關于我國養老地產模式的若干思考

摘要：目前我國養老模式主要以居家養老為主，但是隨著經濟社會的發展，相對單一的養老模式越來越不能滿足老年人日益增長的對物質生活和精神生活的需要，養老地產在很大程度上可以彌補這一不足。為促使養老地產行業的更好發展，全面分析其開發過程中所涉及的各主體之間的關系，構建更合理有效地開發模式，具有重要理論意義及實踐意義。

關鍵詞：養老地產；房地產

中圖分類號：C913 文獻標識碼：A文章編號：1006-4117（2012）03-0169-02

隨著我國房地產行業的發展以及老齡化社會的逼近，養老地產開發市場也逐漸開始形成。與一般的房地產開發模式相比，養老地產具有一定的特性：一是養老地產具有一定的社會福利性質，涉及到社會保障、養老保險等方面，所以對政府政策的依賴性比較強；二是養老地產在開發的過程中其產業鏈延伸比較長，與相關的服務配套設置有著比較緊密的關系；三是養老地產需要大規模的資金支撐，在融資方式上與其他類型的房地產開發項目有一定的差異性；四是養老地產的客戶是老年群體，因此在營銷模式上也有著很大的不同。

一、養老地產內涵概述

我國人口老齡化趨勢日益嚴峻，在此基礎上，養老地產應運而生。一般而言，養老地產是指由房地產開發商或相關的社會機構根據老人的特點和需求設計的并負責后期運營和管理養老設施的老年居住產品。養老地產旨在為老年人提供一種適老、宜老的生活環境，提供一種健康、舒適的生活狀態。目前，養老地產有如下一些基本存在形式，比如，老年住宅、老年公寓、老年住宅、養老院、養老公寓等。

相較傳統的商業地產而言，養老地產具有以下特點。第一，選址需要對交通、居住環境、生態環境等進行綜合的考慮；第二，住宅的規劃設計需要無障礙設計，設計的要求高；第三，養老產業不僅是產業，關鍵是服務。對老年人而言，養老配套設施和后期服務才是他們最主要的需求。這些特點決定了養老地產開發建設需要大量的資金支持、土地支持以及相關的配套政策。

二、當前我國發展養老地產的必要性

目前，我國人口老齡化正面臨著嚴重的挑戰。在第四屆產業與養老社區高端論壇上，中國房地產報社總編輯時昶提到“據民政部信息2001-2020為我國老齡化快速發展的階段，到2020年60歲以上的人口達2.43億，占全國總人口的比重是4.8%”。而在2010年7月份《2009年度中國老齡事業發展統計公報》發布的數據中，80歲以上的老人已達1899萬，這一系列數字也將我國老齡化所帶來的社會問題凸顯了出來。改革開放以來，雖然我國人民生活水平有了很大的提高，醫療條件有了很大的改善，人的平均壽命也在延長，但是相比國外，我國的生產力發展水平還比較落后，GDP過低，社會保障體系還未得到全面的完善。雖然國外一些發達國家譬如法國、瑞典、美國、日本等進入老年化社會的時間較早，養老地產開發經驗值得我們借鑒，但是鑒于我國養老問題的特殊性，比如老年人人口基數大且增速快，老年人及其家庭未富先老，傳統養老觀念和模式的改變困難，養老制度不完善，養老設施滿足不了需求等決定了我們不能簡單直接照搬發達國家的養老服務和老年住宅體系。從這個角度來說，我國有必要在養老制度政策的制定上以及養老措施的執行上結合我國具體國情構建與當前經濟社會發展水平相適應的養老體系。作為養老護理服務與養老產業的參與方，房地產開發企業都應該積極主動探索研究適合我國當前國情的養老地產建設發展模式，為這份閃耀著人文關懷和人性光輝的事業貢獻自己的智慧和力量，這既是積極響應國家“居家養老”的政策，也是房地產企業可持續發展的有力保證。

三、有效構建養老地產模式的幾點對策思考

（一）構建有效的融資模式

當前我國尚未形成一套完整的金融信用體系，還存在著一定的信任危機，尤其是在投資商與開發商之間。基于此故，繼續有效地推進養老地產模式的轉變，關鍵措施之一就在于進一步完善我國的信用體系和金融體制。從而在此基礎之上，深化融資渠道，尤其是擴大社會融資的比例。鑒于當前法律制度以及行業體制尚不健全，目前只有少數企業采用社會融資這種方式。近年以來，國內外各基金開始陸續進入我國房地產市場，社會融資規模和渠道進一步擴大，有望取代銀行貸款成為房地產融資的主要途徑。我們有必要充分吸收西方發達國家尤其是英美等國的社會融資經驗，在債券融資、信托融資和其他形式的產業投資基金方面要有積極作為。

