我國居民住房租賃核算的方法選擇

[摘要] 本文通過對聯合國國民經濟核算體系（SNA）中有關住房租賃核算方法的分析，比較了虛擬折舊成本法、市場租金法和使用成本法的條件和優(yōu)劣，應用使用成本法對我國重點是上海、北京、廣州、深圳的住房租賃活動進行了核算。結果表明，2010年北京、上海、廣州和深圳的城鎮(zhèn)居民住房支出占GDP的比重達到了9%～17%，明顯高出全國城鎮(zhèn)居民的平均水平。

[關鍵詞 ]居民住房租賃 國民經濟核算 方法

[中圖分類號] F299.2 [文獻標識碼] A [文章編號] 1004-6623（2012）02-0016-11

[作者簡介] 郭萬達（1965—），江西定南人，綜合開發(fā)研究院（中國·深圳）常務副院長，研究員，研究方向：經濟理論；鄭鑫（1980—），河北欒城人，中國社會科學院經濟研究所，博士后，綜合開發(fā)研究院（中國·深圳），研究方向：城市化與公共政策；王東升（1981—），河南商丘人，中國社會科學院經濟研究所，博士后，綜合開發(fā)研究院（中國·深圳），研究方向：城市化、中國發(fā)展戰(zhàn)略；鄭宇劼（1973—），福建龍巖人，綜合開發(fā)研究院（中國·深圳）信息部部長，研究方向：產業(yè)經濟；張歡歡（1981— ），廣東揭西人，綜合開發(fā)研究院（中國·深圳）助理研究員，研究方向：公共政策。

住房是居民消費的最基本部分，只有對居民住房租賃進行準確合理的核算，才能清楚掌握經濟活動的規(guī)模和結構，為政策的制定提供真實可靠的依據。我國居民住房租賃核算①與聯合國國民經濟核算體系以及美國等其他OECD國家間有一些區(qū)別，本文通過對這些核算方法的比較和分析，選擇適合我國的方法，并在此基礎上對我國居民住房租賃消費進行估算。

一、居民住房租賃消費核算的涵義

1. SNA體系中居民住房租賃的核算方法

與居民住房相關的經濟活動分為住房建設和住房消費兩部分，住房建設屬于投資。居民住房消費，是指因住房使用和服務的提供所產生的收入和支出。住房給居民提供了安全、放松和休閑的效用，住房租金是對住房服務的支付，住房消費引起居住者效用提高和所有者收入增加。

住房租金是對住房服務的評價，由市場租金和等效租金兩部分構成，市場租金以市場交易為基礎，真實發(fā)生在居住者與所有者之間，等效租金一般按相同或相似類型住房的市場租金進行估計，相當于居民購買了屬于自己的住房服務。根據聯合國國民經濟核算體系（SNA）和美國經濟分析局（BEA）對GDP核算的界定（見圖1），等效租金也計入GDP，如果忽視等效租金部分，那么當居民由租賃轉為購買住房時，將引起經濟活動核算的減少，這與實際不符。

住房租金要經過一定的扣除和調整，才屬于當年創(chuàng)造的增加值。住房租金首先要扣除維護和修理支出，維修使用的原料和勞動屬于其他部門的產品和服務，如果不扣除將出現重復計算的問題。不同時點上建設的住房成本不同，住房租金要進行資本折舊調整（CCAdj，Capital Consumption Adjustment）。BEA提供的資本折舊調整公式為①：

資本折舊調整（CCAdj）=歷史成本折舊-現價折舊 （1）

歷史成本折舊是對資本損耗所進行的補償，現價折舊則體現了市場對房屋服務的評價，市場對同類住房按現價進行折舊補償。歷史成本折舊與現價折舊的差額完全由住房價格的變化引起，資本折舊調整的目的在于消除住房價格變動對GDP的影響。

經過剔除和調整，住房租賃消費可以按生產、收入和支出三種核算方法進入GDP賬戶，調整后的凈租金是住房部門創(chuàng)造的增加值，是住房所有者的收入，也是住房使用者的支出。居民按揭購買的住房意味著居民只擁有部分所有權，租金收入中的按揭貸款利息成為銀行獲得的租金收入，剩余部分成為居民的租金收入。政府征收的財產稅是政府獲得的租金收入部分，居民獲得的租金收入還需要剔除財產稅。從支出角度看，使用者支付的按揭利息、財產稅以及部分等效租金是居民對居住服務的實際支出。

