住房制度改革要看30年

[摘要] 房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題主要是制度缺陷和結(jié)構(gòu)失衡，是30年來我國獨(dú)特的生產(chǎn)方式積累形成的。用調(diào)節(jié)供求的辦法不能解決制度上的缺陷，也不能解決結(jié)構(gòu)上的失衡，應(yīng)有政治思維和戰(zhàn)略眼光，積極推進(jìn)改革創(chuàng)新。本文主張在制度創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，堅持發(fā)展主權(quán)住房模式，大力發(fā)展新型房地產(chǎn)金融業(yè)，推動城市功能轉(zhuǎn)變，調(diào)整城鄉(xiāng)住房結(jié)構(gòu)。通過增加和改善社會財富的數(shù)量與結(jié)構(gòu)，平衡城鄉(xiāng)發(fā)展的住房總需求。

[關(guān)鍵詞] 制度缺陷 住房模式 主權(quán)房產(chǎn) 房產(chǎn)租賃 房地產(chǎn)金融

[中圖分類號] F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1004-6623（2012）02-0081-05

[作者簡介] 施佑生（1954-），安徽舒城人，深圳巴士集團(tuán)股份有限公司監(jiān)事會主席，研究方向：社會主義經(jīng)濟(jì)理論。

一、房地產(chǎn)市場的問題30年前就產(chǎn)生了

近幾年出現(xiàn)的高房價控制不住，原因可能在30年前就產(chǎn)生了，只是我們當(dāng)時認(rèn)識不清或認(rèn)識不足，認(rèn)識到了或估計不足，在發(fā)展政策上有失誤，說明我們的市場經(jīng)濟(jì)制度還有缺陷，需要進(jìn)一步改革和完善。

30年前有哪些原因造成了今天高房價的被動局面？首先是我們的人口制度。社會主義革命成功以后，我國進(jìn)入了一個較為長久的和平發(fā)展時代，50年代和60年代人口急劇增長，20年里增長了2億多人，需求增加呈現(xiàn)剛性。其次就是30年積累形成的我國特有的生產(chǎn)要素組合方式：農(nóng)民工制度。這個制度的特點(diǎn)，一是大量的農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，但不遷移戶口，戶籍仍在農(nóng)村；二是不解決農(nóng)民工的住房，也不解決農(nóng)民工家屬子女的隨遷和入學(xué)等生活必需條件；三是由于農(nóng)村人口眾多，勞動力市場競爭激烈，農(nóng)民工的工資水平普遍較低，且增長緩慢。我們原以為依靠工廠的配套宿舍就可以滿足農(nóng)民工們的住房需求，沒有料到一部分先富裕起來的白領(lǐng)農(nóng)民工們也會產(chǎn)生主權(quán)住房需要。特別是那些走出鄉(xiāng)村，經(jīng)過兩代甚至三代人的努力，有了一定積蓄，已經(jīng)適應(yīng)城市生活方式，不愿意也不會再回到農(nóng)村去生活的人群出現(xiàn)并不斷增多以后，自然爆發(fā)出巨大的租房和購買住房的需求，成為推動房價上漲大軍中的一部分。

與此同時，上世紀(jì)50年代和60年代出生的那些城里人經(jīng)過改革開放陸續(xù)成為中產(chǎn)階層，改善住房的需求開始出現(xiàn)。到了今天，這兩個年代人的子女又進(jìn)入結(jié)婚生子的年齡段，產(chǎn)生了新的住房需求。特別是這兩代人富裕以后的資產(chǎn)需要保值和增值，開始為今后的養(yǎng)老做準(zhǔn)備，產(chǎn)生出新的投資性需求。購買商品房就成為唯一的可能也是最好的選擇。對房產(chǎn)實(shí)際的需求與虛擬的需求交織在一起，自然就形成對房地產(chǎn)市場的巨大沖擊力，成為房價暴漲的原因。

二、限購令措施不可持續(xù)

