發達國家居民住房租賃市場的經驗及借鑒

[摘要] 成熟的住房租賃市場，不僅可以有效提高居民消費率，而且能夠實現居民買房和租房的效用均衡，減緩房價上漲對宏觀經濟的沖擊。本文分析總結了德國、美國、日本等主要發達國家居民住房租賃市場的發展和管制經驗，并從法律保障、開拓房源、保護承租人利益、發放租金補貼等方面發展我國的住房租賃市場提出了政策建議。

[關鍵詞] 住房租賃 自住房 出租房 發達國家

[中圖分類號] F293.3 [文獻標識碼] A [文章編號] 1004-6623（2012）02-0031-04

[作者簡介] 鄭宇劼（1973—），福建龍巖人，綜合開發研究院（中國 . 深圳）信息部部長，研究方向：產業經濟；張歡歡（1981—），廣東揭西人，綜合開發研究院（中國 . 深圳）助理研究員，研究方向：公共政策。

一、發達國家擁有較為成熟的住房租賃市場

德國的租賃市場極其發達。據報道，2008年德國共有8200萬人口，住房總數約為4000萬套。58%的德國家庭選擇了租房住，年輕人群體中租房率更高達77%。房價漲幅自1977年起就落后于平均物價漲幅，在扣除物價因素之后，德國的房價實際處于下跌的水平。在歐盟國家中，超過2/3的歐盟家庭都擁有自住房，只有德國、瑞典和捷克共和國三國的自住房擁有率低于50%（O’Sullivan De Decker， 2007）。

日本2012年統計年鑒顯示，2008年日本共有住房4960萬套，其中自住房3030萬套，出租房1778萬套，自住房擁有率達61%，租房率為39%。日本的出租房以私房為主，2008年政府持有的出租房占出租房總數的12%，私人出租屋比重則超過了75%。另有數據顯示，2008年，以東京為中心的關東都市圈、以名古屋為中心的中京都市圈和以大阪為中心的近畿都市圈的住房自有率，分別為54.9％、60.3％和58.6％。這三大都市圈的住房自有率平均為57.9％，也就是說超過四成家庭是在租房居住。許多年輕人不僅在結婚時選擇租房，即使結婚后相當長一段時間也過著租房的日子。據日本里庫路特公司的調查數據，日本租房結婚者比例高達67.1％，買房結婚夫婦比例僅為14.3％。

美國2009年住房調查顯示，美國共有住房1.25億套，空置率為10.1%，非空置住房1.12億套，其中自住房7600萬套，占比68%，出租房3500萬套，占比32%。我們從2009年住房調查房屋比重和收入的關系表中可以清楚地看到，總體而言，隨著收入水平的上升，購買自住房的家庭逐漸增加，由此可以看出美國出租房的承租對象主要是低收入人群。

二、發達國家住房租賃市場的規制經驗

發達國家通過法律保障、開拓房源、保護承租人利益、發放租金補貼等方式鼓勵住房租賃市場的發展。

1. 法律保障住房租賃市場

在法律層面，德國《民法典》把房屋租賃區分為“使用租賃”和“收益租賃”兩類。商業、工業等產業用房的出租屬于“收益租賃”；普通的住房租賃則屬于以使用為目的的“使用租賃”。德國住房專業法《住宅建設法I、II》為住宅建設定下了“公益”、“福利”的基調，“創建面積、布局、租金或負擔適合廣大居民需要的住房”是其明文規定的宗旨。在德國，居住權是公民權利的重要組成部分，把保障公民的基本居住條件作為國家、政府的基本職能，房地產不能作為拉動GDP增長的產業來經營。在德國，出租房并不等于次品房，德國對于出租房的“可居性”有嚴格的規定。德國先后建立了住房安全與健康標準等評估體系，對于租房的評估從簡單的面積評定拓展到了生活設施、生理需求，甚至心理需求等更加細微、更加人性化的維度。用于出租的房屋需要定期進行維修，以保證較高的質量。市中心區的舊房屋基本都經過了重新維修和改建。