2. SNA體系中的等效項目

在SNA核算體系中，不僅在住房消費核算中考慮了等效租金，在其他經濟活動領域核算中，等效項目也占有重要的份額。經濟產出包含了“市場”和“非市場”兩類，大部分的生產和分配通過市場進行，也有一些產出分布在市場之外。“非市場”產出包括個人和企業(yè)自用的產出，如居民自住房租金和對家庭內成員的工資，包括政府和非盈利組織提供的服務，如教育、健康服務和環(huán)境保護等，這些服務是免費或低于成本的，也包括金融和保險企業(yè)的免費或低于其成本的服務。等效項目（Imputation）核算經濟中的“非市場”產出規(guī)模，一般情況下，按照相同產品和服務的市場價格進行核算，但是對于缺乏相應價格的產出，則按照產出的成本構成進行核算。

等效項目在經濟產出中占有非常重要的份額，有關等效項目的核算對于清楚認識經濟總產出非常重要。根據BEA的核算數據，2010年GDP中的等效項目占15.7%。從2003年到2010年，等效項目的比重都在15%左右，最高年份達到了16.1%。等效項目中居民自住房形成的等效租金所占比重最高，2010年，等效租金形成的增加值占等效項目的44.7%，2003年至2010年，該比例一直在44.5%以上。非盈利組織提供的服務按照成本進行核算，如教堂提供的服務，非營利組織的等效主要是房屋的等效租金，政府部門的資本折舊也計算在等效項目中，居民自住房、非營利組織房屋以及政府的資本折舊占整個等效項目的60%以上②。

依據表1，我們大致將美國GDP核算中的等效（imputations）部分，除住房等效租金外，劃分為如下兩大類別：

第一類，是與雇傭相關的等效（Employment-related imputations）部分所占的份額相對較大，其中包括了雇主提供的食物、衣服、住房和健康生活保險，政府部門向公務員以及軍隊提供工資收入之外的實物和服務也包含在內。2010年這部分占整個等效項目的比重為26.1%，2003～2010年都在26%以上。

第二類，金融機構提供的免費或低費服務產生的等效項目是另一個相對較大的部分，這些服務收入的費用與其價值嚴重不符。對于存款人來說，其存款利率與政府債券利率之間的差額被看作是獲得額外服務的成本；對于貸款人來說，銀行收取的貸款利率與政府債券的差額被看作是獲得額外服務的成本。從2003年至2010年的數據看，這部分等效的增加值占GDP的份額在11%以上，2010年甚至達到了12.3%。

3. SNA體系中等效租金的收支平衡

在SNA核算體系中，等效租金是個人消費支出（Personal Consumption Expenditure，PCE）的一部分，也是國民收入和生產賬戶（National Income and Product Accounts，NIPAs）中GDP的一部分，兩個賬戶在核算等效租金后仍保持平衡。自有住房產生的等效租金用于支付住房的維修費用、財產稅、按揭利息和折舊，剩余的部分是NIPAs賬戶中的個人租金收入。個人租金收入是居民從住房獲得的凈收入，就像是租賃企業(yè)的利潤一樣。個人租金收入中還包含了個人的市場租金凈收入、專利收入、版權收入和自然資源所有權收入，但是不包含屬于公司、合伙企業(yè)和個體企業(yè)的租金收入。我們利用2010年BEA提供數據，對美國自住房所產生的增加值、居民消費和個人租金凈收入數據進行了比較，等效租金引起的收入和支出項能夠一一對應，等效租金在各賬戶間能夠實現平衡。

表2表明，2010年美國自住房等效租金產生的增加值與居民消費相差120億美元。增加值的統(tǒng)計口徑包含了農場主的等效租金（Imputed rental of owner-occupied housing），居民消費的統(tǒng)計口徑未包含農場主的等效租金（Imputed Rental of Owner-occupied nonfarm housing），我們未找到BEA提供的農場主的等效租金收入，農場主的租金總收入為202億美元，等效租金在兩個賬戶應該是平衡的。

