金華市精裝修住宅開發的現狀\\趨勢和對策研究

摘要：淘汰毛坯房、推廣精裝房漸漸成為中國房產市場的主要走勢，面臨著新的機遇和挑戰。本文分析了金華市精裝房開發的現狀，開發商費力難討好，購房者對精裝房存在憂慮。同時分析了金華精裝房開發面臨新的契機和發展趨勢，最后提出精裝修住宅開發的對策。

關鍵詞：精裝修房產；金華市；現狀；發展趨勢；對策

中圖分類號：F32文獻標識碼：A文章編號：1006-4117（2012）03-0232-02

精裝修住宅，是指用戶拿到房屋鑰匙前，住宅功能空間的固定面已經鋪裝或粉刷完成，基本設備如廚房和衛生間等全都安裝完畢。精裝修住宅有利于建筑節能、降低消耗，避免用戶二次裝修造成結構破壞和材料浪費，以及裝修時間不一致造成的擾鄰現象等。據中國室內裝飾協會披露，每年我國住宅二次裝修浪費的費用達300多億元。從長遠看，淘汰毛坯房、推廣精裝房作為住宅產業化是大勢所趨。

一、商品住宅精裝時代已經到來

2008年，住房和城鄉建設部出臺了《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》，要求各地政策扶持，引導、鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或者進行菜單式裝修模式，逐步取消毛坯房。近幾年來，廣州、深圳等地已多半采用精裝修的模式進行住宅開發，去年廣州開發的新樓盤中，精裝房就占了近6成。精裝修住宅的市場比例在北京、上海等城市越來越高，在浙江省也成為一種銷售趨勢。隨著房地產市場的進一步成熟，精裝房將逐漸取代毛坯房。目前世界上大多數發達國家基本上都是精裝修商品住宅，并且嚴格管理二手房的再次裝修。業主購房后添置家具和家居用品，略作裝飾即可居住了。

二、金華市精裝房開發的現狀

金華市是浙江省的一個地級市，是浙江省重要的交通樞紐、浙江中部的中心城市，著名的歷史文化名城和旅游城市，建城已有1700多年歷史。雖然近年來金華經濟發展迅速，但是目前的金華房地產市場上，絕對主角仍是毛坯房，精裝修房的開發和銷售在我市幾乎仍被忽略，精裝房時代似乎只是一種傳說。精裝修住宅低碳開發為何在一些大城市十分普遍，而在金華市推行起來卻遭遇舉步維艱的現狀？可從目前精裝修房存在的缺點進行分析。

（一）精裝房成本高，周期長，開發商費力難討好

目前金華市的房地產市場，毛坯房的銷售普遍較好，開發商深度介入裝修全過程也是一項巨大而復雜的工程，開發商不愿意花費精力去開發精裝房。不僅要努力降低成本，還要花費大量的精力。并且入住后也可能面臨投訴、維修等問題。為了避免與業主可能產生糾紛，不少有實力的開發商也望而卻步，放棄精裝修房的開發嘗試。金華市區最早推出精裝房的是眾信房產的蝶景灣樓盤，據眾信房產丁總經理介紹，精裝房比毛坯房的價格高，增加了開發成本和周期，同時也考驗了開發商的實力，更面臨市場購買力的考驗。房價的整體水平拉高，在樓市調控政策下無疑是個敏感的問題。

（二）購房者對精裝房存在憂慮，接受需要過程

從金華人的購房消費觀念來看，房子裝修得按自己的想法、思路和個人喜好來，比較難以接受由開發商統一開發裝修這一作法。目前金華房地產開發商的品牌信任度參差不齊，購房者擔心裝修貓膩和開發商的裝修設計能力。不少購房者擔心裝修有問題而拒買精裝修房。質量問題反復出現、裝修風格千篇一律、定價不透明及長期售后服務缺乏等原因，讓購房者充滿疑慮，最終放棄了精裝修成品房。

1、精裝修質量難保證

住宅精裝修涉及工程內容眾多，稍有不慎就會造成裝修質量問題。近年來精裝修住宅出現質量問題的情況屢屢在媒體中出現負面報導。2009年北京郊區納帕溪谷別墅里發生大理石壁爐砸中5歲女童致其身亡的事件，引起了關于住宅精裝修施工質量問題的多方關注。即使是習慣做精裝修的大品牌萬科，新聞上也報導出現大面積發霉、墻面涂料脫落，衣柜、鞋柜等裝修材料遭遇“紙板門”等裝修問題。金華眾信房產兩年前做精裝修房嘗試，也被已交付入住的業主投訴。據眾信·蝶景灣14幢2單元的一位業主反映，精裝修房的天花板上開始出現裂縫，后來掉下一塊粉刷的石灰。入住1年后，天花板粉刷涂料開裂脫落，有的住戶更慘，整塊天花板的涂料都掉下來，小區共有24套精裝修房有不同程度的涂料開裂問題。

2、個性化需求難滿足

個性化需求是現在消費者的追求，每個人喜歡的風格都不一樣，房產企業憂慮千篇一律的裝修風格不能吸引客戶，擔心打造出的成品住宅沒有市場。購房者在選擇全裝修成品房時會猶豫不能按照自己的喜好和個性設計，在網絡調查中也發現超過兩成的購房者因雷同裝修未選擇精裝修房。

3、裝修報價不透明

裝修定價不透明，很大一部分購房者認為開發商臺下操作的空間太多而放棄精裝修房。精裝修的材料、施工工藝不確定因素多，選材不同價格差別很大，這成為提價的常用手段。大部分購房者認為精裝修報價不透明大大提高了開發商的利潤空間。

