房地產項目開發的成本控制和管理的研究

摘要：本文以房地產項目開發的成本控制和管理作為研究對象，分析和研究其有關問題。本文通過分析房地產項目開發的成本結構，總結出了目前房地產項目開發的成本控制和管理的問題。此外，本文提出了對房地產項目開發的成本控制和管理措施，希望能為這個問題提供有益的思路。

關鍵詞：房地產項目開發；成本控制；管理

中圖分類號：F87文獻標識碼：A文章編號：1006-4117（2012）03-0062-02

隨著中國經濟的快速發展，房地產行業已經取得了重大的成就，如今房地產行業已是中國國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位。隨著建筑市場競爭的日趨激烈，房地產項目的利潤空間越來越小，特別是在當前房地產調控政策越來越嚴厲，房地產開發成本居高不下的情況下，我們房地產企業的生存能力、盈利能力、發展能力與企業的成本控制和管理息息相關，不注重成本控制和管理的企業都將被淘汰出局。所以房地產項目開發的成本控制和管理已經成為研究的重點。因此，為了在行業的逆流中生存乃至增長，為建設和諧社會的目標，對房地產項目開發進行良好的成本控制具有現實意義。

一、房地產項目開發的成本結構

房地產項目開發成本主要由四部分組成。

第一部分是土地成本，約占項目總成本的30%左右，主要指土地獲得階段所發生的各類費用支出，包括土地出讓金、土地補償費、地上附著物及青苗補償費、勞動力安置補償費、耕地占用稅、安置被拆遷戶所需的費用、被拆遷房屋及其附屬物的作價補償費用、被拆遷人搬家補助費、臨時安置補助費、土地契稅等。

第二部分是前期費用，約占項目總成本的10%左右，主要指規劃設計費、各類報建報批報審費、土地測繪費以及可研費用。包括勘察費用、規劃設計費、項目的報批報建費、工程預算編審費、工程監理費、三通一平等臨時工程費。

第三部分是建筑安裝工程成本，作為房地產項目開發成本的主體，約占項目總成本的50%左右，主要是指直接用于工程建設的總成本費用，包括建筑工程費、設備及安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費等。其中在建筑安裝工程成本中，材料所占的比例最大，約占建筑安裝工程成本的60％左右。

第四部分是期間費用，約占項目總成本的10%左右，主要指管理費用、財務費用、銷售費用。其中管理成本比較固定，在財務費用和銷售費用有一定控制空間。

二、房地產項目開發的成本控制和管理中存在的問題

目前，房地產項目開發的成本控制和管理中存在的嚴重問題。例如，某些房地產開發項目，不做可行性研究就直接做設計，這使得項目的開發成本無法預知。

有些房地產企業由于缺乏管理經驗，不注重設計變更和現場簽證的管理，部分項目工程甚至發生“倒簽”的情況，導致超合同付款，無法準確掌握項目建設過程中的最新動態成本狀況，難以在項目開發過程中及時發現成本控制上存在的問題并及時解決，所有這些都對房地產項目開發成本的控制產生了不利影響，這對于房地產行業的持續健康發展是有害的。

（一）無法準確預估項目成本

在項目開始投資之前需要進行可行性研究。目前編制的許多可行性研究報告缺乏細節，沒有有效的控制項目物資的數量，出于嚴謹的考慮，投資估算值往往偏低。此外，在進行可行性研究過程中沒有進行必要的調查，不能有效地識別一些潛在的地質缺陷和其他一些未知風險，從而導致預算超出估算。

（二）設計變更、現場簽證難以有效控制

很多房地產企業雖然都很重視成本管理，由于缺乏經驗，一方面難以及時掌握最新的變更情況，另一方面也缺乏有效措施盡可能避免各類不必要變更的發生，“變更黑洞”使很多地產公司的成本管理體系成為一紙空文，部分公司甚至屢屢發生“倒簽”的情況。