等效租金產生的增加值與個人租金凈收入相差9851億美元。增加值需要扣除中間投入1970億美元、各種稅（包括財產稅）1441億美元、利息支出4351億美元、當前轉移支付51億美元和資本折舊2053億美元，然后加上15億美元的補貼，這樣得到的個人租金凈收入正好是2300億美元。

SNA體系對居民住房租賃的核算具有完整的理論框架，BEA進行住房租賃核算的數據來自多個普查和調查，包括十年一次的人口和住房普查（Census of Population and Housing），十年一次的住宅金融調查（Residential Finance Survey，RFS），兩年一次的美國住房調查（American Housing Survey，AHS）以及最新人口調查（Current Population Survey）。應該說，這樣完整的統(tǒng)計和調查體系在我國現階段還不具備，因此，如何選擇我國對居民住房租賃核算的方法，是一個值得研究的問題。

二、居民住房租賃消費核算的方法選擇

居民住房租賃消費核算的主要問題，在于如何核算自有住房的等效租金。按照不同的處理方法，本文歸納為三種核算方法，即虛擬折舊成本法、市場租金法和使用成本法。

1. 虛擬折舊成本法

在我國現行統(tǒng)計中，采用的就是虛擬折舊成本法，即對自有住房，按照房屋的造價（建筑成本）和一定折舊率得到折舊額，并用折舊額作為自有住房的等效租金。我國GDP的居民消費支出部分包含了虛擬折舊、租房房租以及水電燃料費、取暖費、物業(yè)管理費和維修支出等成本。

應該說，虛擬折舊成本法低估了自有住房的等效租金水平。首先，虛擬折舊成本只考慮了住房的折舊，城鎮(zhèn)和農村分別按2%和3%的折舊率，按揭利息支出和自有資金的機會成本均未考慮。其次，住房價值的確定偏低，城鎮(zhèn)按住房的建筑成本核算，農村的住房價值則來自對農戶的調查。按住房的建筑成本核算使城市間與城市內的級差地租無法得到充分體現，不能反映城市化地區(qū)和非城市化地區(qū)，以及不同發(fā)展階段上居民支出結構的差異。

根據《中國統(tǒng)計年鑒》提供的數據，本文對2004年至2009年我國城鎮(zhèn)居民住房的虛擬折舊進行了計算，虛擬折舊占GDP的比重在2.5%以下①（見表3），城鎮(zhèn)居民的居住類支出占GDP的比重為4.5%左右。考慮到我國自有住房占居民住房的80%左右，從虛擬折舊和居住類支出占GDP的比重以及兩者的比較結果看，居民自住房部分的支出被低估了。

2. 市場房租法

市場房租法是按照市場上同類型住房的市場租金來估算自有住房的等效租金，美國BEA就采用這種方法來確定等效租金的水平，其住房類型的確定建立在各種普查調查數據的基礎上。BEA的住房租賃核算是一個完整的體系，自住房產生的收入和支出根據類型分別計入了不同收支賬戶，并實現賬戶的平衡。

現階段，我國不僅缺乏房屋類型和市場租金的數據，而且整個統(tǒng)計核算體系也存在許多不足，這使得使用市場房租法進行的估算建立在若干假定的基礎上。許憲春和李文政（1999）曾提出按市場房租法對我國居民居住支出進行核算，其核心思想是用城鎮(zhèn)住房的單位市場租金直接估計單位等效租金，不考慮住房的類型。劉洪玉、鄭思齊和許憲春（2003）按照上述方法對我國城鎮(zhèn)居民住房支出進行了估算。通過城鎮(zhèn)住戶人均財產性收入和25%～35%的租賃收入占財產收入比例估計城鎮(zhèn)居民人均租賃收入，根據城鎮(zhèn)總住戶估計出租賃收入的總規(guī)模。根據城鎮(zhèn)人口租賃私房的比例1.2%和人均居住面積，估計出私房的單位租金。用私房單位租金代替單位市場租金，進而代替單位等效租金。根據房地產行業(yè)的增加值率51%，得到居住住宅的增加值。根據估算，1996年至2000年，居民住房的增加值占GDP的比重為7.2%～10.3%。

