住房消費(fèi)對(duì)美國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響

[摘要] 以分析住房消費(fèi)在美國(guó)經(jīng)濟(jì)中的地位和住房市場(chǎng)的演變?yōu)榛A(chǔ)，本文探討了住房消費(fèi)對(duì)美國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響：住房消費(fèi)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)回升的功能較強(qiáng)，住房租賃收入與經(jīng)濟(jì)周期關(guān)系密切，住房消費(fèi)對(duì)就業(yè)帶動(dòng)能力較大。文章最后提出了積極推進(jìn)我國(guó)城市尤其大都市區(qū)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)快速有序發(fā)展的政策建議。

[關(guān)鍵詞] 住房消費(fèi) 宏觀經(jīng)濟(jì) 自住房 租賃房

[中圖分類號(hào)] F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1004-6623（2012）02-0027-04

[作者簡(jiǎn)介] 王東升（1981—），河南商丘人，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所，博士后，研究方向：城市化、中國(guó)發(fā)展戰(zhàn)略；鄭鑫（1980—），河北欒城人，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所，博士后，綜合開發(fā)研究院（中國(guó)·深圳），研究方向：城市化與公共政策。

二戰(zhàn)后的美國(guó)由于嬰兒潮、國(guó)外部隊(duì)的返回及城市化，出現(xiàn)過房荒。當(dāng)前的中國(guó)在城市化浪潮中也正出現(xiàn)房荒。和二戰(zhàn)后的美國(guó)相似，當(dāng)前的中國(guó)也面臨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的挑戰(zhàn)。基于此，本文以描述住房消費(fèi)在美國(guó)經(jīng)濟(jì)中的地位和住房市場(chǎng)演變?yōu)榛A(chǔ)，分析其對(duì)美國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，并對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提出相關(guān)政策建議。

一、住房消費(fèi)在

美國(guó)經(jīng)濟(jì)中的地位

二戰(zhàn)以來(lái)，美國(guó)居民住房消費(fèi)占GDP和個(gè)人消費(fèi)的比重一直處在各項(xiàng)消費(fèi)的前列，并呈現(xiàn)不斷增加的態(tài)勢(shì)， 1946年兩者的比重分別為6.17%和9.49%，到2010年，兩者的比重增加到10.90%和15.46%，如圖1所示。

根據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)的調(diào)查，房屋凈值是家庭凈資產(chǎn)最大的組成部分，基本住宅凈值占家庭總資產(chǎn)的28%，12.8%的家庭在基本住房之外還擁有其他形式的房地產(chǎn)。美國(guó)勞工調(diào)查局的資料表明，安居（Shelter）構(gòu)成了總消費(fèi)的28.3%，如果考慮household operation，那么占月度消費(fèi)的比重將接近40%；在2001年2月，有149萬(wàn)工人被房地產(chǎn)行業(yè)雇傭，如果包括相關(guān)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)共有近29萬(wàn)家公司和170萬(wàn)的雇員，年度的工資總額達(dá)到了416億美元。

據(jù)估計(jì)，美國(guó)地方政府財(cái)政收入的70%來(lái)自于財(cái)產(chǎn)稅，家庭住宅提供了財(cái)產(chǎn)稅的43%，商業(yè)地產(chǎn)提供了57%。私有住房是社會(huì)中大部分人積累財(cái)富的重要工具，而且住房投資還能分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

二、美國(guó)自住房與租賃房市場(chǎng)演變

市場(chǎng)租金反映了租賃住房的規(guī)模，等效租金反映了自有住房規(guī)模，通過比較1929～2010年美國(guó)市場(chǎng)租金和等效租金占租金的比重，可以發(fā)現(xiàn)，最初時(shí)等效租金占比達(dá)到近60%，經(jīng)過小幅度的下降后，從1940年代開始穩(wěn)步上升，但是在2005年之后又出現(xiàn)小幅度下降。美國(guó)采取降低首付和初期利率撤除按揭門檻，使越來(lái)越多的窮人擁有自己的住房，提高了住房自有率。2008年的次貸危機(jī)證明，自有住房的擁有率必須回歸到經(jīng)濟(jì)允許的水平。并不是實(shí)現(xiàn)了所有居民“居者有其屋”就是最好的結(jié)果，租賃住房市場(chǎng)的存在是經(jīng)濟(jì)本身的需要。