（三）無法掌握項目建設過程中的最新動態成本

目前大多數房地產企業都要等到項目完成后才能核算出項目的實際成本，無法在項目開發的周期內隨時了解最新的動態成本狀況，這樣也就難以在項目開發過程中及時發現成本控制上存在的問題并及時解決，而在項目完成后才發現問題已經與事無補了。

（四）不遵循基本建設程序，無法控制成本

對于一些項目，由于時間緊迫，造成邊設計邊施工，因此，設計也不完善。在施工中不嚴格遵循基本建設程序，有時，先作設計后做可行性研究，有的項目甚至是工程完工后才補做可行性研究。其結果便是：投資估算和預算不能有效地控制工程造價。

（五）融資結構不合理、融資渠道過于依賴

目前，中國房地產項目開發的資金主要來自國內貸款，利用外資和其他資金來源較少。雖然融資方式很少，且不成熟，限制更多，造成項目資金不能及時到位。為了確保項目的正常進行，房地產企業不得不從銀行貸款。因此，大量的建設資金為銀行貸款，然而信貸周期長，無法保證投資回報。房地產行業的特點決定投資回報的滯后性。只有一個融資渠道，會增加風險和成本，銀行貸款余額的增加，會帶來日后建設成本的增加。

（六）成本管理不科學、缺乏成本控制理念、制度不完善、管理成本高

通過很多項目的工程結算審核，我們發現，管理不善是造成預算超支的因素之一。造成超支的主要項目包括管理費、拆遷補償費和工程設計變更及簽證增加費。主要原因包括：缺乏完善的成本控制體系，無法管理和控制系統的成本。缺乏成本控制和約束機制的理念。項目管理人員只注重質量和建設工期，而不注重成本控制。該這種情況之下，將會使項目的投資無法控制。

三、房地產項目開發中的成本控制和管理措施

（一）建立起房地產項目開發科學的管理體系和完善相關配套措施

1、成本控制的關鍵是要建立科學的管理體系，完善相關配備的措施，以及實施“投資、建設、管理、使用”的分離。

2、改革現行建設程序、使工程建設更加理性。簡化行政審批程序，完善審批制度。

3、建立和完善政府的監督。加強對房地產項目的勘察、設計、招投標、施工的有效監督和管理。完善工程的建設和監理。

4、規范項目建設當中的勘查、設計、招投標、建設過程。

5、建立對勘查和設計監督制度。使成本控制一開始就行之有效。

（二）建立和完善成本控制體系，并實現基于成本的全過程控制

建立和完善成本控制體系，形成一個在設計、招投標、施工、管理和建設過程中一以貫之的成本控制的組織。建立和完善成本管理責任制度。建立一個以項目負責人為控制重點的成本控制制度，其可以幫助預測成本，并作出決定。建立成本控制的信息管理系統以實現信息的反饋，信息系統可以幫助提供錯誤的預警，分析原因，提出建議，并實現成本控制的動態管理。建立成本控制標準，明確崗位職責。建立成本的監督檢查和激勵機制，激發企業員工參與成本管理的積極性。

（三）強調設計，加強合同管理，嚴格控制設計變更

設計是在房地產項目開發可以直接影響工期和投資規模的成本控制的所有要素當中最重要的一環。因此，實行設計方案招投標制度和對設計單位提出限額設計要求是很有有必要的。加強合同管理，合同是施工階段造價控制的依據，合同條款的簽訂應嚴謹、細致，工期應合理，盡量減少甲乙雙方責任不清、日后扯皮的現象，有關的責任人都要熟悉合同條款，各盡其責。加強圖紙會審工作，將工程變更的發生盡量控制在施工之前；加強設計變更管理，杜絕不合理的設計變更。