這種估計方法充分利用了可得數據，尊重了市場對住宅的評價，但存在以下問題。首先，我國缺乏租賃人口的統(tǒng)計數據，城鎮(zhèn)租住私房人口比重為1.2%，不能反映流動人口規(guī)模變化和不斷擴大的趨勢，我們曾試圖用城市常住居民中的非戶籍居民代替租賃人口，但估算結果非常不理想；第二，房地產行業(yè)51%增加值率不能代替居民住房服務的增加值率，居民租賃住房和自住房不存在如此大的中間投入率；第三，沒有剔除住房價格變動對增加值核算的影響，美國BEA和其他OECD國家在核算住房服務時都使用了“資本折舊調整”，如果沒有調整，單純的住房價格和租賃價格上升也能提高GDP，這與GDP核算的初衷相悖。

我國住房市場和統(tǒng)計體系的現狀不適合采用市場租金法進行住房支出的核算。我國租賃房屋的規(guī)模占住房市場總規(guī)模的比重低，2010年統(tǒng)計抽樣調查的結果顯示，我國住房自有率高達80%，不發(fā)達的租賃市場形成的市場租金水平難以準確反映住房支出水平。美國和許多OECD國家基本上是根據每棟住宅的特征確定等效租金，而且等效租金與居民所得稅相聯系，等效租金的確定是各利益相關者博弈的結果。我國現行統(tǒng)計體系難以提供住房類型與租金水平的相關數據。在我國的許多城市，擁有住房就可以獲得當地戶籍，從而享受當地政府提供的一系列福利，而租賃住房的居民很難享受，這也造成市場租金與等效租金之間的差別。

3. 使用成本法

使用成本法（User cost of housing）是用當期持有住房的成本減去收益的一種估算方法，成本包括按揭利息、折舊、維護和稅費等，當期收益指由于當期通貨膨脹引起居民持有住房產生的貨幣收入增加，而住房現價與原價的差異通過“資本折舊調整”進行了反映。與虛擬折舊成本法相比，使用成本法轉向住房當期的市場價格，具體測度了擁有一定時段住房所產生的貨幣成本和收益。

樊綱、姚枝仲（2002）曾提出，虛擬折舊計算的居民財產收入存在低估問題，并利用2000年居民自有住房總價值與按揭利率對自住房財產帶來的收入進行估計，低估部分占當年GDP的近2%（當時城市住房中有一半為公房，公房財產收入不屬于居民收入）。本文利用的完整的計算公式來自美國國民經濟研究局（NBER）的Poterba教授（1992）（見方程2和3），該公式假定在一個沒有摩擦的經濟中，交易成本足夠低，最大限度地消除了不確定性的情況下，居民將實現住房租賃與擁有的均衡。

Poole等（2005）通過比較兩種方法核算結果，證實了使用成本法與市場房租法估計結果的一致性。如果租金水平高于使用成本，不斷有租賃住房的居民開始購買住房，這將導致住房價格上升，使用成本提高，同時租金水平下降，套利活動將持續(xù)到市場實現均衡；相反，使用成本如果高于租金，反方向的套利活動將持續(xù)到市場的均衡。

User cost of housing=P（ia+τ+f-π） （2）

R=P（ia+τ+f-π） （3）

方程2和3中，P是住房的市場售價，ia是銀行的按揭貸款利率，τ是財產稅率，即擁有住房所繳納的稅費，f是住房的折舊和房屋的維修費用，π是通貨膨脹率，R是住房的市場租金水平。

現階段，由于受到我國統(tǒng)計核算制度以及數據的限制，我們認為使用成本法核算能更好地反映出居住支出的水平以其對消費結構的影響。

首先，我國具有相對發(fā)達的商品房市場，商品房價格比租金更具代表性。1995年，我國城鎮(zhèn)住宅投資中來自房地產業(yè)的投資占53.48%，到2010年，該比例上升到86.20%。

第二，按揭利率、折舊率、稅率和通貨膨脹率等指標也相對確定，這樣可以減少大量估計數據所產生的偏差。我國大部分城鎮(zhèn)未開征財產稅，即財產稅率為零，我們認為建設用地由集體轉變?yōu)閲袝r產生的土地出讓金和一系列稅費可以相應看作財產稅，所不同的是這種收取方式一次性進入了價格。

第三，不產生增值率的確定問題。雖然，使用成本中包含了維修費用，但是由于我們在實際計算時只考慮了折舊率，所以算得的結果中也未包含維修等中間投入，這樣我們不需要討論增值率的大小。