據(jù)摩根斯坦利報(bào)告，由于住宅價(jià)格下降、購(gòu)買的障礙、擁有住房的成本、人口效應(yīng)（Gen Y增長(zhǎng)在加速，而嬰兒潮家庭在減少）、失業(yè)、人口流動(dòng)等，美國(guó)擁有住房的比率已經(jīng)下降，一旦銀行完成信用評(píng)級(jí)，很多住戶也將轉(zhuǎn)向租賃。因此，當(dāng)前不僅是美國(guó)團(tuán)體投資者將獨(dú)棟住房變成長(zhǎng)期的租賃房的很好時(shí)機(jī)，而且是歷史上首次團(tuán)體投資者能將擁有獨(dú)棟租賃財(cái)產(chǎn)作為財(cái)產(chǎn)分配戰(zhàn)略的一部分。報(bào)告還指出，這種轉(zhuǎn)變不是美國(guó)為解決房屋問題而暫時(shí)存在的現(xiàn)象，而是美國(guó)社會(huì)未來(lái)的一種根本性轉(zhuǎn)變，美國(guó)在從一個(gè)家庭擁有住房的社會(huì)向一個(gè)租賃房子的社會(huì)轉(zhuǎn)變；當(dāng)前獨(dú)棟住宅的租賃并不與傳統(tǒng)單元房的租賃相互競(jìng)爭(zhēng)，因此投資者沒有必要擔(dān)心為了把握獨(dú)棟住宅存在的商業(yè)機(jī)會(huì)，而將在傳統(tǒng)單元房上的投資轉(zhuǎn)移到獨(dú)棟住宅上來(lái)。

三、美國(guó)住房消費(fèi)的影響

1. 住房消費(fèi)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)回升的功能較強(qiáng)

從1930年到2010年，美國(guó)GDP增長(zhǎng)率的最大值為27.8%（1942），最小值為-23.3%（1932），而住房支出的增長(zhǎng)率最大值為13.0%（1981），最小值為-12.2%（1933），住房支出增長(zhǎng)率的波動(dòng)幅度明顯小于GDP增長(zhǎng)率的波動(dòng)幅度（見圖3）。

根據(jù)BEA的數(shù)據(jù)，1947～2010年，美國(guó)建筑業(yè)增長(zhǎng)率和GDP增長(zhǎng)率之間存在強(qiáng)相關(guān)關(guān)系，相關(guān)系數(shù)為0.75。通過對(duì)GDP增長(zhǎng)率與建筑業(yè)增長(zhǎng)率進(jìn)行回歸分析，建筑業(yè)增長(zhǎng)率可以解釋39.5%的GDP增長(zhǎng)率，而且可信度非常高。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)能產(chǎn)生凱恩斯的乘數(shù)效應(yīng)，乘數(shù)效應(yīng)的大小與貨幣政策和擠出效應(yīng)有關(guān)。據(jù)美國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）的宏觀模型結(jié)果，乘數(shù)效應(yīng)在1.34～1.62之間，意味著直接買房的1美元將引起GDP1.34～1.62美元的提高。

房地產(chǎn)業(yè)的以上特點(diǎn)使得其在宏觀經(jīng)濟(jì)周期的基本方向上扮演著重要的角色，尤其新房的建設(shè)，可以經(jīng)受大的波動(dòng)。相對(duì)于其他影響GDP的經(jīng)濟(jì)因素，新房開工率屬于先導(dǎo)性的因素。從1980年代和1990年代兩次經(jīng)濟(jì)蕭條的經(jīng)歷來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)的刺激會(huì)使經(jīng)濟(jì)盡快走出下滑(slowdown) ，新房開工率大幅度回升使得經(jīng)濟(jì)走出了蕭條；從2000年中期到2001年的經(jīng)濟(jì)下滑經(jīng)歷來(lái)看，美聯(lián)儲(chǔ)提高利率降低經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的預(yù)期，新房開工率和房屋銷售開始下降，但是經(jīng)濟(jì)冷卻超出了期望；2001年初美聯(lián)儲(chǔ)開始降低利率，新房開工率和住房銷售在經(jīng)濟(jì)開始衰退前回升到了健康水平，如果沒有房地產(chǎn)部門的支持，經(jīng)濟(jì)無(wú)疑已經(jīng)進(jìn)入了蕭條。

2. 住房租賃收入與經(jīng)濟(jì)周期關(guān)系密切

依據(jù)BEA數(shù)據(jù)形成兩個(gè)圖，一是關(guān)于租賃收入與國(guó)民收入（NI）比例關(guān)系與月度NI增長(zhǎng)率變化相關(guān)關(guān)系。因租賃收入為現(xiàn)價(jià)，NI為現(xiàn)價(jià)，故NI增長(zhǎng)率也簡(jiǎn)單地取現(xiàn)價(jià)，中值為2.4%。

從中可以清晰看出，租賃收入占NI比例與NI現(xiàn)價(jià)增長(zhǎng)率之間存在負(fù)相關(guān)關(guān)系。合乎邏輯的解釋是，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快則購(gòu)房增長(zhǎng)，租賃減少。反之亦然。這一點(diǎn)可以從BEA數(shù)據(jù)中，關(guān)于租賃收入增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系得到相應(yīng)的驗(yàn)證。繁榮期租賃收入增長(zhǎng)率下降，蕭條期租賃收入快速上升。