房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題是制度缺陷造成的，不是供給不足造成的，用調(diào)節(jié)供給的辦法不能解決制度上的缺陷。從房產(chǎn)使用價值供需總量上看，總體應(yīng)該是平衡的，問題出在結(jié)構(gòu)上：一方面是城鄉(xiāng)房產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)的失衡；另一方面是社會財富結(jié)構(gòu)的失衡。可是現(xiàn)行的辦法：一個是行政的對商品房產(chǎn)的限購令，一個是增加保障性住房的建設(shè)和供給，兩個辦法都局限在控制供求總量上，顯然不能從根本上解決問題。說限購令不可持續(xù)，第一是因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品具有資本的保值和增值的屬性和商品的使用價值屬性，限購只能暫時抑制買房的需求，實(shí)質(zhì)性的住房需求和投資需求并沒有得到抑制。從我國房地產(chǎn)市場的周期看，一般三至五年就會有一批居民的收入積蓄達(dá)到有能力支付首期購買商品房的水平，加入購房大軍，如果到那時房價還不下降，不斷積累的新增購買力可能會沖破限購令的約束，開始搶購房產(chǎn)，可能展開新一輪房產(chǎn)漲價的新高潮。這種由收入積累形成的購房需求如果得不到疏緩，限購令會越來越被動。

第二是限購令不僅沒有使房價回歸理性價值，反而把房屋租賃市場的價格推高了，不僅鞏固和強(qiáng)化了社會資本投資房地產(chǎn)的需求量，還加劇社會財富分配的兩極分化。租房者多為工薪階層，房租上漲加重了生活成本，降低了可支配收入。盡管我們不斷提高社會最低工資水平，可是工資遠(yuǎn)沒有房租的增長速度快。不管是企業(yè)還是政府，如果對低收入者或廉租房住戶給與住房津貼，補(bǔ)貼實(shí)際上會流入房屋出租方的口袋，會使社會食利者階層增多，富者愈富，窮者愈窮，擴(kuò)大貧富懸殊和兩極分化，加劇社會的矛盾和對立。房租價格的上升反過來也會鞏固過高的房價，讓調(diào)控政策失靈。

第三，限購令是行政手段，不是市場經(jīng)濟(jì)下的制度安排，違反了經(jīng)濟(jì)規(guī)律，具有明顯的時效性，只能是臨時措施，不能長期堅持。限購令還會使房地產(chǎn)商兩極分化，那些實(shí)力較小，得不到銀行資金支持的房地產(chǎn)商可能會隨著限購令的推延而逐步退出市場，但那些大的地產(chǎn)商，一方面自己的實(shí)力雄厚，另一方面又得到大量銀行資金的支持，成為限購市場下的勝利者。限購令本身的目的不是要打擊所有的地產(chǎn)商，畢竟房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)。因此，限購令能維持多久令人存疑。

三、保障房認(rèn)識存在誤區(qū)

建設(shè)保障性住房，增加保障性住房的供給，可以滿足一部分社會群體對房產(chǎn)使用價值的需求，對抑制商品房價格可能會間接起到一定的作用，但不能起根本作用。因?yàn)楸Ｕ闲宰》康男再|(zhì)決定了其市場交易與流通都會受到限制，難以具備投資的功能。

增加保障性住房，一是資金難以籌集。有人主張保障房“是地方政府長期持有的，可提供財政收入的資產(chǎn)，甚至可以取代目前地方政府出讓土地獲得收入的財政基礎(chǔ)。”地方政府如果融資修建保障房，資金的成本肯定高過租金的收入，不但不能成為財政基礎(chǔ)可能還會帶來虧損。即使不虧損，由政府主導(dǎo)修建和經(jīng)營管理保障房，資源配置的效率和效益也是最低的，政府依靠投資經(jīng)營補(bǔ)充財政與經(jīng)濟(jì)體制改革的方向也是相悖的。二是土地不能保障。不僅修建保障房要占用大量的土地，配套的道路交通，公用和生活設(shè)施都需要占用大量的土地，大中型城市已經(jīng)非常擁擠，沒有可擴(kuò)展的空間潛力。三是定價和分配對象都缺乏依據(jù)，管理的成本更高。更為關(guān)鍵的是大量增加的保障性住房可能會造成社會資源的重大浪費(fèi)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有級差地租的性質(zhì)，保障性住房多數(shù)建在城市周邊地區(qū)，住房的面積、質(zhì)量和居住條件都不會很好，特別是不具有資本投資保值增值的功能。房產(chǎn)生產(chǎn)的周期短，使用的周期卻很長，所以建設(shè)的規(guī)模需要有準(zhǔn)確的判斷和一定的預(yù)見性和超前性。