第四，有利于更全面核算擁有住房給居民帶來的效用。擁有住房的居民一般比租賃住房居民享有更多的公共服務，在住房所有權和使用權分離的情況下，相當于擁有住房的居民與租賃居民分享了依附于住房的所有效用。租金水平只能反映住房提供的居住效用，而租金不能反映出其他的效用，或者說我國的租金水平低于使用成本①。

通過對以上三種核算方法的分析，本文選擇使用成本法對全國及京滬惠深的城鎮(zhèn)居民居住支出進行重新估算，在此基礎上對消費率進行調整和比較。

三、居民住房租賃消費核算的樣本、

數據及結果

1. 樣本選取

本文對全國和北京、上海、廣州和深圳的城鎮(zhèn)居民住房租賃消費進行計算。全國數據的計算范圍從2006年到2010年，構成一個時間序列，方便我們來分析居民住房支出的變化趨勢。北京、上海、廣州和深圳四個大城市的計算只包括2010年的城鎮(zhèn)居民住房支出。

2. 數據選擇

全國數據主要來自2007～2011年《中國統(tǒng)計年鑒》，各城市的數據主要來自各城市2011年的《統(tǒng)計年鑒》，深圳市的部分數據來自深圳市居民住宅租賃調查。

（1）全國

在計算中發(fā)現，我國在2006～2010年經過了多達16次的貸款利率調整，而且這些年的通貨膨脹率波動也相對較大，為了熨平經濟波動對核算的影響，我們利用移動平均法，對數據進行了調整。

商品房的交易價格根據當年商品房的交易額和交易量求得，并進行了移動平均。按揭利率取當年5年以上銀行貸款基準利率，如果當年有多個利率，我們取了算術平均值，在此基礎上再進行移動平均。銀行按揭貸款發(fā)放時經常會給居民打折，我們根據調查對各時段的貸款利率分別取了80%、70%和80%的折扣。雖然我國部分城市在進行財產稅的試點，但試點數量和實行的規(guī)模相對較小，故財產稅率取零。

我國對企業(yè)法定房屋折舊年限最低確定為20年，一般都按30年來計提折舊，美國對居民住房的折舊年限為30～40年，因此，本文按30年來提取折舊，折舊率確定為3.3%。通貨膨脹率取當年的居民消費價格指數，并進行了移動平均。城鎮(zhèn)住宅總面積根據城鎮(zhèn)常住人口規(guī)模和城鎮(zhèn)居民人均住宅面積求得。

進行資本折舊調整的計算必須有每年的住宅竣工量和價格數據，我們選取各年商品房竣工面積和商品房銷售的平均價格，基期選擇在1991年，這樣城鎮(zhèn)住宅總面積大于商品房竣工面積的部分放在了1991年。

（2）京滬穗深

四個大城市的數據取自2010年，穩(wěn)定性相對較高。北京、上海和廣州的住房價格數據通過當年商品房交易額和交易量求得，深圳住宅價格取當年深圳市二手商品房的平均交易價格。我國5年以上貸款基準利率在2010年的大部分時間是5.94%，直到當年的10月23日上調，因此我們選擇5.94%作為按揭貸款的利率。北京市的城鎮(zhèn)住宅總面積直接來自《北京市統(tǒng)計年鑒》，上海和廣州的數據則根據城鎮(zhèn)常住居民和城鎮(zhèn)居民人均住房面積求得，深圳數據來自深圳市規(guī)劃國土委的城鎮(zhèn)住宅數據。財產稅率依舊取零，折舊率取3.3%。

四個大城市的商品房竣工面積和銷售平均價格的時間序列數據，基期分別為：北京1991年，上海1997年，廣州1997年，深圳1998年。各大城市城鎮(zhèn)住宅總面積大于商品房竣工面積的部分放在基期。

深圳市統(tǒng)計局對居民住宅租賃的調查為我們提供了更詳細的數據，為此，在深圳的核算中，對租賃和自住房分別進行核算。2010年，深圳市可供出租住房為2.21億平方米，自有住房為1.88億平方米，可供出租住房大多為深圳市原住民的農民房（農民房出租屋500多萬套，占總住宅的60%以上），而自住房更多是商品房，因此，我們對深圳市的核算分為兩部分。