（二）打造多元運營模式

1、“養老文化”概念營銷模式。所謂養老文化的概念營銷，指的是在經營理念方面養老地產可以將健康養老、安居養老、親情養老等文化觀念引入到養老地產的項目中，以此作為養老文化的載體，并捕獲老年住戶的心理認同感，正是在這樣的基礎之上，開展養老地產項目的營銷。這方面比較成功的案例之一就是上海的親和源，在繼承傳統孝敬文化的基礎上，親和源主打親情文化這張王牌，在營銷方面獲得了比較大的成功。從我國當前實際國情出發，可以適當拓展養老文化的內涵。傳統的“養兒防老”的觀念在國人心中根深蒂固，房地產開發商可以采納一些較為生動的營銷方式，向老年朋友們傳達自立、自理、自由的理念，只有在廣大老年人接受的基礎之上，才有可能最終形成購買力。

2、產業鏈延伸模式。就養老地產產業而言，其產業鏈的延伸主要是指向下延伸。老年服務業:涵蓋家政、餐飲、護理服務等多個行業；老年房地產業:包括養老院、養老公寓、居家養老住宅等產品的開發與經營；老年醫療保健業:包括體檢、醫療、養生、理療等特殊行業機構:老年用品業:包括生活起居、飲食保健、康樂器材等方面的老年用品生產行業；老年旅游業:含候鳥式旅游、度假式旅游、組團旅游、自助式旅游等多種形式；老年娛樂文化產業:含老年大學、老年俱樂部、才藝展示、互動體驗式娛樂等業態；老年咨詢服務業:含政府產業發展顧問、企業產業發展轉型資訊、個人養老指導等；老年金融投資業:含保險服務業、金融理財、養老基金管理等業務。改變原來傳統的房地產開發商的房產銷售方式，延長養老地產開發的產業鏈，特別是在老年服務業、老年醫療保健業以及老年娛樂文化產業三個方面，可以使養老地產附加更大的價值，增加其后續盈利能力。

3、租、售組合入住模式。第一，銷售型模式。實質上就是一種傳統的房地產開發項目方式，房子蓋好了就向老年住戶出售。這種模式的優點在于可以快速回籠資金，但是對于老年群體而言，后續服務跟不上，一旦出現了問題，就很難得到圓滿解決。第二，租用型模式。通過繳付一定的定金，之后按月支付租金入住老年公寓。這種方式對于開發商而言資金回收期比較長，但是對于老年住戶可以享有一定的監督權，可以促使開發商的服務更加完善。房地產開發商可以靈活使用出租或出售的模式，甚至可以積極借用當前比較流行的反按揭入住模式，由此給老年住戶更多選擇，提供更好的服務，進一步提升老年地產的運營效果。

（三）提升專業管理模式

1、開發商管理模式。所謂開發商管理模式，指的是養老地產項目建成以后直接由開發商擔任物業管理的角色，直接為所有老年住戶提供統一和個性化的服務。老年群體只需與單一的物業管理方聯系即可。這種開發商管理的模式最大便利之處在于可以強化老年業主與開發商之間的溝通，能夠建立起一套有效的溝通機制，進而實現雙方利益的最大化。同時，采用此種模式，也有助于迅速建立起成熟的服務體系，提升服務品質和服務質量。

2、專業公司管理模式。專業公司管理模式是指引進專業化公司進行養老地產的日常運營管理。此種模式構建專業化水平高，服務體系完善，內容涵蓋了生活照料、醫療健康、文化娛樂、心理咨詢、家政等方面。此種模式操作靈活，經營便捷，服務質量高。通過專業化的分工，構建精準的專業的服務體系，提升服務品質。目前國內大多數養老地產項目采用專業公司管理模式，通過多年的實踐證明，該模式具有較強的生命力和可調節性。

盡管我國的養老房地產業還處于萌芽發展階段，但在即將到來的老齡化社會的推動下，有關養老產業的社會需求將會得到極大地增長。考慮到與其他房地產開發項目的不同，我們需要在融資模式、運營模式和管理模式等方面對養老地產模式進行創新性地研究和實踐。我們相信，在轉變經營方式，更新服務理念的情況下，養老地產不僅能實現經濟效益的最大化，而且還有助于實現綜合的社會效益。

作者單位：廣東省交通開發有限公司

作者簡介：溫文彬（1971— ），男，廣州人，廣東省交通開發有限公司副總經理，大學本科學歷，研究方向：投資經濟管理。

參考文獻：

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[3]朱新泉，朱世家.我國養老地產發展模式的幾點思考.《中國外資》.

[4]朱中一.房地產業的轉型與養老地產的發展.CSSCI學術論文網:http://www.csscipaper.com/economics/national-economy/1339.html.