在保障房建設(shè)中我們還存在著認(rèn)識上的誤區(qū)。把保障房定義為是政府為社會中低收入者提供的公共產(chǎn)品，定位為政府的社會責(zé)任，這個認(rèn)識顯然有計劃經(jīng)濟(jì)的痕跡。保障房包括經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，不管是哪一種，在市場經(jīng)濟(jì)中都不應(yīng)該是政府為社會提供的公共產(chǎn)品。因?yàn)楣伯a(chǎn)品應(yīng)該是為全體社會成員，至少是為大多數(shù)社會成員提供的產(chǎn)品，只為一部分社會成員提供的產(chǎn)品不能稱為公共產(chǎn)品。建設(shè)保障房需要政府提供非市場化的資金補(bǔ)貼，無論是直接的財政補(bǔ)貼，還是間接的對公共資源的利用，都是社會財富的再分配，是一部分社會成員對另一部分社會成員通過政府的稅收和財政實(shí)施轉(zhuǎn)移和資助。

我給保障房的定義是：保障房屬于社會救助性產(chǎn)品，是政府通過行政的手段和財政的轉(zhuǎn)移支持，對喪失勞動能力的、沒有收入來源的和無人贍養(yǎng)的那部分社會成員提供的一種最基本的居住條件。這個定義決定了保障房的使用者一定是極少數(shù)的社會群體，而且他們的處境和地位應(yīng)該是基本穩(wěn)定的，變化的可能性不大。只有這樣定義，市場經(jīng)濟(jì)中政府的職能才最清晰，負(fù)擔(dān)最輕，最具有公平合理性和可操作性，效率和效用也會最高最大。

勞動者不能成為保障房的使用主體。勞動者是生產(chǎn)力中的重要要素，是社會財富的創(chuàng)造者。勞動者在社會財富創(chuàng)造的過程中，首先就要創(chuàng)造出勞動力再生產(chǎn)的成本和費(fèi)用，這樣生產(chǎn)過程才可持續(xù)，社會財富才能增加。住房是勞動力再生產(chǎn)費(fèi)用的基本組成部分，不僅勞動者本人的住房，還包括他的家庭和所要撫養(yǎng)的未成年子女的住房，都是勞動力再生產(chǎn)所需要的最基本的生活成本，如果生產(chǎn)過程中不能首先把這部分成本創(chuàng)造出來并支付給勞動者，那么勞動力的簡單再生產(chǎn)將不可維持，生產(chǎn)過程就會中斷。

我國在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中確實(shí)有一些特殊的情況，造成了勞動力在再生產(chǎn)過程中工資成本長期給付不足，我們需要通過不斷地深化分配制度改革，讓生產(chǎn)過程中勞動者的收入不斷提高，逐步增加和提高全社會中產(chǎn)階級的比重，讓勞動者有尊嚴(yán)地生活，體面地生活，讓勞動真正可以致富。對那些中小企業(yè)，自雇就業(yè)者，自由職業(yè)者，或者沒有雇主給他們發(fā)工資的群體，我們要通過減免所得稅，減少管理和交易收費(fèi)，增加他們的勞動收入，逐步讓他們也能夠買得起房。對這個群體，政府可以臨時性地提供一些解困性廉租房給他們周轉(zhuǎn)，而不是給他們提供保障性住房。