日本對租賃合同實行比德國更為嚴厲的租賃控制。日本的租房合同受到日本民法的特別法律保護，房東如果想要更改合同（比如提高房租），必須要向法院提交正當的理由，法院通過比較租戶和房東兩者的需求來決定房東理由是否正當，而往往只有很少的房東會比他們的租戶更有需求，所以房東一般只能在租戶拒付租金的情況下才能得到法院的支持。對于土地的租約，政府規定了30年的租期，短租期的合同，即使得到了合同雙方的協商同意，也會被法律認定為無效，這導致一塊地短期租賃之后土地持有人可能無法拿回土地（B rsch-Supan， 1994）。

美國房屋租賃法規健全，租金管制法、公寓法等對私房出租、公寓出租都有嚴格的規定。美國政府要求房東遵守政府制定的各項法規，保證房客的權益。《住房法》規定政府須為低收入者提供低租金住宅。公房租金一般不到市場租金的50%。市場房租也不是任意上漲的，美國實行“住宅租金管制”制度（Rent Control System）與“租金穩定”政策。

2. 開拓房源多元化，鼓勵住房租賃市場

德國和日本的私房租賃比較發達。比如德國，非常重視鼓勵私人建設出租用房產。德國的住房租賃市場中，私房約占98%，其中66%是私人出租住房，22%是合作社出租住房，8%是基金或保險公司出租住房，3%是專業建房公司出租住房，僅有1%～2%是政府公房出租住房。德國政府本身不從事房地產業，政府鼓勵私人房地產公司和私人從事房地產業，建造買賣公寓及別墅出售或出租。社會福利房由政府主導，房地產公司和私人建造房屋滿足低收入者對住房的需求。房屋開發商必須按比例建造廉價房向低收入者出售或出租。比如德國科隆市每年新建3800套房，其中1000套必須用于廉價出租房。相對于建設用于出售的房屋，建設用于出租的房屋會得到更多的稅收優惠，以鼓勵房地產公司開發更多用于租賃的住房。對于用于出租的住房， 稅收政策規定折舊率要高于普通住房。比如，規定出租房屋的建筑成本在50年內折舊完畢。在德國的稅收體制下，出租房的投資者和承租者比商品房的投資者和購房者擁有更大程度的稅收優惠，這對于刺激租賃房市場的投資起到了非常重要的作用。

美國鼓勵私房租賃，政府也提供公房給低收入者。無論是政府公房出租，還是私人商品房出租，美國都進行嚴格的管理，租用政府的公寓須經嚴格的資格審查，如收入狀況是否在貧困線以下等。出租房租可以將貸款利息、地產稅從年度應稅收入中扣除。美國1981年《經濟復蘇稅法》將以前30～40年的出租住宅折舊期縮短為15年，這使出租房屋者可獲得更大的減稅優惠。私房出租給房客的家具折舊一般為5年，其折舊也可從應稅收入中減除。

3. 保護承租人利益，維護住房租賃市場

保障承租人利益，是維護住房租賃市場的一個重要條件。比如在德國，按照《住房租賃法》的規定，一般的房租合同都是無限期的，承租者可以提前幾個月提出退租要求。但不允許出租者主動收回房屋，除了幾種特殊的情況，如承租者不按時繳納房租，或者房主能夠證明房主本人或直系親屬需要此住房。房屋所有人不得因為其他租房者愿意支付更高的租金而與現有承租者解除合同。

德國關于租金的調整也有嚴格規定。德國實行房租指導價制度，各個城市的住房管理機構、租房者協會以及住房中介商協會等機構，至少每兩年對住房情況進行綜合評估，制定《房屋租金水平表》，為新合同租金價格的制定提供依據。指導價具有法律約束力，如果房東所定的房租超出指導價的20%，則視為“房租超高”。根據《經濟犯罪法》，房客可以向法庭起訴，不僅房租應立即降到“合理房租”范圍內，房東還會受到最高10萬馬克的罰款。如果房東所定的房租超出指導價的50%，則視為“房租暴利”，最高可判處3年有期徒刑。另外，德國嚴格限制房租過快上漲。房東想要提高房租，必須提交正式的書面說明，闡明合理的漲價理由，還須舉出3個同類住房漲價的例證。如果房客不同意漲價，就由法律裁決。其《租房法》規定，3年內房租漲幅不得超過20%，否則以違法論處。

4. 政府發放租金補貼，鼓勵租房的經濟行為

在這方面，德國做得最好。德國政府每年對居民提供相當數量的房屋補貼，按照家庭人口等指標制定居住標準，如果收入水平不能達到租金要求，政府會發放補貼，補足差價部分。雖然購買住房的家庭也可以申請補貼，但是90%以上的補貼由租房者獲得。約10%的承租者都能獲得住房補貼，而只有1.2%的自有住房者獲得這項補貼。每年發放的住房補貼大概占GDP的1.2%左右。