三、金華市的精裝修房開發面臨新的契機和發展趨勢

（一）金華人越來越講求高效率。從金華人的作息時間表看，越來越注重提高生活和工作效率，精裝修房適應了當代社會快節奏的生活。省時、省力又省事的精裝修房受到了許多工作繁忙、無暇自己搞裝修的上班族的青睞，精裝修房開發在金華的市場前景也越來越光明。

（二）對于開發商而言，是搶占金華精裝修房市場先機的好時機。目前金華市的房地產開發基本上屬于毛坯房，購房者早就已經產生審美疲勞，多元化的消費需求市場越來越大，精裝修房也是適應了市場的需要。開發精裝修房不僅提升了項目品質而且增強了項目的競爭力，開發精裝修房不僅可以使人眼前一亮，也搶占了市場先機。

（三）房產調控使精裝修房漸漸成為房地產的發展趨勢和契機。中國這一輪房地產調控于2010年4月啟動，是2004年以來持續時間最長的一次，目前調控還在持續。房地產市場相對低迷，成交相對冷淡成為金華樓市這一時期內的主基調。購房者越來越關注產品的內涵，消費漸趨理性。開發商在不斷考慮如何迎合市場的需求，精裝修房則順理成章地成為最受關注的類型之一。精裝修房一旦空置，即使房產交易冷淡，也可以靈活變化，隨時轉售為租，以適應市場趨勢。在新的轉型期間，金華市的精裝修房面臨著很多機遇和挑戰，漸漸成為房地產的發展趨勢和契機。

四、金華市精裝修住宅開發的對策

分析金華市住宅產業化和精裝修推廣的難點，一是金華地區雖然有大量的中小房地產開發企業和建筑企業，但這些中小企業的實力和技術力量有限，難以推廣住宅精裝和產業化；二是成本提高阻礙了住宅精裝和產業化施工的推廣，企業缺少積極性；三是裝修項目繁多，技術相對比較復雜。因此對金華市精裝修住宅的開發提出以下對策。

（一）利用政策支持進行推廣

政府對實施住宅產業化的建設成本的提高通過財政補貼或稅收優惠支持，產業化技術可在政府投資的保障性住房中率先應用，同時引導和鼓勵消費者購買精裝修住宅等措施。

成熟國家的大量經驗表明，住宅產業化發展離不開政府、政策的支持。從精裝房開發較好的國內其他地區現有優惠政策上也可以看出，只要國家給予一點點補貼、優惠，開發商就很愿意做住宅產業化和精裝修。

（二）借鑒國外精裝房的模式

歐美、日本等地早在上世紀中葉已經開始推行商品住宅全裝修模式，目前已發展到較為成熟的階段。美國：個性化全裝修，定制式體驗。美國出售的都是全裝修房，住宅及裝修產業化達到較高水平。一些簡裝房是為了滿足購房者個性需求，房屋只經過基本裝修，如墻面粉刷、地面找平等，用戶再進行精裝修。一些高級公寓進行精裝修，裝修技術和質量很高。可由購房者和設計師共同確定裝修設計方案，再由開發商施工，業主可以階段性地提出修改意見。歐洲：簡約化全裝修，軟裝是重點。歐洲的新建住宅一般可以直接入住，但裝修非常簡單。衛生間和廚房的裝修很精致，但其他房間多是簡裝，主要靠大量的軟裝飾來體現裝修風格和主人的個性需求。日本：標準化全裝修，工業化統一標準。日本的住宅全裝修與住宅產業化同步，始于20世紀60年代初期。從建筑結構到室內裝修都由開發單位統一建造和裝修，實行部件化、批量化生產，并對標準制訂了硬性規定，使得裝修標準統一。

（三）提出共性和個性共存的裝修理念

為避免千篇一律，可在住宅產品的必要功能和共性的基礎上，體現住宅產品的附加情感和個性。精裝房可只對共性部分精心設計、施工，如吊頂、地面、門、瓷磚、潔具等；對個性化部分或細節裝飾讓業主自由發揮，如壁紙、燈具、電器等，形成如歐式、中式、現代等不同風格。既節省了綜合成本，又符合市場需求的規律。總而言之，是求大同、存小異。

（四）解決裝修規范化、標準化等問題

為加強對住宅裝修的管理，應制訂本地技術標準，在各方面加以限制。一是在成本方面，可限定精裝房所用的材料和施工技術。二是制訂裝修規范合同，將裝修水平分為多個檔次，供業主自行選擇。三是為保證質量，裝修全過程由第三方監理，開發商必須提供空氣質量檢驗合格報告等。四是由開發商提供裝修售后服務。

（五）發展住宅產業化衍生品

裝修成品房帶動了裝修部品的規范化、規模化生產。要取得房地產業和裝修行業的共贏，裝修業只有把生產、銷售、安裝和房地產業緊密聯系在一起。家居配套產品往工業化、集約化方面生產，被市場和消費者廣泛接受，如整體櫥柜、整體淋浴房、成品門窗、整體家具等，可以直接在建筑施工中安裝或現場裝配即可。配套部件生產基礎成熟，不僅可以節約裝修用材，而且大大縮短了施工工期。

綜上所述，精裝成品房為大勢所趨，不僅符合了市場發展、國家產業化發展的需要和方向，而且是建設節能型社會的發展方向。在大勢下實現多元化的品質生活將是金華未來房地產市場之主旋律。

作者單位：浙江廣廈建設職業技術學院

參考文獻：

[1]孟偉，王芳.淺談房地產住宅精裝修[J].建材發展導向，2011，23.

[2]鄧偉棟.大規模的住宅精裝修探究[J].新建設(現代物業上旬刊)，2011，11.

[3]夏濤.精裝修住宅的發展趨勢[J].中華民居(學術刊)，2010，09.