四、主權(quán)房產(chǎn)是我國社會住房模式的主體

現(xiàn)在有一種主張，認(rèn)為房價這么高，中低收入者應(yīng)該打消買房的念頭，以租房為主，這樣生活的壓力會小很多，可以快樂地生活。甚至以國外的情況相比較，認(rèn)為外國人的租房比例高于國人。這個觀點(diǎn)可能不了解國外的真實(shí)情況，不了解我國底層民眾的心理和文化，也沒有看到問題的癥結(jié)所在，所以不可能得到大多數(shù)民眾的認(rèn)可。

先說外國的情況，在發(fā)達(dá)國家城鄉(xiāng)差別基本消失，富裕的城市人口在鄉(xiāng)村都有自己的住房，鄉(xiāng)村幾乎沒人租房住。城市功能也發(fā)生了較大的變化，城市中心區(qū)創(chuàng)造財富的價值越來越高，幾乎都轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)活動的中心，大多數(shù)房產(chǎn)也轉(zhuǎn)型為商業(yè)用途，城市中心已不再以民眾的居住為主。所以在城里工作的人們，為了避免每天上下班奔波，就在市中心租住公寓房，周末回到郊外和鄉(xiāng)村的家里。他們工資收入足可以支付額外租房的費(fèi)用。另外，國外沒有戶籍管制，人員的就業(yè)流動性較大，年輕人經(jīng)常在多個大中城市奔波就業(yè)，經(jīng)常搬家。如果在出生地、成長地有一套住房，就沒有必要到另一個城市買一套住房，政府對購買第二套住房征收房產(chǎn)稅也抑制了購房的需求。國外人少地多，房價總體不高，保值增值功能較弱，相反金融業(yè)十分發(fā)達(dá)，可供投資的金融產(chǎn)品豐富，買賣靈活方便，也沒有必要花費(fèi)大額資金購買固定房產(chǎn)。加上發(fā)達(dá)國家的社會保障制度健全，社會福利制度優(yōu)越，民眾沒有醫(yī)療養(yǎng)老的擔(dān)憂，儲蓄率相對偏低，購房的積極性自然不高。

第二是底層民眾的心理和文化。中國長期是一個農(nóng)業(yè)社會，近30年進(jìn)入了市場經(jīng)濟(jì)，但傳統(tǒng)的觀念不可能隨之完全轉(zhuǎn)變。農(nóng)業(yè)社會的特點(diǎn)是自給自足，反映在觀念上是思想保守和追求穩(wěn)定。大多數(shù)人，特別是農(nóng)民，并不相信政府可以保證他們及其子孫后代的安全穩(wěn)定的生活，依靠租住房產(chǎn)生活會使他們感到不安，不僅擔(dān)心自己老無住所，也擔(dān)心子女們沒有立足之地。財富觀還會使他們覺得辛苦掙的錢交了房租非常不合算。所以只要有條件都希望能有屬于自己的住所，這樣才有安全感、公平感、平等感和幸福感。這些傳統(tǒng)的文化和觀念短期是很難改變的，對此我們要給以充分的理解和尊重。所以中國的住房模式就應(yīng)該以主權(quán)房產(chǎn)為主體，鼓勵和發(fā)展自有商品房的置業(yè)住房模式。當(dāng)然前提是暴漲的房價要降下來，降到其合理價值水平上，而且要長期保持合理穩(wěn)定，讓每一個希望購買自有住房的公民，通過勞動收入的積累，到了一定年齡都能買得起一套具有商品產(chǎn)權(quán)的主權(quán)房產(chǎn)。我們還要學(xué)習(xí)美國“房利美”，“房地美”的做法，發(fā)展房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)，通過政府的信用為那些暫時沒有足夠的資金購買自有產(chǎn)權(quán)商品房，但有勞動能力，有穩(wěn)定低收入的勞動者們提供借款擔(dān)保，讓他們提前擁有自己的住房，這才能真正地讓他們快樂地生活，快樂地工作。

