對房屋承租人優先購買權的探討

　　【摘 要】承租人的優先購買權是一種具有物權性質的請求權，在房租租賃關系已經登記備案或者第三人知道租賃關系之時，承租人優先購買權可以對抗第三人。承租人的優先購買權其實是對他所有權行使的一種限制。基于優先購買權制度的立法目的，共有人的優先購買權應當優于承租人的優先購買權。
　　【關鍵詞】房屋租賃 優先購買權 構成要件 效力
　　
　　一 房屋承租人優先購買權的法律依據
　　所謂房屋的優先購買權是指房屋承租人在出租人出賣所租賃房屋時，同等條件下有優先于第三人購買所承租房屋的權利。其法律依據有以下幾個：1983年12月國務院頒布的《城市私有房屋管理條例》第11條規定：“房屋所有人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權”。《最高人民法院關于貫徹執行〈民法通則〉若干意見》第118條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”1984年最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》中規定：“房主出賣房屋時在同等條件下原房客優先購買的權利應予保護。”1994年建設部《城市公有房屋管理規定》第36條第二款指出：“出售出租公有房屋時，承租人有優先購買權。”1999年《中華人民共和國合同法》第230條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利”。
　　二 房屋承租人優先購買權的特點
　　（1）法定民事權利。承租人的優先購買權是一種由法律直接創設而能夠對抗第三人的民事權利。它并非基于租賃雙方當事人協議而產生，也不能由雙方當事人協商后事先取消。（2）承租人的優先購買權是一種具有物權性質的請求權，而非純粹債權性質的請求權。理由主要有：第一、房屋承租人優先購買權系由法律直接規定的，這與債權純系當事人自由設定原則不相符合。第二、根據債權相對性原則，純粹的債權不得對抗第三人，權利人只能獲得相應賠償，而事實上我國的承租人優先購買權是可以對抗第三人的。在出租人違反有關承租人優先購買權的法律規定擅自將租賃房屋出租給第三人的，承租人可以據此要求法院宣告該房屋買賣關系無效。第三、通常情況下，純粹的債權是一種獨立的權利，而優先購買權具有附從性，是附從于租賃事實的。（3）優先購買權是一種期待權。如果出租人不出賣房屋則承租人不得以享有優先購買權為理由要求出租人將房屋賣給承租人。只有當房屋出租人出賣房屋時，承租人才在同等條件下由實現優先購買權的可能性轉變為現實的權利。（4）優先購買權是一種限制權。相對于出租人來講，承租人的優先購買權其實是對他所有權行使的一種限制。承租人只要在同等條件下行使優先購買權，出租人便不得將房屋賣給第三人。（5）優先購買權是一種可能權.所謂的可能權是指“權利人依自己的行為而使他人與他人間的法律關系發生變動的權利。”作為優先購買權的承租人某乙可以以自己主張優先購買權的行為而使出租人與第三人之間就租賃房屋簽定的房屋買賣關系無效，所以承租人的優先購買權是一種可能權。
　　三 承租人優先購買權的構成要件
　　1．承租人與出租人之間必須存在合法有效的租賃合同
　　承租人行使優先購買權必須以合法有效的租賃合同為前提條件。如果租賃合同不成立、無效或因履行期限屆滿而終止，則承租人不享有優先購買權。
　　2．承租人只能在同等條件下行使優先購買權
　　承租人行使優先購買權是按照等價有償的原則，在同等條件下購買出租人的租賃物，而不是以優于第三人的購買條件購買租賃物。在非與第三人同等條件下，承租人不享有優先購買權。一般而言，如果當事人在租賃合同中對“同等條件”沒作特別約定，我國法律上提出的“同等條件”，在理論上一般解釋為“同一價格”。當然，對“同等條件”應當作寬泛理解，不僅包括價格條件，而且也包括付款條件以及出賣人提出的其他條件等。
　　3．承租人須在一定的期限內行使優先購買權
　　為保障交易安全，促進正常財產流轉，有效地保護租賃合同雙方當事人的合法權益，各國法律均規定，承租人的優先購買權必須在一定的期限內行使。這一期限首先應限定在租賃合同有效期內，優先購買權存續的時間條件以租賃期為準，租賃期滿，承租人再無承租人的主體資格，承租人的優先購買權也隨之消滅。
　　4．承租人一般只能對特定的標的物行使優先購買權
　　所謂特定的標的物，即是指承租人承租的租賃物。特殊情況下，承租人的優先購買權也可以擴及其未承租的房屋、建筑物其他部分。
　　四 房屋承租人優先購買權對第三人的效力
　　在房屋出租人將租賃的房屋出賣于第三人，辦理所有權移轉前，承租人行使優先購買權。若出租人已將房屋辦理登記移轉于第三人時，承租人也享有優先購買權。但是《中華人民共和國物權法》第106條規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（1）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（2）以合理的價格有償轉讓；（3）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。”可見，當承租人與善意第三人的權利發生沖突時，法院應平衡承租人和買受人之間的利益，選擇保護的利益，善意取得應該優先考慮。當善意第三人取得標的物，承租人的優先購買權受到侵害，承租人可以向出租人主張侵權損害賠償損失。
　　綜上所述，房屋承租權人在行使優先購買權時不可避免地要涉及到對其權利性質、效力的研究，因為不同的權利性質和效力，法律對其保護方式及當事人的救濟途徑也是不同的。