商品房部分根據上文所列數據進行估算。農民房則根據調查得到的租金總額343.10億元和增加值331.60億元，反推可供出租房屋的總租金和總增加值。該部分資本折舊調整用全社會住宅單位竣工價值和25%的利潤率①得到住房價格，用各年社會竣工住宅竣工量減商品房竣工量得到各年非商品住宅竣工量，基期選在1978年。1978～2010年非商品住房累積之和與調查結果存在差異，考慮到深圳在1978年以前住宅數量很少，我們認為每年非商品住宅竣工量在統(tǒng)計系統(tǒng)內和系統(tǒng)外的比例相同，這樣推導出租賃住房的資本折舊調整值。

3. 計算結果

根據確定的全國城鎮(zhèn)居民居住支出數據，我們分別算得了2006～2008、2007～2009和2008～2010年的居民住房使用總成本、住房的資本折舊調整和居民住房支出（見表6）。

根據京滬穗深的數據我們也分別計算出了四個大城市的居民住房使用總成本、資本折舊調整和居民住房支出（見表7）。

全國和北京、上海、廣州的所有城鎮(zhèn)居民住房支出都按使用成本法計算，由于深圳有一部分租賃住宅數據，對出租部分和自住住房分別進行了核算。

四、結果比較及可靠性分析

1. 結果比較

從全國數據的比較結果看，重新測算后的三個時間段上居民住房租賃消費占GDP的比重，明顯高于虛擬折舊占GDP的比重，甚至還大于統(tǒng)計年鑒中的居住類支出占GDP的比重，這充分說明了我國對城鎮(zhèn)居民住房租賃消費的核算被低估了。

三個時間段表現出明顯的遞增趨勢，每階段都提高1個多百分點。這也證明了，我國處于城市化向大都市化過渡時期，居民居住支出將不斷提高的事實。

2010年北京、上海、廣州和深圳的城鎮(zhèn)居民住房支出占GDP的比重達到了9%～17%，明顯高出全國城鎮(zhèn)居民的平均水平。美國由城市化進入大都市化后居民住房租賃消費占GDP比重大約從5%提高到11%，大都市的居民住房租賃消費比重相對更高，我們的計算結果充分說明了這一點。

2. 可靠性分析

本文對居民住房租賃消費的估算是相對保守的。我們主要按照商品房的交易價格來計算住房的總價格，但是如果考慮到交易商品房主要是新房，多位于城市的外圍，存量住房主要位于市中心，那么這樣得到的商品房總價格是低于實際住房總價格的。我們確定的按揭利率是5.94%，但是按揭首付部分應該按買房者的機會成本計算，這樣5.94%利率就存在高估的成分，我們在計算全國城鎮(zhèn)居民居住支出時進行了打折，這樣可能更加接近實際。

在資本折舊調整的計算上，城鎮(zhèn)住房存量主要按常住人口與人均住宅面積算得，各年商品房的和小于總存量，我們把兩者差額放在了基期，這樣盡可能得到大的資本折舊調整值。因此，我們算得的城鎮(zhèn)居民住房支出額很可能是小于實際的居民住房支出的。如果考慮到農村居民的居住支出，那么我國居民住房租賃消費肯定被低估了。

估算結果證實符合城市化向大都市化轉變過程中，居民住房租賃消費的變化規(guī)律。美國在20世紀40年代城市化率超過50%，進入大都市化階段，90年代大都市人口超過50%，在這期間美國居民住房租賃消費占GDP比重提高了一倍。2010年我國城市化率達到50%，這意味著我國將會有更多的城市人口進入到像京滬穗深這樣的大都市，我國居民居住支出占GDP比重將快速提高。

因此，從理論基礎、指標確定、核算過程以及核算結果四個方面來看，我們的核算都是相對保守的，能夠證實我國居民消費率被低估的事實。

五、結論及政策建議

1. 在我國統(tǒng)計系統(tǒng)和統(tǒng)計數據約束下，使用成本法對居民居住支出的估算更確定、更可靠，在以市場租金為基礎的統(tǒng)計系統(tǒng)建立之前，可以考慮以使用成本法為基礎進行住房租賃消費支出核算。