第三是我們的問題所在。房產(chǎn)租賃只能是發(fā)展主權(quán)房產(chǎn)的補(bǔ)充，不能成為當(dāng)今社會的主流住房模式。生活資料的租賃要特別慎重，因?yàn)樗鼤又厣鐣纳a(chǎn)成本和生活成本，會扭曲和改變社會的分配關(guān)系。30多年的改革開放，社會的貧富懸殊已經(jīng)擴(kuò)大，富裕起來的人們已經(jīng)開始通過資產(chǎn)增值來積累自己的財富，房產(chǎn)租賃會加快富者的財富積累。住房租賃市場過度發(fā)展可能會擴(kuò)大兩級分化，加劇社會矛盾和不滿情緒。中國社會資本稀缺的時代已經(jīng)過去，勞動力稀缺的時代則即將到來，如果買一套房產(chǎn)收租，租金收入高過社會平均工資，誰還會去勞動？我國社會很快就要進(jìn)入老齡社會，勞動人口會越來越少，社會需要更多的勞動者，食利者階層則要受到限制和制約。在住房模式和住房制度的改革和發(fā)展上，我們要有政治思維和戰(zhàn)略眼光。

即使發(fā)展房產(chǎn)租賃市場，我們也要通過制度創(chuàng)新，把房產(chǎn)租賃業(yè)作為城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和功能調(diào)整的手段，作為發(fā)展民眾主權(quán)房產(chǎn)的補(bǔ)充，控制在一個適度的可控的層面上。要做到這點(diǎn)，必須發(fā)展和健全金融市場，創(chuàng)造更多更好的金融產(chǎn)品，滿足民眾投資的需求和資產(chǎn)保值增值的需求。

五、住房制度改革要考慮30年

首先是城市化發(fā)展的模式和進(jìn)度。未來30年城市化發(fā)展已經(jīng)是一個不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。問題是大中型城市繼續(xù)擴(kuò)大，還是中小型城市繼續(xù)發(fā)展，抑或是修建更多的新城市。不同的城市發(fā)展思路應(yīng)該有不同的房地產(chǎn)發(fā)展政策。大城市繼續(xù)擴(kuò)大顯然是不可持續(xù)的，但我們現(xiàn)在的高房價主要出現(xiàn)在這些大中型城市中，如果未來這些大中型城市不可能再擴(kuò)大，再容納更多的新增人口，那么現(xiàn)在這些城市每年修建上千萬套的保障房還有必要嗎？如果因中小城市繼續(xù)發(fā)展吸收容納從農(nóng)村中轉(zhuǎn)移出來的人口，那么就需要根據(jù)這些城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃一步一步地來，現(xiàn)在沒有必要在這些城市建設(shè)那么多保障性住房，建設(shè)了對解決大中型城市房價暴漲也起不了作用。如果是建設(shè)發(fā)展新城市，那么首先要找到這些城市的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，創(chuàng)造可就業(yè)的機(jī)會，還要考慮環(huán)境的保護(hù)和資源的合理使用，而不是急于在這些城市修建保障性住房。

第二是我國經(jīng)濟(jì)未來30年對外依存度還會不會有那么高。30年的改革發(fā)展使中國經(jīng)濟(jì)從封閉的自給自足到對外依存度達(dá)70%以上，這是十分巨大的成就，也形成了十分巨大的風(fēng)險。中國以特殊的生產(chǎn)方式和低成本的勞動力給世界經(jīng)濟(jì)做貢獻(xiàn)，未來30年這種生產(chǎn)方式可能是不可持續(xù)的。所以需要不斷地擴(kuò)大內(nèi)需，提高內(nèi)需比重，把經(jīng)濟(jì)的對外依存度逐步地降低。那么，在我國東部沿海經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)地區(qū)，以外需為主的出口生產(chǎn)力要么轉(zhuǎn)型，要么轉(zhuǎn)移，要么淘汰。不管怎樣，其生產(chǎn)要素中對房產(chǎn)需求和價格影響最大的勞動力的流動都會發(fā)生新變化，現(xiàn)在的大中型城市的人口規(guī)模不會繼續(xù)高速增長，因此對這些城市未來30年房地產(chǎn)的需求量一定不可估計過高。