（四）擴大融資渠道，優化債務結構。降低融資風險，降低資金成本

進一步擴大融資渠道，吸收更多的資金來參與到房地產項目開發。降低銀行貸款規模，避免過多依賴銀行，降低資金成本。房地產企業應該嘗試獲得政府補貼。探索新的融資渠道，如資產重組，股權融資，發行企業債，短期融資，BOT方式，拍賣，在市場上市，吸收外資。

（五）控制拆遷費用

1、政府在土地征用和拆遷中占有主導地位。只有政府參與進來，項目開發企業才能解決拆遷補償這個最困難的問題。從成本的角度來看，它比由項目開發企業自行解決這個問題更為經濟的。

2、建立補償標準體系。由政府出臺一系列的補償標準，項目開發企業按照補償標準補償到位，這樣有利于社會穩定。

3、確保補償。在開始的時候，有必要考慮到補償，避免濫用補償。補償是否能達到其所有者的要求是一個非常重要的問題。

4、設計盡可能嚴謹。確保土地征用的可預見性。同時，項目開發企業應做好項目建設的前期準備工作，縮短設計和施工之間的時間距離。

（六）控制管理成本

管理成本控制包括項目管理成本、風險管理成本、供應鏈管理成本、人力資源管理成本各個方面，它是一個整體性的成本控制。工程項目管理成本控制主要體現在：項目管理機構要精干，管理人員的業務素質要高，人員職務設置要科學，財務管理要嚴謹等。風險成本管理主要是在工程項目管理中，要切實減少各種可變因素帶來的工程風險，要做好風險評估，建立有效的預警機制。供應鏈管理成本指的是在工程建設過程中，對材料、設備、服務等供應的管理。人力資源管理成本是在工程項目中對人力資源的管理控制，選擇高素質、高技能工作人員，合理安排人員，進行一定的技術培訓，建立完善的激勵機制，實現人力資源成本優化整合。

結論：房地產項目開發的成本控制和管理是一項系統工程，它的成功取決于所有參與者的奉獻精神。本文探討了中國房地產項目在開發當中的成本結構、成本控制和管理當中存在的問題以及目前可以采用管理和控制的措施，可以看出，在現階段的房地產項目開發上面，我國還存在著諸多問題，有礙于房地產行業的發展和壯大，不利于總體宏觀經濟的持續穩定的增長，當然，許多專家學者和房地產行業的經營管理者都在這方面做出了自己應有的貢獻，為我國房地產事業的蓬勃發展貢獻了寶貴的經驗和理論基礎，本文也希冀靠自己的思想的火光，來啟發我國房地產項目開發中的參與者。房地產項目開發的成本控制和管理的指導思想是與在我國建設資源節約型社會的理念一脈相承的。本文應貢獻自己的作用，以利于中國的房地產項目開發在未來房地產市場的成本控制和管理。

作者單位：云南西雙版納陽光房地產開發有限公司

參考文獻：

[l]史影.談論房地產開發項目的成本控制探討[J].中國房地產業，2011，08:2-6

[2]戚安邦.項目成本符理[M].天津:南開大學出版社，2006.

[3](英)費雷德里克·哈里森，丹尼斯·洛克著.高級項目管理：結構化方法[M].操先良譯.北京:經濟箭理出版社，2006.

[4]滿其忠.房地產開發項目成本控制研究[J].時代經貿，2011，02:43-46.

[5]熊克屏.淺談房地產開發的成本控制[J].企業管理，2011，05:27-28.

[6]陸穎青.房地產項目開發建設前期的成本控制[J].建筑施工，2010，07:36-45.

[7]王洪，陳健編著.建設項目管理[M].北京:機械工業出版社，2006.

[8]蔡東明.淺談房地產項目開發全過程成本控制[J].城市建設理論研究，2011，17:22-25.

[9]梁錫華.論房地產項目開發過程中的成本控制[J].中國高新技術企業，2010，20:33-36.

[10]譚術魁主編.房地產開發與經營[M].上海:復旦大學出版社，2007.