圖5來(lái)自于同一數(shù)據(jù)，年度縮短至30年。主要是考察國(guó)民收入與租賃收入絕對(duì)值的比較，反映了兩者間的長(zhǎng)期關(guān)系。從中可以看到，在上世紀(jì)80年代中期和本世紀(jì)的前7年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)的兩個(gè)繁榮期內(nèi)，租賃收入都曾經(jīng)歷明顯的下降期，但是最近一個(gè)周期內(nèi)，租賃收入的下降速度顯然要大得多。合理的解釋是，這一時(shí)期正出現(xiàn)了美國(guó)經(jīng)濟(jì)歷史的資產(chǎn)價(jià)格泡沫期，房地產(chǎn)價(jià)格的快速上升，以及次級(jí)債的推出，使購(gòu)房數(shù)量大大增長(zhǎng)，租賃收入相應(yīng)降低。

3. 房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)美國(guó)就業(yè)影響較大

根據(jù)美國(guó)勞工統(tǒng)計(jì)局的研究，每個(gè)新的單戶住宅（single-family homes）需要1591個(gè)勞動(dòng)小時(shí)或是全職勞動(dòng)工作0.869年，聯(lián)戶住宅（multifamily units）的每個(gè)單元需要全職勞動(dòng)工作0.402年。如果考慮到生產(chǎn)力和價(jià)格變化的影響，美國(guó)住宅建筑商協(xié)會(huì)（NAHB）估計(jì)，建設(shè)1000套單戶家庭住房，在建筑業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)將需要2448個(gè)全職勞動(dòng)、7940萬(wàn)的工資和4250萬(wàn)的各級(jí)政府的稅費(fèi)收入。建設(shè)1000套多戶住房需要1030個(gè)全職勞動(dòng)、3350萬(wàn)的工資和1780萬(wàn)的各級(jí)政府稅費(fèi)收入。

四、關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的政策建議

基于住房租賃市場(chǎng)對(duì)美國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)影響的分析，我們對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提出如下政策建議。

隨著中國(guó)城市化的快速推進(jìn)，房屋需求日益增長(zhǎng)，自有住房很難滿足人們的需求，住房租賃應(yīng)逐漸成為許多人尤其是農(nóng)民工的居住方式，因此政府應(yīng)積極推進(jìn)我國(guó)城市尤其大都市區(qū)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)快速有序發(fā)展。

首先，應(yīng)不斷規(guī)范房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)。一方面要對(duì)租賃行為（比如初租、續(xù)租、轉(zhuǎn)租、變更、終止等）和租賃管理行為（比如執(zhí)法程序、管理手段以及執(zhí)法文書等）做出明確的界定，以便統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一管理運(yùn)作；另一方面，要借鑒美國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)（比如租控制），對(duì)房東和房客的行為進(jìn)行規(guī)范，以充分保證房東房產(chǎn)能夠有充分收益，尤其保證房客能有安全穩(wěn)定的住房。

其次，應(yīng)充分利用信息技術(shù)發(fā)展租賃市場(chǎng)。應(yīng)將房屋租賃備案面積、管理面積、備案戶數(shù)、管理戶數(shù)、租賃期限、租金及其繳納方式等信息匯總發(fā)布到固定的房屋租賃信息平臺(tái)。政府可以依據(jù)這些信息出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策，法院也可以依據(jù)信息對(duì)有關(guān)爭(zhēng)議進(jìn)行判決，以有利于房屋租賃市場(chǎng)的規(guī)范化。

最后，應(yīng)不斷引導(dǎo)人們改變住房意識(shí)。不論在中國(guó)還是在美國(guó)，擁有住房都是多數(shù)人的夢(mèng)想，人們骨子里面希望擁有住房，應(yīng)不斷引導(dǎo)人們逐漸接受租賃房屋作為居住方式。

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On the Impact of House Rents Expenditures in America and Its Impact on Macro Economy

Wang DongSheng ， Zhen Xin

〔Institute of Economics， Chinese Academy of Social Science， Beijing 100836;

China Development Institute (China Shenzhen)， Guangdong Shenzhen 518029〕

Abstract: Based on analyzing the status of housing consumption in the U.S. economy and the evolution of housing markets， the paper explores how housing consumption affects American macroeconomy， that’s， The function that housing consumption can promote economic recovery is powerful， The relation between housing rental income and the economic cycle is closely related， The ability that housing consumption can improve employment is large. In the end， policy recommendation that Government departments should actively promote real estate rental market in our country， in particular， in the metropolitan area， is proposed.

Keywords: housing consumption， macroeconomy， owner-occupied housing， tenant-occupied housing

（收稿日期: 2012-04-01 責(zé)任編輯: 垠喜）