第三是人口的周期。我國目前60歲以上的老人有1.85億，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2011年城鎮(zhèn)人口的比重達(dá)到51.27%。30年以后，以平均壽命計算，加上上個世紀(jì)五六十年代高峰時期出生的人口，將有4個億以上的人口死亡。上世紀(jì)七八十年代出生的2億多人口到時也開始進(jìn)入老齡化。前30年，在城里購買商品房居住或投資的主要是這兩代人群體，30年后城市將可能空出一億套以上的商品住房。而隨著人口出生率的下降，中國人口進(jìn)入負(fù)增長時期，多數(shù)城市不但不會有新增加的住房需求，原有的住房需求可能還會大幅度地下降。雖然會有一些更新房產(chǎn)的需求，但總體上那時的房地產(chǎn)業(yè)需求將下降，商品房出現(xiàn)大量過剩。如果我們現(xiàn)在不控制，將會出現(xiàn)社會資源的巨大浪費(fèi)。

六、大力發(fā)展房地產(chǎn)金融業(yè)

中國房地產(chǎn)制度改革要有大思路。要抓住機(jī)遇，在制度創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，大力發(fā)展新型的房地產(chǎn)金融業(yè)。傳統(tǒng)的金融業(yè)是以經(jīng)營貨幣為主，在貨幣金融業(yè)中，房地產(chǎn)只是作為借貸融資和抵押的工具，并沒有充分發(fā)揮出房地產(chǎn)作為資本的可集中與可經(jīng)營的金融屬性和效用。

與貨幣金融業(yè)相比，房地產(chǎn)金融業(yè)主要具有三個新的功能和作用：第一是投資與調(diào)控房地產(chǎn)價格的功能與作用，創(chuàng)造社會財富保值增值的新產(chǎn)品，增加和改善財富結(jié)構(gòu)，吸收社會多余的資金，并抑制和調(diào)控商品房價格，主要的辦法是發(fā)行期房券。二是把房地產(chǎn)作為金融資產(chǎn)來經(jīng)營和管理的功能與作用?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)只是銀行抵押借貸融資的工具，并沒有把它當(dāng)作金融性資產(chǎn)來運(yùn)作和經(jīng)營。發(fā)展房地產(chǎn)金融，可以盤活民間的房地產(chǎn)資源，類似于房地產(chǎn)銀行。民眾可以把自用的或閑置的房產(chǎn)按評估價值存入房地產(chǎn)銀行，收取類似銀行利息的穩(wěn)定收益，房地產(chǎn)銀行則經(jīng)營這些房產(chǎn)，可用于出租，也可以集中用于投融資，獲取更高的經(jīng)濟(jì)效益，還可以幫助民間以房養(yǎng)老。這個功能發(fā)揮好了，還可以把房地產(chǎn)租賃市場經(jīng)營和管理起來，抑制和調(diào)控市場房租的價格，不要讓房產(chǎn)租賃價格沖擊貨幣金融市場。三是房地產(chǎn)銀行以企業(yè)和政府信用以及房產(chǎn)質(zhì)押，為那些有穩(wěn)定工作，但收入較低，暫時買不起住房又非常希望買一套自有住房的勞動者提供貸款買房的資金擔(dān)保，讓每一個低收入的勞動者通過勞動的積累都能買得起屬于自己的住房。

七、推動城市功能轉(zhuǎn)變，調(diào)整城鄉(xiāng)住房結(jié)構(gòu)

要加大改革力度，推動城市功能轉(zhuǎn)變，著力調(diào)整城鄉(xiāng)住房供求的結(jié)構(gòu)。我國目前在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，城鄉(xiāng)住房結(jié)構(gòu)失衡的矛盾十分明顯，由于城市化發(fā)展和農(nóng)村人口向城市遷移，使得城里的房產(chǎn)供不應(yīng)求，鄉(xiāng)村的房產(chǎn)開始過剩。調(diào)整城鄉(xiāng)住房結(jié)構(gòu)對改革和發(fā)展我國的住房制度是大有作為的。現(xiàn)代社會城市的發(fā)展有兩個明顯的特點(diǎn)和趨勢：一個是城鄉(xiāng)之間的差別在逐步縮小，鄉(xiāng)鎮(zhèn)開始城市化，不斷成為與城市一樣方便和適宜民眾居住的家園；另一個是城市的功能和作用不斷發(fā)生變化，現(xiàn)代城市由于科技發(fā)展，信息集中，資源可集約利用和規(guī)模效應(yīng)等原因，經(jīng)濟(jì)活動的總量和作用越來越強(qiáng)大，居住的條件和環(huán)境則不斷惡化，單純居住的功效在不斷弱化，城市適宜居住的功能已開始向郊區(qū)和中小城鎮(zhèn)甚至鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移。中國在現(xiàn)代化發(fā)展過程中，城市功能的發(fā)展變化趨勢是不可避免的。