如果按照使用成本法進行核算，我們認為應該在以下方面進行數據的完善。我們使用的住宅價格是當年的商品房交易價格，未參與交易住房的價格只是被簡單地代替，交易與非交易住房之間如果存在系統(tǒng)性偏差將影響我們估算的結果。鑒于我國商品房交易市場相對于租賃市場發(fā)達的事實，獲得每套住房價格的困難比獲得等效租金的小，可以對非交易部分住房價格按同類型住房價格的標準來確定。

利率水平和通貨膨脹率的波動性較大，這導致使用成本法計算的等效租金也隨之波動。租金水平以租賃合同為基礎，短期內租賃價格具有一定的粘性，相對于利率和通貨膨脹率更加穩(wěn)定。因此，必須采取有效措施熨平利率和通貨膨脹率波動產生的影響，形成可靠且可比的使用成本數據。

2. 無論商品房、小產權房、保障房或是農村住房，都滿足了居民的需求，構成居民居住支出的一部分，內需政策有必要對各種居住的需求和供給進行規(guī)范。

上述住房類型產生的根源在于制度安排的差異，不同類型住房滿足了不同收入階層居住者的需要，這種類型差異一定程度上應該給予肯定。城市中的城中村和城鄉(xiāng)結合部存在大量的農民房和小產權房，這些住房為城市外來人口提供了大量廉價的住房供給，為外來人口提供了必要的居住服務。

另一方面，制度性的差異造成了住房、住房所有者以及居住者的不公平待遇，不利于形成高效率配置資源的住房市場。農村住房不能獲得產權的認可，不能進行抵押和官方承認的交易，限制了住房的流動性和財富效應；外來居民獲得本地戶口，必須購買當地商品房的要求，造成商品房需求剛性，推高商品房價格。

住房需求的規(guī)范還體現在消除投機性的住房需求方面。投機性的住房需求不僅造成住房的閑置和浪費，而且會導致住房需求偏離實際，引起經濟過熱或過冷。投機性需求的動機在于獲得住房價格上漲帶來的收益，而大量的投機需求進一步推高住房的投機需求，因此住房價格的良性形成機制是減少投機需求的根本途徑。

3. 發(fā)達的租賃市場不僅有助于居民住房支出的統(tǒng)計與核算，而且更是住房市場的有機組成部分，因此，應該積極促進我國住房租賃市場的發(fā)展，為居民提供更好的住房服務。

我們用使用成本法代替了市場房租法，如果要采用市場房租法必須建立在發(fā)達的租賃市場基礎上。市場房租法要求用同等類型住房的市場租金代替自有住房的租金水平，這一方面要求租賃市場具有相等的規(guī)模，即相對較高的租賃比，另一方面，要求租賃住房在類型上更趨多樣化。我國2010年的城鎮(zhèn)居民住戶調查的結果顯示，我國城鎮(zhèn)居民租賃比大約為20%，明顯低于美國和大部分OECD國家，在我國居民收入明顯低于發(fā)達國家的情況下，“居者有其屋”使許多城鎮(zhèn)家庭不堪重負。我國住房租賃提供的住房主要來自居民，許多是城中村和城鄉(xiāng)結合部，而自住房更多位于市中心，住房租賃供給類型的相對單一難以滿足居民的住房需要。由于缺少專業(yè)的住房供給機構，導致租賃供給對租賃價格缺乏應有的敏感性，對市場需求的變化反應滯后。

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On Selection of Ways of Cost Accounting of House Rents for China

Guo Wanda1， Zheng Xin1，2， Wang Dongsheng1，2， Zheng Yujie1， Zhang Huanhuan1

(1.China Development Institute， Shenzhen Guangdong 518029;

2.Institute of Economics， Chinese Academy of Social Science， Beijing 100836)

Abstract: In SNA system the accounting of housing have two part， owner-occupied house and tenant-occupied house. From the virtual depreciation， the market rental and the user cost， there are three way to get the imputed rent of the owner-occupied house. We compare these three methods and use the user cost method to calculate the imputed rent of all country and Beijing， Shanghai， Guangzhou， Shenzhen. In these four big cities， the share of housing expenditure in GDP is 9% to 17% at 2011， and the share is bigger in these four cities than in the cities in China.

Keywords: Residential Housing Consumption， National Economic Accounting

（收稿日期: 2012-04-01 責任編輯: 垠 喜）