美國國會在二戰期間制定了全國性的租賃控制法律，二戰后全國性的租賃控制被取消，租賃控制的權力下放到美國各州，很快到1950年間，絕大部分州都完全取消了租賃控制。到今天，美國的大部分出租房都已經完全市場化，沒有租賃管制或是政府補貼。美國約有200個城市實施了不同程度的租賃控制，占美國城市數量1%左右，全美約10%的租戶居住在這200個城市里，受到控制的租賃市場占整個市場的不足5%。美國的房屋租賃租期也較短，通常是一年一租，還有不少是按月租住（Malpezzi， 1998）。

但紐約市是一個例外，其保留了對租賃市場的控制和政府對租房的補貼，使低收入人群也能在大城市里生活。當然，紐約市政府對租房經濟活動的干預也引起了一些爭議。比如，以收入而不是財產來界定租戶的資格使一些財產多收入低的租戶也能輕易得到政府的租房補貼（McPherson， 2003）。較早的研究中Olsen（1972）以1968年的數據對紐約市的控制出租狀況進行估算，表明受控市場的租戶在自由市場里將會多租用4.5%的住房。Malpezzi（1998）指出美國的租賃控制基本由地方政府實施，地方政府很容易偏向“本地人”——最有可能從住房租賃市場中得利的人群，而在規制過程中傷害租戶的利益。Supan（1994）研究發現，在控制的市場和自由市場里，房租折扣的增幅在10年的長合同里的變化不多，自由市場的折扣相比之下還要高幾個百分點。Early（2000）認為在研究租賃控制的影響時，不能忽略租賃控制對自由市場的價格影響。研究顯示，如果紐約市從來沒有實施過租賃控制，自由市場上出租房的價格將會下降，租戶也能夠在自由市場找到更適合他們需要的出租房。

三、總結和借鑒

在我國，住房租賃市場發展嚴重滯后于住房交易市場，按照國家統計局統計，截至2011年9月，我國的住房自有率超過80%。為此，國家在政策層面上做出了較大的調整，一方面，通過宏觀調控，抑制房價的過快上漲，促使房價理性回歸；另一方面，政府大量興建廉租房和公租房，以解決低收入者的住房問題。我們認為，從長遠來看，隨著我國城市化的不斷推進，一個理性的、成熟的住房租賃市場應是我國住房保障體系中必不可少的重要組成部分。

借鑒發達國家的經驗，我們首先應在法律保障上推進住房租賃市場的建設，將房屋租賃的行為納入法制的軌道，不僅要通過法律保護承租人的利益，也要通過法制規范出租人的行為。其次，不僅要大力推動公租房的建設，而且要推動各種類型的住房合法進入租賃市場，特別是小產權房，如果不把小產權房納入到合法的租賃市場，不僅是政府稅收上的損失，而且也無益于保護租戶的安全。第三，政府可探索通過直接補貼租房的政策，以此來推動住房租賃市場的發展，調控房價。

[參考文獻]

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[3]Malpezzi， S. Private rental housing markets in the United States [J]. Journal of Housing and the Built Environment， 1998. 13(3):353-386.

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[7]張延群.德國公租房政策對我國的啟示 [J]. 中國經貿導刊中國經貿導刊， 2011. 14:32-33.

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On the House Renting Markets in Industrialized Countries and their Revelations to China:

the Cases of Germany， Japan and United States

Zheng Yujie ， Zhang Huanhuan

[China Development Institute (China Shenzhen)， Guangdong Shenzhen 518029]

Abstract: A mature residential rental market effectively raises household consumption rate， makes utility and equilibrium of house purchasing and renting possible， and cushions the impact of price increases of housing market against macro economy. This essay draws lessons from Germany， US and Japan and explores development of rental market and regulations within these nations. It also provides policy suggestions in terms of legal enforcement， enlarging housing source， tenant protection and housing subsidies to the development of a better residential rental market in China.

Keywords: House Renting ， owner-occupied housing ， tenant-occupied housing ， Developed Country

（收稿日期: 2012-04-04 責任編輯: 垠喜）