我國城市在功能發(fā)展變化中，還有一個獨(dú)特的現(xiàn)象和趨勢：城市居民的生產(chǎn)能力和創(chuàng)造財富的能力在不斷地下降。城市的活力與居住在城市中的人口的活力密切相關(guān)。一個年輕和具有活力與競爭力的城市，居民中的大多數(shù)人應(yīng)該都是生產(chǎn)者或者財富的創(chuàng)造者。但是我國30多年來獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式是城市的生產(chǎn)者和勞動者大多數(shù)都是外來勞務(wù)工，城里人多數(shù)則是從事經(jīng)營管理、高端服務(wù)和輔助性的白領(lǐng)工作。這種分工是我國長期的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)所形成的，在經(jīng)濟(jì)高速增長階段，這種分工也是必要的和必須的。這種分工反映在住房結(jié)構(gòu)上，城里人幾乎占有了全部城市的商品住房，農(nóng)民工勞務(wù)工和外來人口則要么居住單位的集體宿舍，要么租住一部分商品房。由于獨(dú)特的人口結(jié)構(gòu)和戶籍管理制度，30多年來具有城市戶籍的一代或者兩代群體，因?yàn)槟挲g已開始逐步退出生產(chǎn)過程和財富創(chuàng)造過程，進(jìn)入退休和養(yǎng)老的年齡階段。在城市中居住商品房的非生產(chǎn)人員比重開始上升，可能今后會越來越多，這種趨勢下，城市的活力必然會下降，創(chuàng)造財富的能力也會受到削弱和影響。

在制定我國今后住房發(fā)展模式上，應(yīng)加大城鄉(xiāng)住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度。政府可在市郊和一部分交通環(huán)境比較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)鄉(xiāng)村，投資修建一些公共服務(wù)設(shè)施，方便居住和養(yǎng)老。同時引導(dǎo)和利用民間資金，把這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)空置失修但還可居住的房屋修復(fù)起來，變成休閑居住和養(yǎng)老服務(wù)的基地，用政策和經(jīng)濟(jì)的手段引導(dǎo)城里高收入群體和退休的老人們，逐步移居到這里來居住和養(yǎng)老，把城里的房子騰出來讓給年輕一代的勞動者和生產(chǎn)者們居住，推動城市功能的升級和轉(zhuǎn)變。這樣，我們就可以解決一部分城鄉(xiāng)居民的住房問題，充分利用城鄉(xiāng)房產(chǎn)資源，增加經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，增強(qiáng)城市創(chuàng)造財富的活力。

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On a Thirty Year Observation Period for Housing Reform Effects

Shi Yousheng

(Shenzhen Bus Group Co.， Ltd.， Guangdong， Shenzhen 518036)

Abstract: real estate market is the main deficiencies in the system and structural imbalances is the accumulation of the formation of our unique production methods in the past three decades. Way of regulating the supply and demand can not solve the defects of the system can not resolve the structural imbalance must be political thinking and strategic vision， and actively promote the reform and innovation. The paper argues that on the basis of innovation in the system， adhere to the development of the sovereignty of housing patterns， and to develop new real estate finance industry， the promotion of urban functions change， adjust the structure of urban and rural housing. Aggregate demand by increasing and improving the quantity and structure of the social wealth， balance urban and rural development housing.

Key words: System Defects Housing patterns The sovereignty of real estate Real estate leasing Real estate finance

（收稿日期：2012-04-05 責(zé)任編輯: 廖令鵬）