截距和時間趨勢的模型進行估計，Y的ADF檢驗統計量0.893544是大于各水平的臨界值，不能拒絕原假設，表明序列Y存在單位根，是非平穩的。AIC和SC準則是評價檢驗效果的有效手段，這里兩者值都比較大，表明對Y采用DF檢驗不合適，再次使用ADF檢驗。經過試驗當滯后期為3時，AIC和SC值最小，序列Y的ADF檢驗統計量0.961345是大于各水平的臨界值，結果與DF檢驗結論一致，表明序列Y是非平穩的。但是t統計值已經發生了明顯變化。

再用ADF分別對X1，X2，X3進行檢驗，同樣選擇帶截距和時間趨勢的模型進行估計，結果顯示，X4，X3的t統計量大于顯著性水平為10%的臨界值，不能拒絕原假設，表明序列X4，X3是非平穩的。

當變量為非平穩時間序列時，對變量進行的回歸將可能導致偽回歸現象。

從回歸結果看出，擬合優度為0.989362，但X1，X3的系數為負，與經濟意義不相符合，且T檢驗都未通過。估計是因為變量間存在多重共線性或者是與被解釋變量不存在線性關系。因此，簡單線形回歸模型存在諸多不足，現對其進行相關修正。由相關系數矩陣可以看出，解釋變量之間的相關系數很高，證實確實存在嚴重多重共線性。從回歸的結果可以看出X1的t值最大，擬合程度最好，根據擬合優度，因此把X1作為基本變量，選擇y=f(x1)作為基礎模型。然后將X2，X3，X4代入X1的回歸方程，重新回歸。新加入X3的二元回歸方程R^2增大，并且各參數的t檢驗顯著，線形關系強，X2擬合程度最好，參數符合也符合經濟意義，因此保留變量X2，X3。引入x1后R^2增加不大，而t檢驗不顯著，引入X 4后增加不大，而符號與理論預期不一致，X1， X 4是多余的。

綜上，選擇y=f(X 2， X 3)

Y= -3250.623774+100.477897*X2+0.05456221106*X3

S= (1871.181)(47.96220)(0.020184)

T= (-1.737205)(2.094939)(2.703227)

R^2= 0.976417R^2修正值=0.969679F值=144.9131

由綜合判斷法可知，上述回歸結果基本消除了多重共線性。并且，在其他因素不變的情況下，當非農人口比重X2和人均GDPX3分別增長1個點和1元時，房地產價格Y分別增長100.477897元/平方米和0.05456221106元/平方米。存在問題是樣本容量過小，其可靠性受到影響，如果增大樣本容量，效果將會好一些。

三、結論

鑒于本文對房價影響因素的研究，本文建立驗證模型，我們發現了許多模型不能解釋的房地產市場現象，揭示了房地產市場較為復雜的特點。另外，由于資源的限制，本文所采用的數據還不夠全面，進一步的研究可以通過收集更多的數據，得到更全面的結果，建立更合理恰當的模型也是值得進一步研究的課題。

參考文獻：

[1]周艷．我國房地產市場供需函數的模型構建[J]．經濟天地，2009，（7）：71－72；

[2]周琴．福建省房地產市場需求供給計量經濟模型[J]．沿海企業與科技，2009，6（109）：119—121；